.خانه را تحویل گرفت. چند هفته بعد، آثار نم و خرابی پشت دیوار تازه‌رنگ‌شده پیدا شد.
اولین واکنش خریدار این بود: «یا فروشنده باید هر مبلغی می‌گویم بپردازد، یا معامله خودبه‌خود باطل است.»
اما مسئله به این سادگی نیست. باید معلوم شود عیب هنگام معامله وجود داشته، خریدار از آن آگاه بوده یا نه، و قرارداد درباره عیب و مسئولیت فروشنده چه می‌گوید.
رنگ تازه شاید عیب را از چشم پنهان کند؛ نتیجه حقوقی را پنهان نمی‌کند. در چنین اختلافی، زمان پیدایش عیب و متن قرارداد تعیین‌کننده‌اند.
ارتباط از طریق: @taghipourlawyerمطالب بیشتر: @melk_law5 .
اولین واکنش خریدار این بود: «یا فروشنده باید هر مبلغی می‌گویم بپردازد، یا معامله خودبه‌خود باطل است.»
اما مسئله به این سادگی نیست. باید معلوم شود عیب هنگام معامله وجود داشته، خریدار از آن آگاه بوده یا نه، و قرارداد درباره عیب و مسئولیت فروشنده چه می‌گوید.
رنگ تازه شاید عیب را از چشم پنهان کند؛ نتیجه حقوقی را پنهان نمی‌کند. در چنین اختلافی، زمان پیدایش عیب و متن قرارداد تعیین‌کننده‌اند.
ارتباط از طریق: @taghipourlawyerمطالب بیشتر: @melk_law5 .
۴۳.یک واحد تجاری، دو استفاده متفاوت
در قرارداد، ملک برای یک فعالیت مشخص اجاره داده شده است. مستأجر بعداً تصمیم می‌گیرد کسب‌وکار دیگری راه بیندازد و می‌گوید: «هر دو تجاری‌اند؛ پس فرقی ندارد.»
اما تجاری‌بودن ملک، به‌تنهایی پاسخ نمی‌دهد. باید دید درباره نوع استفاده چه توافقی شده و فعالیت جدید با آن توافق چه نسبتی دارد.
پیش از تغییر فعالیت، فقط تابلو و مجوز کسب را بررسی نکنید؛ قرارداد اجاره را هم بخوانید. گاهی اختلاف از خودِ شغل جدید شروع نمی‌شود، از نادیده‌گرفتن حدود استفاده توافق‌شده شروع می‌شود.@melk_law5.
در قرارداد، ملک برای یک فعالیت مشخص اجاره داده شده است. مستأجر بعداً تصمیم می‌گیرد کسب‌وکار دیگری راه بیندازد و می‌گوید: «هر دو تجاری‌اند؛ پس فرقی ندارد.»
اما تجاری‌بودن ملک، به‌تنهایی پاسخ نمی‌دهد. باید دید درباره نوع استفاده چه توافقی شده و فعالیت جدید با آن توافق چه نسبتی دارد.
پیش از تغییر فعالیت، فقط تابلو و مجوز کسب را بررسی نکنید؛ قرارداد اجاره را هم بخوانید. گاهی اختلاف از خودِ شغل جدید شروع نمی‌شود، از نادیده‌گرفتن حدود استفاده توافق‌شده شروع می‌شود.@melk_law5.
۵۲.برای خرید ملک موروثی، امضای یک وارث کافی نیست
پیش از پرداخت مبلغ اصلی، این موارد باید روشن باشد:- وراث قانونی چه کسانی هستند؟- سهم هر وارث چقدر است؟- فروشندگان شخصاً امضا می‌کنند یا نماینده دارند؟- اختیار نماینده معتبر و شامل همین معامله است؟- وضعیت ثبتی ملک و حقوق احتمالی اشخاص دیگر چیست؟
نقطه کور خریدار، اعتماد به وارثی است که می‌گوید: «بقیه خانواده هم راضی‌اند.»رضایت خانوادگی تا زمانی که به شکل معتبر در معامله منعکس نشده باشد، جای امضا یا نمایندگی قانونی صاحبان حق را نمی‌گیرد.
ارتباط از طریق: @taghipourlawyerمطالب بیشتر: @melk_law5 .
