آیا قیمت زمین از «مسکن‌ملی» حذف شد؟زمین‌های ۹۹ساله بعداز چند سال به «شهر» تبدیل می‌شوند؟
زمین‌های ۹۹ساله به ازای ساخت هر واحد «مسکن‌ملی» حدود ۳.۵ میلیارد تومان به قیمت‌های ابتدای امسال خرج دارند. این رقم که منهای «هزینه ۱.۵ میلیاردی ساخت مسکن» در این طرح است، شامل «مجموع هزینه‌های آماده‌سازی زمین، تامین زیرساخت‌های آب، برق و گاز به اضافه خدمات روبنایی شهری» می‌شود. اما چون در قانون ساخت «مسکن‌ملی»، واقعیت «قیمت زمین» دیده نشده، آماده‌سازی این اراضی ۹۹ساله به «تله منابع» مقابل دولت، سازنده‌ها و مردم تبدیل شده است. ایده زمین ۹۹ساله با وعده «حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن» برای اولین‌بار در سال۸۶ توسط دولت محمود احمدی‌نژاد سر زبان مسولان افتاد. وعده «زمین رایگان» که پشتوانه‌اش «هزاران هکتار اراضی خام تحت مالکیت دولت در بیرون از شهرها» است، هیچ‌وقت محقق نشده و محقق نخواهد شد. قرار بود مسکن‌مهر با «زمین‌رایگان» ساخته شود اما همان زمان، حدود ۵۰ همت برای زمین‌های ۹۹ساله هزینه شد. امروز نیز خرج زمین‌های خام «مسکن‌ملی» حدود ۳۰۰۰ همت برآورد می‌شود. برای تشخیص بزرگی این عدد کافی است با کسری بودجه امسال دولت که حداقل ۶۰۰ همت برآورد شده است، مقایسه شود. در مسکن‌ملی حدود ۶۰ هزار هکتار زمین تخصیص داده شد؛ مساحتی معادل «یک تهران». ۹۷ درصد این زمین‌ها «خارج از محدوده شهرها» هستند که با الحاق به شهر یا افزایش محدوده‌ها، به «زمین ۹۹ساله» تبدیل شده‌اند. این زمین‌ها خام هستند به این معنا که هیچ امکانات و خدمات اولیه ندارند و برای تبدیل‌شدن به زمین قابل ساخت مسکن نیازمند «آماده‌سازی» و سپس برای شهرشدن نیازمند «تامین خدمات ۷گانه سکونتی مثل مدرسه، مرکز خرید، شبکه حمل‌ونقل عمومی و …» هستند. این تصویر واقعی از زمین ۹۹ساله مشخص می‌کند،دولت در واقعیت با «ساخت یکسری شهر» روبرو است نه ساخت مسکن. اما نتیجه این تقلیل‌گرایی از برنامه‌ریزی برای شهرسازی به طرح‌ریزی برای ساخت مسکن، موجب شده امروز «سرعت ساخت واحدهای مسکن‌ملی ۲ برابر تامین زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی» در سایت‌های ۹۹ساله باشد. پرند بعداز ۳۰ سال از زمان تاسیس، هنوز ۷۰ درصد از سرانه‌های خدماتی و سکونتی محله‌های آن که عمدتا مسکن‌مهر و از جنس زمین‌های ۹۹ساله است، تامین نشده است. به این ترتیب سایت‌های ۹۹ ساله شاید ۱۰۰ سال زمان می‌برد تا به شهر واقعی تبدیل شوند. ابرهزینه و مدت زمان طولانی «مسکونی‌شدن زمین‌های خام» در شرایطی است که هنوز هم برخی افراد صحبت از «خانه‌دار کردن مردم با تکه‌تکه کردن زمین‌های بیرون از شهرها» می‌کنند.«با آقای املاک، آقای خودت باش...»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews۱
لیست قیمت اجاره مسکن در پونک شهریورماه ۱۴۰۵
«صفر تا صد ساختمان با آقای املاک»وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews
