ا
تصرف عدوانی چیست و چرا برای مشاوران املاک مهم است؟همکاران گرامی در صنف املاک و خودرو؛یکی از دعاوی پرتکرار و مهم در حوزه املاک، «تصرف عدوانی» است؛ موضوعی که اگر بهدرستی شناخته نشود، میتواند برای خریدار، فروشنده و حتی مشاور، دردسرهای جدی ایجاد کند.
تصرف عدوانی یعنی چه؟به زبان ساده، وقتی شخصی بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی، ملکی را از تصرف او خارج کند یا مانع استفاده او از ملک شود، با عنوان «تصرف عدوانی» روبهرو هستیم.
یعنی:- ملک قبلاً در اختیار فردی بوده- فرد دیگری بدون مجوز، آن را گرفته یا در آن مانع ایجاد کرده- و این کار برخلاف حق و بدون رضایت انجام شده است
یک مثال ساده:فرض کنید یک واحد مسکونی در اختیار مستأجر است، اما شخص دیگری بدون حکم قانونی وارد ملک میشود و آن را تصرف میکند. یا ملکی که سالها در اختیار یک نفر بوده، ناگهان توسط فرد دیگری اشغال میشود. در این حالت، امکان طرح دعوای تصرف عدوانی وجود دارد.
چرا این موضوع برای مشاوران املاک مهم است؟چون در بسیاری از معاملات، اگر وضعیت تصرف ملک دقیق بررسی نشود، ممکن است:- خریدار با متصرف قبلی درگیر شود- تحویل ملک به تأخیر بیفتد- دعوای حقوقی شکل بگیرد- اعتبار مشاور زیر سؤال برود
نکات طلایی برای پیشگیری:1. وضعیت تصرف ملک را قبل از معامله دقیق بررسی کنید.2. بین «مالکیت» و «تصرف» تفاوت قائل شوید.3. اگر ملک در اختیار مستأجر، وراث یا شخص ثالث است، موضوع را شفاف در قرارداد ذکر کنید.4. زمان تحویل ملک را دقیق و مکتوب بنویسید.5. در معاملات حساس، از مشاوره حقوقی استفاده کنید.
جمعبندی:تصرف عدوانی فقط یک اصطلاح حقوقی نیست؛یکی از مهمترین هشدارها برای پیشگیری از اختلافات ملکی است. مشاور حرفهای کسی است که فقط معامله نمیکند، بلکه از بروز دعوا هم پیشگیری میکند.
در معاملات ملکی، دقت در تصرف یعنی حفظ اعتبار، آرامش و اعتماد.اتحادیه صنف مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان نور @et_amlakvotomobil_nur۲۱
🟢 فرا رسیدن عید سعید قربان و آغاز دهه امامت و ولایت بر عاشقان اهل بیت (ع) مبارک باد
️اتحادیه صنف مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان نور
️اتحادیه صنف مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان نور۱ آنچه مشاوران املاک درباره «اقاله» باید بدانند!اصلاً اقاله یعنی چه؟به زبان ساده، «اقاله» یا «تفسخ» یعنی همانطور که دو نفر با اراده خودشان قراردادی را بستهاند، حالا با رضایت دوطرفه تصمیم میگیرند آن را بههم بزنند و همه چیز را به حالت اول برگردانند.
تفاوت مهم: اقاله با فسخ یکی نیست!در* فسخ*، یکی از طرفین (به دلیل یک حق قانونی یا شرط در قرارداد) به تنهایی معامله را بههم میزند؛ اما در اقاله، حتماً باید «هر دو طرف» راضی باشند. نکات طلایی برای تنظیم صورتجلسه اقاله در دفتر املاک:۱. بازگشت ثمن و مبیع: در متن اقاله حتماً قید کنید که ثمن (پول) به خریدار مسترد شد و ملک (یا کلید) به فروشنده تحویل داده شد.۲. تعیین تکلیف ضرر و زیان: مشخص کنید که آیا بابت این اقاله، وجهی به عنوان خسارت پرداخت میشود یا طرفین نسبت به یکدیگر «اسقاط کافه خیارات» کرده و هیچ ادعای مالی دیگری ندارند.۳. حقالزحمه مشاور املاک: طبق عرف و قانون، اقاله معامله (که بعد از انجام شدن قطعی قرارداد صورت میگیرد) مانع از دریافت کمیسیون نیست. بهتر است در متن قرارداد اولیه یا در زمان اقاله، تکلیف حقالزحمه واسطه قید شود.۴. محدودیتهای اقاله: توجه داشته باشید که طبق قانون،«وقف» قابل اقاله نیست؛ اما تقریباً تمام معاملات املاک را میتوان اقاله کرد.
یک هشدار حقوقی:اگر ملکی را معامله کردید و خریدار آن را به شخص ثالثی فروخته باشد، دیگر نمیتوانید قرارداد اول را «اقاله» کنید؛ چون حق شخص ثالث ضایع میشود. نمونه متن کوتاه برای اقاله:«طرفین با رضایت کامل و در کمال صحت عقل و اراده، اقدام به اقاله قرارداد شماره ...... مورخ ...... نمودند. ثمن معامله به مبلغ ...... به خریدار مسترد و ملک به تصرف فروشنده درآمد. طرفین هرگونه ادعای بعدی را از خود سلب و ساقط کردند.»اتحادیه صنف مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان نور @et_amlakvotomobil_nur۴۲
۷
* چالش حقوقی: اجاره املاک مشاع؛ بدون اجازه شریک قرارداد نبندید!
