ح
حقوق ثبت اسناد و املاک فرید کشاورز مویدی
فایل صوتی جلسه اول دوره آموزشی با عنوان « الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول » با تدریس جناب آقای دکتر نوریان 21 مرداد 1403 مدیریت آموزش دادگستری استان ایلام قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول > ماده 1- یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده ( 10 ) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع ( اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها ( اموال غیرمنقول ) و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است ، نزد مراجع قضائی ، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید ، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست . همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه های اجرائی موضوع ماده ( ۲۹ ) قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ،ملک شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون « سازمان » نامیده می شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد . تبصره 1 - دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهار نامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد . سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد . در هر حال چنانچه منتقل الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد ، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقل الیه مذکور رجوع خواهد کرد . چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد ، عین مال به انتقال دهنده اول دارنده حق فسخ مسترد می گردد . تبصره 2 – میزان مالیات حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه اموال مذکور منتقل شود سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود . تبصره 3 – مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است پس از صدور گواهی مذکور ، یک نسخه از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید . تبصره 4 - مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور ، مجری است ، هرچند سامانه موضوع ماده ( 10 ) این قانون راه اندازی نشده باشد . تبصره 5 – دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده ( و نیز ملکیت و حق ) که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و به تشخیص وی محرز باشد . تبصره 6 - مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز دعوا را رد می کند .
فایل صوتی جلسه اول دوره آموزشی با عنوان « الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول » با تدریس جناب آقای دکتر نوریان 21 مرداد 1403 مدیریت آموزش دادگستری استان ایلام قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول > ماده 1- یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده ( 10 ) این قانون هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع ( اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها ( اموال غیرمنقول ) و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است ، نزد مراجع قضائی ، شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید ، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست . همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه های اجرائی موضوع ماده ( ۲۹ ) قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۹۵/۱۲/۱۴ پذیرفته نمی شود و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ،ملک شناخته می شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون « سازمان » نامیده می شود ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد . تبصره 1 - دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهار نامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود مسموع است هر چند فسخ ثبت نشده باشد . سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد . در هر حال چنانچه منتقل الیه مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله اقاله نشده باشد ، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقل الیه مذکور رجوع خواهد کرد . چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد ، عین مال به انتقال دهنده اول دارنده حق فسخ مسترد می گردد . تبصره 2 – میزان مالیات حق الثبت و حق التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه اموال مذکور منتقل شود سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق الثبت تنظیم می شود . تبصره 3 – مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است پس از صدور گواهی مذکور ، یک نسخه از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید . تبصره 4 - مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور ، مجری است ، هرچند سامانه موضوع ماده ( 10 ) این قانون راه اندازی نشده باشد . تبصره 5 – دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده ( و نیز ملکیت و حق ) که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می رسد و به تشخیص وی محرز باشد . تبصره 6 - مرجع قضائی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز دعوا را رد می کند . نکات ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول > ماده 10 - سازمان مکلف استظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون
سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی
جهت ثبت ادعاهای راجع به
مالکیت عین ،
مالکیت منافع بیش از دوسال
و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول
و مستندات مربوط به آن
که قبل از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند
ایجاد نماید .
مدعیان مذکور مکلفند
ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه
نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور
و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه
حسب مورد
نسبت به تنظیم سند رسمی
یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی
یا هر امر قانونی لازم دیگر
به منظور اخذ سند رسمی مالکیت ، اقدام
و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند .
پس از اقدام متقاضی
مراجع قانونی مربوط مکلفند
اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نیز نتیجه آن را در سامانه موضوع این ماده درج نمایند
پس از مهلت مزبور
هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست .
در صورت انقضای مواعد فوق الذکر
و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور
ادعاهای مزبور
علیه اراضی عمومی و دولتی
از جمله اراضی ملی ، موات ، خالصه ، مستحدث و ساحلی
و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت ( بی اطلاع از معاملات معارض قبلی ) دارنده سند رسمی
قابل استناد ، استماع و معارضه نیست .
با وجود این
مدعی مذکور می تواند
برای مطالبه قیمت مال غیرمنقول خود به نرخ روز
حسب مورد
به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده اند
یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده اند
یا ید ما قبل خود
رجوع کند .
دادگاه ها مکلفند
دعوای مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول را
در این موارد بپذیرند .
راه اندازی رسمی سامانه موضوع این ماد
به دستور رئیس قوه قضائیه
در روزنامه رسمی اعلان عمومی می گردد .
شروع یک ساعت و پنجاه ثانیه
تا یک ساعت و بیست دو دقیقه