«صفر تا صد ساختمان با آقای املاک»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews آورده نهضت ملی مسکن به ۱.۲ میلیارد تومان رسید؛ هزینه ساخت واحدها تا ۳ میلیارد تومان بالا رفتافزایش ۲۰۰ میلیون تومانی آورده برخی متقاضیان در تهران، فشار مالی تازه‌ای را به خانوارهای حاضر در نهضت ملی مسکن تحمیل کرده است. همزمان، هزینه تمام‌شده برخی واحدها حدود ۳ میلیارد تومان اعلام شده؛ رقمی که نشان می‌دهد فاصله میان هزینه ساخت و توان پرداخت متقاضیان بیشتر شده است.حالا با افزایش هزینه‌ها، بخشی از بار تأمین مالی همچنان بر دوش متقاضیان است و باید دید منابع بانکی و دولتی تا چه اندازه می‌توانند مانع از افزایش دوباره آورده و طولانی‌تر شدن زمان تکمیل پروژه‌ها شوند.«آقای املاک، گوگل صنعت ساختمان»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews۱ لیست «رهن‌واجاره» در ۷ منطقه جنوبی تهران؛آپارتمان‌های چهار‌شنبه ۲۵ شهریور ۱۴۰۵ در مناطق ۱۵ تا ۲۱
میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در مناطق ۱۵ تا ۲۱ که در پهنه جنوب تهران قرار دارند به ۷ میلیون تومان در ماه به همراه ۶۲۰ میلیون تومان پول‌پیش رسید.ماه گذشته میانگین اجاره‌بها در این مناطق ماهانه ۶ میلیون تومان با ودیعه ۶۴۱ میلیون تومانی بود. در جنوب شهر هم نبض اجاره‌بهای شهریور مشابه تقریبا مرداد می‌زند به این معنا که «روند رشد ماهانه هزینه اجاره‌نشینی» فعلا متوقف شده است.برخی نمونه‌ها در لیست امروز فایل‌های اجاره‌بها به شرح زیر است: افسریه/ ۱۵ سال ساخت:اجاره‌بها ۲۳ میلیون تومان ودیعه ۳۰۰ میلیون تومان نازی‌آباد/ ۲۰ سال ساخت:اجاره‌بها ۱۹ میلیون ودیعه ۵۰۰ میلیون یافت آباد/ ۱۵ سال ساخت:اجاره‌بها ۱۰ میلیون ودیعه ۴۰۰ میلیون خانی‌آباد/ ۱۱ سال ساخت:اجاره‌بها ۳۰ میلیون ودیعه ۳۰۰ میلیون دولت‌آباد/ ۱۵ سال ساخت: اجاره‌بها ۱۸ میلیون ودیعه ۴۰۰ میلیون«با آقای املاک، آقای خودت باش...»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannewsسایت بانک مسکن از دسترس خارج شدسایت بانک مسکن چند روزی است با اختلال مواجه شده و کاربران هنگام ورود به این سامانه با پیام خطا مواجه می‌شوند. این اختلال در حالی رخ داده که کاربران برای دسترسی به خدمات اینترنتی بانک مسکن از جمله پرداخت اقسام وام‌های دریافت شده، به این سامانه مراجعه می‌کنند.«صفر تا صد ساختمان با آقای املاک»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews خرید مسکن با وام 40 ساله در چین؛چرا «اکونومیست» نسبت به آینده املاک چین بدبین است؟
دولت چین در تلاش برای به حرکت درآوردن یکی از چرخ‌های اصلی اقتصاد این کشور، یعنی بخش مسکن‌وساختمان، یک بسته محرک تازه وارد بازار کرد. براساس تصمیم جدید ویژه بازار ملک در این کشور، ۳ سیاست برای تحریک همزمان عرضه و تقاضا در نظر گرفته شده؛ افزایش دوره بازپرداخت وام‌های خرید خانه از ۳۰ به ۴۰ سال انحراف‌زدایی از پیش‌فروش مسکن با «اجبار غول‌های ساختمانی به ایجاد حساب‌امانی» و همچنین فروش اقساطی زمین توسط شهرداری‌ها به برج‌سازها. انتظار مقامات اقتصادی چین از دو تصمیم اول، «بهبود نبض به کما رفته معاملات خرید» است. اما مطابق آنچه «اکونومیست» تحلیل می‌کند، به دو دلیل بعید است چینی‌ها مسیر بازگشت به بازار خرید خانه را در پیش گیرند. یک دیوار بی‌اعتمادی مرتفع بین بازار ملک و سرمایه‌گذاران چینی شکل گرفته که «ملات» آن سال ۲۰۲۱ در پی جهش قیمت مسکن و «ورود دولت به بازار با اعمال سیاست‌های اعتباری محدودکننده» کار گذاشته شد. با اعتیاد