پیش از پرداخت مبلغ اصلی، این موارد باید روشن باشد:- وراث قانونی چه کسانی هستند؟- سهم هر وارث چقدر است؟- فروشندگان شخصاً امضا می‌کنند یا نماینده دارند؟- اختیار نماینده معتبر و شامل همین معامله است؟- وضعیت ثبتی ملک و حقوق احتمالی اشخاص دیگر چیست؟
نقطه کور خریدار، اعتماد به وارثی است که می‌گوید: «بقیه خانواده هم راضی‌اند.»رضایت خانوادگی تا زمانی که به شکل معتبر در معامله منعکس نشده باشد، جای امضا یا نمایندگی قانونی صاحبان حق را نمی‌گیرد.
ارتباط از طریق: @taghipourlawyerمطالب بیشتر: @melk_law5 .
۵۲۲.پروانه ساخت به نام اوست؛ یعنی مالک زمین هم هست؟
نه لزوماً.
پروانه ساخت نشان می‌دهد برای انجام عملیات ساختمانی، مجوزی صادر شده است؛ اما به‌تنهایی جای بررسی سند مالکیت و حدود اختیار دارنده پروانه را نمی‌گیرد.
نقطه کور سرمایه‌گذار زمانی شکل می‌گیرد که «اجازه ساخت» را با «اختیار فروش، انتقال یا مشارکت» یکی بداند.
پیش از ورود سرمایه، باید مالکیت زمین، سمت سازنده و محدوده اختیارات او جداگانه بررسی شود. یک پروژه ممکن است از نظر فنی مجوز داشته باشد، اما از نظر رابطه میان مالک و سازنده با ابهام جدی روبه‌رو باشد.@melk_law5.
نه لزوماً.
پروانه ساخت نشان می‌دهد برای انجام عملیات ساختمانی، مجوزی صادر شده است؛ اما به‌تنهایی جای بررسی سند مالکیت و حدود اختیار دارنده پروانه را نمی‌گیرد.
نقطه کور سرمایه‌گذار زمانی شکل می‌گیرد که «اجازه ساخت» را با «اختیار فروش، انتقال یا مشارکت» یکی بداند.
پیش از ورود سرمایه، باید مالکیت زمین، سمت سازنده و محدوده اختیارات او جداگانه بررسی شود. یک پروژه ممکن است از نظر فنی مجوز داشته باشد، اما از نظر رابطه میان مالک و سازنده با ابهام جدی روبه‌رو باشد.@melk_law5.
۵۳.گزینه سوم دقیق‌تر است.
نقطه کور اینجاست که «استفاده عملی» با «مالکیت اختصاصی» یکی دانسته شود. ممکن است بخشی مشترک باشد، اما امکان استفاده مشخصی برای یک واحد پیش‌بینی شده باشد؛ یا اصلاً چنین حقی وجود نداشته باشد.
پیش از خرید یا اعتراض، اول باید وضعیت حقوقی آن قسمت روشن شود.@melk_law5.
نقطه کور اینجاست که «استفاده عملی» با «مالکیت اختصاصی» یکی دانسته شود. ممکن است بخشی مشترک باشد، اما امکان استفاده مشخصی برای یک واحد پیش‌بینی شده باشد؛ یا اصلاً چنین حقی وجود نداشته باشد.
پیش از خرید یا اعتراض، اول باید وضعیت حقوقی آن قسمت روشن شود.@melk_law5.
۳۱۱.مستأجر می‌گفت: «برای این مغازه هزینه کرده‌ام؛ پس مالک نمی‌تواند تخلیه بخواهد.»اما هزینه‌کردن در ملک اجاره‌ای، به‌تنهایی مالکیت یا حق ماندن نامحدود ایجاد نمی‌کند.پرسش تعیین‌کننده این بود که بازسازی با چه اجازه‌ای انجام شده و قرارداد درباره هزینه‌ها، امکان مطالبه و پایان اجاره چه گفته است.نقطه کور مستأجر، یکی‌دانستن «ارزش ایجادشده در ملک» با «حق ادامه تصرف» است.پیش از تعمیرات اساسی، توافق درباره نوع تغییرات و سرنوشت هزینه‌ها باید مکتوب شود؛ چون اثبات رضایت مالک بعد از ایجاد اختلاف همیشه ساده نیست.@melk_law5.
