د
نبض امروز بازار املاکدوشنبه ۲۸ اردیبهشتبازار مسکن؛ بین بیاعتمادی، فشار معیشت و سرمایهگذاری خرد
صندوقهای ملکی از صف خرید به صف فروش رسیدند.
بعد از چند روز رشد هیجانی، صندوقهای املاک و مستغلات وارد صف فروش شدند. بازار فعلاً بین «ترس از جا ماندن» و «ترس از ریزش» در رفتوآمد است. همزمان معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس رشد کرد؛ ارزش معاملات ۴۸٪ و حجم معاملات ۲۶٪ افزایش یافت.خانهریز؛ خرید سانتیمتری مسکن در آستانه اجرا
شهرداری تهران اعلام کرد عرضه عمومی پروژه «خانهریز» احتمالاً تا پایان اردیبهشت یا هفته اول خرداد آغاز میشود. سرمایهگذاری از مبالغ پایین، حتی ۱ میلیون تومان، امکانپذیر خواهد بود. این پروژه یکی از جدیترین تلاشها برای ورود سرمایههای خرد به بازار ملک محسوب میشود.بحران اجاره وارد فاز اجتماعی شد.
گزارشها از افزایش زندگی اشتراکی، مهاجرت معکوس و بازگشت برخی مستأجران به خانه والدین خبر میدهد. اجاره اتاقهای ۵ تا ۶ متری در تهران حالا به یک واقعیت بازار تبدیل شده است. در تازهترین نمونه، یک اتاق ۶ متری در محدوده شوش با اجاره ۳ میلیون تومان آگهی شده است.شمال کشور؛ رشد شدید قیمت و قفل معاملات
در برخی شهرهای شمالی، قیمت مسکن طی یک سال تا ۱۰۰٪ رشد کرده است. همزمان تعداد سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی حدود ۷۰٪ کاهش یافته و بازار با کمبود عرضه روبهرو شده است. فعالان بازار میگویند بسیاری از فروشندگان در لحظه آخر قیمت را تغییر میدهند یا از فروش منصرف میشوند.سقوط سرمایهگذاری ساختمانی به سطح ۱۸ سال قبل
بررسیها نشان میدهد سرمایهگذاری واقعی مسکن در تهران تقریباً به سطح سال ۱۳۸۵ برگشته است. تیراژ ساختوساز نیز از حدود ۱۲۰ هزار واحد در دهه ۸۰ به حدود ۴۹ هزار واحد در دهه ۱۴۰۰ رسیده است.هشدار درباره قیمتهای غیرواقعی در سایتها
نایبرئیس اتحادیه املاک میگوید بخشی از فایلهای اینترنتی، قیمتگذاری صوری دارند و بعضی آگهیها حتی وجود خارجی ندارند. به گفته او، برخی مالکان بزرگ با فایلسازی و قیمتهای غیرواقعی، فضای روانی بازار را ملتهب میکنند.گزارش جهانی: بحران مسکن فقط کمبود ساخت نیست.
کارشناسان سازمان ملل تاکید میکنند بحران مسکن جهان فقط با افزایش ساختوساز حل نمیشود. خانههای خالی، توزیع نامتوازن فضا، مالیسازی مسکن و ضعف حملونقل عمومی، از عوامل اصلی بحران معرفی شدهاند.دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
دوستان خود را به کانال پراپیژن در بله دعوت کنید: ble.ir/join/2cnmk5CZHa@propision
۸
مجوز رسمی برای پلتفرمهای آنلاین املاک؛ نقطه عطف جدید پراپتک در ایرانبرای اولین بار، «سکوهای معاملات آنلاین ملک» بهصورت رسمی صاحب چارچوب مجوزدهی شدند.مصوبه جدید هیأت مقرراتزدایی میتواند یکی از مهمترین اتفاقات سالهای اخیر برای بازار فناوری املاک ایران باشد.