بالای برج‌سازهای چینی به «وام‌های ارزان و حمایتی»، در آن سال احتیاط بانک‌ها در پرداخت وام موجب ترک‌خوردن ساختمان مالی سازنده‌های مسکن شد. خریداران چینی در آن سال‌ها با مشاهده «ایست ناگهانی» روند ساخت در پروژه‌هایی که پیش‌فروش شده بودند، اعتمادشان به بازار ملک ریزش کرد. چون خیلی از برج‌سازهای معروف چین به پیش‌فروش وابسته بودند و شبیه «بازی پانزی در بازار پول» را در پیش‌فروش‌های خود راه انداخته بودند، با عقب‌نشینی پیش‌خریداران، بدهکار و ورشکست شدند. با دومینوی مشکلات اعتباری، فرونشست پروژه‌ها و عقب‌نشینی تقاضا، اکنون بی‌اعتمادی مفرط تقاضای مسکن به بازار شکل گرفته است و باعث کاهش شدید «قیمت واقعی» ملک، سقوط سهام ساختمانی‌ها و همچنین کاهش سهم بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی از حدود ۳۵ درصد به زیر ۲۴ درصد در حال حاضر شده است. با این تصویر سیاه از تقاضای خرید ملک، کارت دعوت جدید برای آنها نمی‌تواند به شلوغی بازار معاملات مسکن منجر شود. ضمن آنکه، چشم‌انداز رشد منفی جمعیت به عنوان علت دوم نیز آینده سرمایه‌گذاری ملکی را پرسود نشان نمی‌دهد و همین به بی‌اعتمادی بیشتر کمک می‌کند. در عین حال، شرط‌گذاشتن برای سازنده‌ها بابت «پیش‌فروش از طریق حساب امانی»، مزیت مدل قبلی ساخت‌وساز را از این بازار سلب می‌کند. «اورگرند» سال‌ها با پول پیش‌خریداران قبلی، پیش‌فروش‌های جدید برپا می‌کرد و عملاً همه را به دنبال خود می‌کشید.اما با «حساب امانی» امکان چنین کلاهبرداری‌هایی از بین می‌رود. تحلیل کارشناسان بازار املاک چین از «تاثیر احتمالی بسته محرک»، بزرگتر‌شدن شرکت‌های دولتی ساختمان‌ساز و درمانده‌تر شدن بخش‌خصوصی است.در این سناریوی محتمل، رکود قیمت مسکن نیز ادامه پیدا می‌کند. «آقای املاک، گوگل صنعت ساختمان»وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews۱
اطلاعیه با موضوع: هشدار نسبت به سوءاستفاده افراد سودجو از نام اتحادیه و درخواست وجه به بهانه ارائه خدمات بیمه‌ای«جامع ترین وبسایت و سوپراپلیکیشن تخصصی صنعت ساختمان»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews۲قیمت فروش تراکم در منطقه یک تهران؛شهرداری بابت صدور هر مترمربع جواز ساختمانی چقدر دریافت می‌کند؟
یکی از اسرار مدیریت‌شهری تهران طی حدود سه دهه گذشته، «فرمول فروش تراکم‌ساختمانی» بوده و هست. از زمانی که شهرداری‌ها اجازه پیدا کردند «مجوز طبقات بیشتر از سقف تعیین‌شده در شهر» را به سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی بفروشند تا خرج شهر را با این طرق (تراکم‌فروشی) تامین کنند، این سوال همواره مطرح بوده است:شهرداری تهران طبق چه فرمول منطقی و قابل‌فهم، قیمت فروش مجوز تراکم‌ساختمانی را تعیین می‌کند؟ فیش‌هایی که در شهرداری برای سازنده‌ها بابت فروش مجوز تراکم در قالب «عوارض ساخت‌وساز» صادر می‌شود، حاوی قیمت تراکم و احتمالاً فرمول مملو از حروف لاتین است که هر ساله، شهرداری همان را بابت تصویب تعرفه‌های جدید سال بعد، به شورای‌شهر ارائه کند. اما احتمالاً خیلی از اعضاء شورای‌شهر هم نمی‌توانند از این فرمول دفاع کنند. با این حال، بررسی‌های رصدخانه بازار مسکن نشان می‌دهد: در منطقه یک تهران، برخی سازنده‌ها برای دریافت جواز ساختمانی، به ازای هر مترمربع تا طبقه ۷، باید مبلغ ۶۵ میلیون تومان به شهرداری پول پرداخت کنند.