۴۱.صاحب مغازه می‌گفت: «برای این محل سرقفلی داده‌ام؛ پس هر زمان بخواهم آن را به دیگری منتقل می‌کنم.»
اما پرداخت سرقفلی لزوماً پاسخ همه پرسش‌ها درباره انتقال را مشخص نمی‌کند.باید دید رابطه استیجاری تابع کدام مقررات است، قرارداد چه می‌گوید و اختیار انتقال به دیگری چگونه تعیین شده است.نقطه کور، یکی‌دانستن «داشتن حق مالی در محل» با «داشتن اختیار نامحدود برای انتقال» است.پیش از فروش یا واگذاری یک محل تجاری، ابتدا باید ماهیت حق و حدود اختیار انتقال روشن شود؛ چون اقدام عجولانه ممکن است اصل حق را نیز در معرض اختلاف قرار دهد.@melk_law5.
اما پرداخت سرقفلی لزوماً پاسخ همه پرسش‌ها درباره انتقال را مشخص نمی‌کند.باید دید رابطه استیجاری تابع کدام مقررات است، قرارداد چه می‌گوید و اختیار انتقال به دیگری چگونه تعیین شده است.نقطه کور، یکی‌دانستن «داشتن حق مالی در محل» با «داشتن اختیار نامحدود برای انتقال» است.پیش از فروش یا واگذاری یک محل تجاری، ابتدا باید ماهیت حق و حدود اختیار انتقال روشن شود؛ چون اقدام عجولانه ممکن است اصل حق را نیز در معرض اختلاف قرار دهد.@melk_law5.
۳۱۱.سند به نام فروشنده است؛ پس دیگر چه چیزی باید بررسی شود؟
مالک‌بودن فروشنده فقط یکی از بررسی‌های معامله است. ممکن است ملک در رهن، بازداشت یا دارای محدودیتی باشد که انتقال رسمی آن را با مانع روبه‌رو کند.نقطه کور خریدار این است که «مالکیت فروشنده» را با «آزادبودن ملک برای انتقال» یکی بداند.قبل از پرداخت بخش اصلی قیمت، باید وضعیت ثبتی روز ملک و امکان واقعی انتقال آن روشن شود. وعده فروشنده برای فک رهن نیز باید از نظر زمان، شیوه اجرا و ارتباط آن با پرداخت‌ها دقیق باشد.
داشتن سند، همیشه به معنای آماده‌بودن ملک برای انتقال نیست.@melk_law5.
مالک‌بودن فروشنده فقط یکی از بررسی‌های معامله است. ممکن است ملک در رهن، بازداشت یا دارای محدودیتی باشد که انتقال رسمی آن را با مانع روبه‌رو کند.نقطه کور خریدار این است که «مالکیت فروشنده» را با «آزادبودن ملک برای انتقال» یکی بداند.قبل از پرداخت بخش اصلی قیمت، باید وضعیت ثبتی روز ملک و امکان واقعی انتقال آن روشن شود. وعده فروشنده برای فک رهن نیز باید از نظر زمان، شیوه اجرا و ارتباط آن با پرداخت‌ها دقیق باشد.
داشتن سند، همیشه به معنای آماده‌بودن ملک برای انتقال نیست.@melk_law5.
۲۱۱.وکالت بلاعزل یعنی وکالت همیشگی؟خیر.واژه «بلاعزل» معمولاً یعنی موکل حق برکنارکردن وکیل را از خود سلب کرده است؛ اما این عبارت، وکالت را در برابر همه حوادث و عوامل قانونی همیشگی نمی‌کند.نقطه کور، توجه‌کردن به عنوان وکالت‌نامه و ندیدن وضعیت فعلی وکیل، موکل و موضوع وکالت است.کسی که می‌خواهد بر اساس وکالت‌نامه ملک را بخرد یا منتقل کند، باید علاوه بر متن اختیارات، اعتبار فعلی وکالت و وضعیت مالکیت را نیز بررسی کند.قدیمی‌بودن یا بلاعزل‌بودن وکالت‌نامه، جای بررسی روز معامله را نمی‌گیرد.@melk_law5.
۱۱۱۱