یعنی چه؟از این به بعد، پلتفرمهای آنلاین خرید، فروش و خدمات ملکی قرار است در قالب قانونی مشخص فعالیت کنند؛ موضوعی که میتواند مسیر توسعه بازار دیجیتال املاک را شفافتر کند. چرا این خبر مهم است؟چون بازار مسکن ایران سالهاست بین مدل سنتی و اقتصاد دیجیتال معلق مانده:از یک طرف، میلیونها کاربر روزانه فایلهای ملکی را آنلاین جستجو میکنند؛از طرف دیگر، هنوز بخش بزرگی از بازار فاقد زیرساختهای رسمی دیجیتال، احراز هویت، داده معتبر و تحلیل هوشمند است. نکته مهمتر:در همین جلسه، موضوع «پروانه خدمات هوش مصنوعی»، «سکوهای احراز هویت دیجیتال» و «اعتبارسنجی» هم بررسی شد؛ یعنی رگولاتوری آرامآرام دارد به سمت زیرساختهای AI و اقتصاد دادهمحور حرکت میکند. اگر این مسیر درست اجرا شود، احتمالاً در سالهای آینده شاهد رشد سریعتر این حوزهها خواهیم بود:• پلتفرمهای هوشمند املاک• ارزشگذاری AI-based• احراز هویت دیجیتال در معاملات• اعتبارسنجی مستأجر و خریدار• توکنسازی و سرمایهگذاری خرد ملکی• تحلیل داده و شفافیت قیمتها شاید مهمترین بخش این تصمیم این باشد:«فناوری املاک» دیگر یک فعالیت خاکستری یا حاشیهای نیست؛ کمکم دارد وارد هسته رسمی اقتصاد دیجیتال کشور میشود. دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر دادهدوستان خود را به کانال پراپیژن در بله دعوت کنید: ble.ir/join/2cnmk5CZHa
http://ble.ir/propision
۹
عجایب بازار املاک جهان | قسمت دومشهر ۱۵ دقیقهای؛ آینده زندگی شهری؟تصور کنید:خانه، محل کار، مدرسه، خرید، درمانگاه، پارک و کافه و ... همه فقط ۱۵ دقیقه با شما فاصله داشته باشند.
این ایدهای است که بسیاری از شهرهای دنیا برای آینده شهرسازی دنبال میکنند:«شهر ۱۵ دقیقهای»
در این مدل: وابستگی به خودرو کمتر میشود، ترافیک و آلودگی کاهش پیدا میکند، محلهها دوباره زنده میشوند، و کیفیت زندگی بالاتر میرود.هدف این است که شهر فقط محل خواب نباشد؛بلکه مردم بتوانند بیشترِ زندگی روزمره را در همان محله خود انجام دهند.
پاریس یکی از معروفترین نمونههاست؛اما تنها نیست. بارسلونا با پروژه «سوپربلاکها» خیابانهای زیادی را از خودروها پس گرفت. سنگاپور سالهاست توسعه شهری را بر پایه دسترسی سریع محلی و حملونقل عمومی طراحی کرده. بوگوتا با مسیرهای گسترده دوچرخه و توسعه محلهمحور شناخته میشود. ملبورن و ونکوور هم برنامههای رسمی برای توسعه محلههای ۲۰ دقیقهای دارند. اما نکته مهم برای بازار املاک چیست؟در شهرهای ۱۵ دقیقهای:
ارزش «محله» از متراژ مهمتر میشود. دسترسی و کیفیت خدمات، روی قیمت ملک اثر مستقیم میگذارد. بعضی محلهها فقط با توسعه حملونقل و امکانات محلی، جهش قیمتی پیدا میکنند. شاید آینده بازار مسکن فقط درباره ساخت ساختمانهای بیشتر نباشد؛بلکه درباره ساخت «شهرهای قابل زندگیتر» باشد.دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
دوستان خود را به کانال پراپیژن در بله دعوت کنید: ble.ir/join/2cnmk5CZHa
http://ble.ir/propision
۴
تهران گرانتر از منهتن؟ یا فقط گرفتار توهم لوکس بودن؟بازار املاک لاکچری تهران وارد فاز عجیبی شده است.
در هفته گذشته، فایلهایی در الهیه، زعفرانیه و سعادتآباد با قیمتهایی تا متری دو میلیارد تومان آگهی شدند؛یعنی بعضی آپارتمانهای تهران، روی کاغذ از واحدهای لوکس منهتن نیویورک هم گرانتر شدهاند.
اما سؤال اصلی اینجاست:
واقعاً چرا باید قیمت یک آپارتمان در تهران از منهتن بیشتر شود؟
در منهتن، خریدار فقط «ملک» نمیخرد؛ بلکه به اینها دسترسی پیدا میکند:
اقتصاد جهانی و پایدار درآمد دلاری امنیت حقوق مالکیت نقدشوندگی بالا بازار سرمایه عمیق زیرساخت شهری سطح جهانی حملونقل عمومی پیشرفته برند جهانی شهر تقاضای واقعی بینالمللیاما در تهران چه چیزی بعضی فایلها را به متری ۲ میلیارد تومان رسانده؟واقعیت این است که بخشی از بازار لاکچری دیگر «مصرفی» نیست؛بلکه ترکیبی شده از:• تورم مزمن• فرار سرمایه• کمبود گزینههای سرمایهگذاری• قیمتگذاری نمایشی• بازی پرستیژ و نمایش ثروت• و انتظارات تورمی
در بخشی از این بازار، قیمتها دیگر فقط بر اساس «ارزش ذاتی» تعیین نمیشوند؛بلکه بر اساس:«تصور ثروت» و «نماد لوکس بودن» ساخته میشوند.