همکاران گرامی و مدیران محترم دفاتر املاک،
یکی از پرتکرارترین پروندههای دعاوی در مراجع قضایی، مربوط به اجاره املاک مشاع (ملکی که چند مالک دارد) است. عدم رعایت نکات ریز حقوقی در این قراردادها میتواند منجر به ابطال قرارداد و حتی مسئولیت مدنی برای مشاور املاک شود.
قانون چه میگوید؟
طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی: «اجاره مال مشاع جایز است، اما تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.»
تحلیل این ماده به زبان ساده برای مشاوران املاک:
۱. انعقاد قرارداد: شما میتوانید از نظر قانونی قرارداد را فقط با یکی از شرکا (که سهم دارد) بنویسید و قرارداد باطل نیست.
۲. تحویل ملک (چالش اصلی): تا زمانی که همه شرکا رضایت کتبی نداده باشند، مستاجر حق ورود به ملک را ندارد. اگر بدون اذن سایر شرکا ملک را تحویل مستاجر دهید، سایر مالکین میتوانند علیه مستاجر (به جرم تصرف عدوانی) و علیه شما (به عنوان واسطه متخلف) شکایت کنند.
نکات طلایی برای تنظیم قرارداد در دفاتر املاک:
امضای تمام شرکا: بهترین و امنترین راه این است که ذیل قرارداد اجاره، امضای تمام مالکین (مطابق سند) درج شود.
وکالتنامه رسمی: اگر یکی از مالکین به نمایندگی از بقیه حضور دارد، حتماً اصل وکالتنامه را بررسی کنید و ببینید آیا «اختیار اجاره دادن» و «اخذ مالالاجاره» صراحتاً در آن قید شده است یا خیر.
اخذ رضایتنامه کتبی: اگر دسترسی به همه مالکین نیست، از مالک حاضر تعهد کتبی (در بخش توضیحات) بگیرید که مسئولیت جلب رضایت سایر شرکا و تحویل ملک بر عهده اوست و در صورت ممانعت شرکا، خسارت مستاجر را جبران میکند.
حکم تخلیه در املاک مشاع: به مستاجر یادآور شوید که اگر یکی از شرکا (حتی با ۱ سهم از ۱۰۰ سهم) راضی به اجاره نباشد، میتواند حکم تخلیه کل ملک را از دادگاه بگیرد.
نصیحت صنفی:*اعتبار دفتر املاک شما در گرو امنیت حقوقی قراردادهایی است که مینویسید. در املاک کلنگی یا ورثهای که تعداد شرکا زیاد است، وسوسه کمیسیون باعث نشود بدون اذن همه شرکا، کلید را تحویل مستاجر دهید.اتحادیه صنف مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان نور @et_amlakvotomobil_nur
چالش حقوقی: اجاره املاک مشاع؛ بدون اجازه شریک قرارداد نبندید!همکاران گرامی و مدیران محترم دفاتر املاک،
یکی از پرتکرارترین پروندههای دعاوی در مراجع قضایی، مربوط به اجاره املاک مشاع (ملکی که چند مالک دارد) است. عدم رعایت نکات ریز حقوقی در این قراردادها میتواند منجر به ابطال قرارداد و حتی مسئولیت مدنی برای مشاور املاک شود.
قانون چه میگوید؟طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی: «اجاره مال مشاع جایز است، اما تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک.»
تحلیل این ماده به زبان ساده برای مشاوران املاک:
۱. انعقاد قرارداد: شما میتوانید از نظر قانونی قرارداد را فقط با یکی از شرکا (که سهم دارد) بنویسید و قرارداد باطل نیست.
۲. تحویل ملک (چالش اصلی): تا زمانی که همه شرکا رضایت کتبی نداده باشند، مستاجر حق ورود به ملک را ندارد. اگر بدون اذن سایر شرکا ملک را تحویل مستاجر دهید، سایر مالکین میتوانند علیه مستاجر (به جرم تصرف عدوانی) و علیه شما (به عنوان واسطه متخلف) شکایت کنند.
نکات طلایی برای تنظیم قرارداد در دفاتر املاک: امضای تمام شرکا: بهترین و امنترین راه این است که ذیل قرارداد اجاره، امضای تمام مالکین (مطابق سند) درج شود. وکالتنامه رسمی: اگر یکی از مالکین به نمایندگی از بقیه حضور دارد، حتماً اصل وکالتنامه را بررسی کنید و ببینید آیا «اختیار اجاره دادن» و «اخذ مالالاجاره» صراحتاً در آن قید شده است یا خیر. اخذ رضایتنامه کتبی: اگر دسترسی به همه مالکین نیست، از مالک حاضر تعهد کتبی (در بخش توضیحات) بگیرید که مسئولیت جلب رضایت سایر شرکا و تحویل ملک بر عهده اوست و در صورت ممانعت شرکا، خسارت مستاجر را جبران میکند. حکم تخلیه در املاک مشاع: به مستاجر یادآور شوید که اگر یکی از شرکا (حتی با ۱ سهم از ۱۰۰ سهم) راضی به اجاره نباشد، میتواند حکم تخلیه کل ملک را از دادگاه بگیرد.نصیحت صنفی:*اعتبار دفتر املاک شما در گرو امنیت حقوقی قراردادهایی است که مینویسید. در املاک کلنگی یا ورثهای که تعداد شرکا زیاد است، وسوسه کمیسیون باعث نشود بدون اذن همه شرکا، کلید را تحویل مستاجر دهید.اتحادیه صنف مشاورین املاک و نمایشگاه داران اتومبیل شهرستان نور @et_amlakvotomobil_nur
۱