این مبلغ اگر درخواست «خرید تراکم ساختمانی» به میزان ۲ طبقه بیشتر را داشته باشند، به ۱۶۵ میلیون تومان در مترمربع برای دو طبقه اضافه، تبدیل می‌شود. پیش‌تر، معاون وقت شهرسازی شهرداری تهران در یکی از جلسات شورای شهر، ارقامی را برای «عوارض ساخت در برخی مناطق تهران» قرائت کرده بود. اگر نسبت قیمت فروش تراکم در مناطق مختلف تهران را بر پایه «نسبت‌های دو سه سال پیش» در نظر بگیریم و فرض شود الان، همان فرمول سابق در شهرداری تهران برای صدور جواز ساخت و فروش تراکم وجود دارد، در این صورت: قیمت فروش تراکم یا همان جواز ساخت مسکن در مناطق ۴ و ۵ پایتخت مترمربعی حدود ۳۰ میلیون تومان است. این قیمت برای ضعیف‌ترین نقطه شهر تهران، یعنی منطقه ۱۸ نیز احتمالاً مترمربعی ۵ میلیون تومان است. سازنده‌ها هر میزان برای خرید تراکم ساختمانی هزینه کنند، آن را در قیمت فروش واحدمسکونی نوساز خود منعکس می‌کنند. به این ترتیب، فروش تراکم خود عاملی برای افزایش قیمت ساخت مسکن است. درباره اینکه چرا «جواز ساخت طبقات بالاتر چند برابر طبقات پایین‌تر قیمت دارد»، تاکنون استدلالی از سمت مدیریت شهری تهران طی همه این سال‌ها مطرح نشده است. کسانی که در طبقه دهم یک ساختمان مسکونی زندگی می‌کنند، همان‌قدر در هزینه‌های شهر سهیم هستند که ساکن طبقه اول مسئولیت دارد. طی این سال‌ها، «سیستم خودگردان در اداره شهرها توسط شهرداری‌ها»، بر مدار «فروش جواز ساخت و تغییرکاربری» استوار بوده است. در دهه ۸۰، این فقط تهران بود که «پرچمدار فروش تراکم، تغییرکاربری و فروش تخلفات ساختمانی» برای تامین مالی هزینه‌های شهر بود. اما به تدریج سایر کلان‌شهرها هم پا به این عرصه گذاشتند. در حال حاضر حتی در روستاها هم «از روی دست شهرداری پایتخت» برای «تامین منابع مالی هزینه‌های روستا» کپی می‌شود. سازنده‌های منطقه یک تهران، هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی مجهز و لوکس را حدود ۲۰۰۰ دلار برآورد می‌کنند. قیمت فروش نیز تا ۵۰۰۰ الی ۶۰۰۰ دلار برآورد می‌شود. ارقام خرید تراکم نشان می‌دهد، هزینه شهرداری تا ۲۰ درصد هزینه ساخت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.«با آقای املاک، آقای خودت باش...»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews۱۱
️ شهرداری تهران چگونه گره کور اسکان اضطراری در بحران را باز کرد؟در چهارمین قسمت از مجموعه «مسکن تاک»، به یکی از چالش‌های بنیادین پدافند غیرعامل در پایتخت پرداخته شده است: نبود زیرساخت‌های اسکان درون‌شهری برای شرایط جنگی. در حالی که دستگاه‌های متولی، ظرفیت‌های امدادی خود را صرفاً محدود به امکانات چادری برای حوادث طبیعی می‌دانستند، مدیریت شهری تهران با اتخاذ تصمیمی قاطع، تمامی ظرفیت‌های اقامتی، هتل‌ها و مهمان‌سراهای تحت مالکیت شهرداری را برای اسکان شهروندان در شرایط اضطراری اختصاص داد.برای بررسی ابعاد این تدبیر و تحلیل چالش‌های ایمنی شهر، قسمت چهارم «مسکن تاک» را تماشا کنید.«صفر تا صد ساختمان با آقای املاک»
وبسایت پلتفرم آقای املاک: mrestate.irکانال بله: @mrestate کانال اخبار: @maskannews