وقتی اسم رزیدنس، لابی هتلینگ، متریال برند، روفگاردن و هلیپد از کیفیت واقعی زندگی شهری مهمتر میشود، بازار کمکم از منطق اقتصادی فاصله میگیرد.
شاید امروز مهمترین سؤال بازار ملک ایران این باشد:ما داریم “خانه” میخریم؟یا فقط “نماد تورم”؟
دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
دوستان خود را به کانال پراپیژن در بله دعوت کنید: ble.ir/join/2cnmk5CZHa
http://ble.ir/propision
۱۰
گزارش هفتگی بازار املاک تهران | هفته پایانی اردیبهشت ۱۴۰۵بازار مسکن تهران در هفته پایانی اردیبهشت وارد فاز «رشد ملایم» شد؛برخلاف جهشهای تند هفتههای قبل، این هفته بیشتر شاهد تثبیت سطوح قیمتی و جابهجایی آرام شاخصها در محدودههای جدید بودیم.
افزایش انتظارات تورمی هنوز در بازار حضور دارد، اما شدت آن نسبت به اوایل اردیبهشت کاهش یافته و بازار وارد فاز هضم قیمتهای جدید شده است.
🟠 مهمترین شاخصهای این هفته:
میانگین قیمت متری فایلها به حدود ۲۱۰ میلیون تومان رسید؛رشد هفتگی: ۱.۹٪رشد نسبت به ابتدای اسفند: ۳۳٪ نشانهای از کند شدن سرعت رشد، اما نه توقف آن میانگین قیمت متری وزندار بازار به ۲۸۳ میلیون تومان رسید؛رشد هفتگی: ۳.۳٪رشد نسبت به ابتدای اسفند: ۳۸٪ همچنان شاخصهای حجمی بازار در سطوح بسیار بالا تثبیت شدهاند. بخش نوسازها با وجود نوسان هفتگی، در سطح ۲۶۴ میلیون تومان قرار گرفت؛رشد هفتگی: ۳.۸٪- (کاهش کوتاهمدت)رشد نسبت به ابتدای اسفند: ۳۷٪ بازار نوسازها وارد فاز نوسانی شده؛ نشانهای از مقاومت سمت تقاضا در قیمتهای جدید میانگین قیمت یک واحد استاندارد به ۱۸ میلیارد تومان رسید؛رشد هفتگی: ۴.۱٪رشد نسبت به ابتدای اسفند: ۵۱٪ فشار قیمتی در واحدهای مصرفی همچنان فعالترین بخش بازار است. حجم دادههای بازار در محدوده 30 هزار فایل تثبیت شد؛تعداد آگهیها به میانگین هفتگی فبل از جنگ رسیده است. جمعبندی تحلیلی:بازار مسکن تهران در این هفته وارد مرحله «تثبیت قیمتهای جدید + کاهش شتاب رشد» شده است؛در حالی که شاخصهای اصلی همچنان در سطوح تاریخی قرار دارند، رفتار بازار نشان میدهد: - جهشهای سریع به فاز کندتر تبدیل شدهاند، - نوسازها نقش متغیر نوسانی بازار را گرفتهاند، - و واحدهای مصرفی همچنان محرک اصلی فشار قیمتی هستند.
بهعبارت سادهتر:بازار دیگر در حال جهش نیست، اما هنوز به فاز عقبنشینی وارد نشده است.
دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
http://ble.ir/propision@propision
۱۷ نبض امروز بازار املاک یکشنبه ۳ خرداد پشتبامخوابی وارد بازار رسمی اجاره شد. انتشار آگهی اجاره اتاق ۸ متری روی پشتبام در تهران (پیروزی) با ۵۰ میلیون ودیعه و ۶.۵ میلیون اجاره ماهانه، نشانهای از ورود «فضاهای غیرمتعارف» به بازار رسمی اجاره است. این روند ادامه زنجیرهای است که با زیرزمینها، کانکسها و واحدهای بسیار کوچک آغاز شده بود. نتیجه: کاهش استاندارد سکونت و حرکت به سمت «حداقل فضای قابل اجاره». کوچ اجباری به واحدهای ۳۰ تا ۵۰ متری تقاضای بازار بهطور ساختاری از متراژهای متوسط به سمت واحدهای کوچکتر تغییر کرده است. گزارشها از افزایش اجاره اتاقکها و واحدهای بسیار کوچک حکایت دارد. این تغییر نه یک انتخاب سبک زندگی، بلکه نتیجه مستقیم کاهش قدرت خرید و فشار هزینه اجاره است. پیامد: تبدیل خانه از «فضای زندگی» به «حداقل سرپناه». جریمه فقر در بازار اجاره در واحدهای کوچکتر، هزینه هر متر بهطور نسبی بالاتر است. مستأجران در عمل برای فضای کمتر، سهم بیشتری از درآمد خود پرداخت میکنند. این پدیده به شکل ساختاری باعث تشدید فشار بر دهکهای پایین میشود. شکاف قیمت عرضه و تقاضا؛ گسل پایدار بازار اختلاف میان قیمت پیشنهادی و معاملات واقعی همچنان در سطح بالای تاریخی قرار دارد. فروشندگان بر اساس انتظارات تورمی و خریداران بر اساس توان واقعی قیمتگذاری میکنند. نتیجه: رکود معاملاتی در کنار تثبیت قیمتهای بالا در فایلها. تغییر فاز بازار؛ قیمت دلاری مسکن بالای ۱۰۰۰ دلار بازگشت قیمت دلاری مسکن به بالای ۱۰۰۰ دلار بهعنوان سیگنال تغییر انتظارات تحلیل میشود. بازار در این فاز بیش از مصرف، مجدداً نقش سرمایهای پیدا میکند. قیمتگذاری آیندهمحور جایگزین تحلیل صرف شرایط فعلی شده است. سیاست مسکن؛ از نهضت ملی تا تسهیلات ودیعه دولت از ادامه اجرای طرح مسکن استیجاری و تأمین بخشی از واحدهای وعدهدادهشده خبر داده است. پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن برای دهها هزار متقاضی ادامه دارد. همچنین پیشنهاد افزایش سقف وام ساخت تا سطوح بالاتر در حال بررسی است. چالش اصلی: فاصله بین رقم تسهیلات و توان بازپرداخت واقعی خانوارها. صندوقهای املاک؛ بازگشت به تعادل شکننده پس از دورهای از صفهای فروش، صندوقهای املاک و مستغلات به تعادل نسبی رسیدهاند. با وجود بهبود کوتاهمدت، این بازار همچنان حساس و نقدینگیمحور است. نقش این ابزارها در آینده بازار سرمایهگذاری ملکی در حال افزایش است. تغییر رفتار مالی نسل جوان نسل جوان بهدلیل تورم و کاهش قدرت خرید، از پسانداز سنتی فاصله گرفته است. گرایش به مصرف تجربهمحور و سرمایهگذاریهای خرد افزایش یافته است. ابزارهای دیجیتال مالی نقش جایگزین در مدیریت دارایی پیدا کردهاند. پیامد: کاهش ظرفیت ورود بلندمدت به بازار مسکن. جمعبندی امروز بازار بازار مسکن در سه محور اصلی در حال حرکت است: - کاهش کیفیت و کوچکمتراژ شدن سکونت - شکاف ساختاری قیمت بین عرضه و تقاضا - تغییر رفتار مالی و کاهش پسانداز سنتی خروجی مشترک: غلبه «انتظارات و فشار هزینه» بر «معاملات واقعی».دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
دوستان خود را به کانال ما دعوت کنید: ble.ir/join/2cnmk5CZHa
به وبسایت ما سر بزنید:https://propision.com/
http://ble.ir/propision
۶ بازار مسکن ایران دقیقاً چه چیزی را پنهان کرده است؟اگر فقط قیمتها را ببینیم، احتمالاً بخش بزرگی از واقعیت را از دست میدهیم.
امروز در بازار مسکن، چند اتفاق بزرگ همزمان در حال رخ دادن است:
حجم معاملات مسکن تهران به کمترین مقدار طی سالهای اخیر رسیده، اما فاصله قیمت فایلها با معاملات واقعی در بعضی مناطق به حدود ۳۰٪ رسیده است. هزینه ساخت طی مدت کوتاهی از حدود متری ۲۵ میلیون تومان به محدوده ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان رسیده، در حالی که قدرت خرید خانوارها همپای آن رشد نکرده و دوره انتظار خانهدار شدن در برخی برآوردها از ۱۰۰ سال عبور کرده است. سهم اجاره در برخی خانوارهای شهری به ۵۰ تا ۷۰٪ درآمد ماهانه رسیدهو همین موضوع باعث رشد: واحدهای ۲۰ تا ۵۰ متری خانههای اشتراکی اجاره اتاق، پشتبام و حتی کانکس شده است. هر روز فایلهای جدید با قیمتهای بالاتر منتشر میشوند،اما بسیاری از خریداران میگویند حتی با همین قیمتها هم فایل مناسب کم شده؛یعنی بازار همزمان با «رکود معامله»، دچار «کمبود عرضه واقعی» هم شده است.در همین حال:
سرمایهها به سمت طلا، ارز، خودرو و رمزارز حرکت کردهاند، ساختوساز کاهش یافته، و بازار وارد نوعی «رکود تورمی پیچیده» شده است.سؤال مهم اینجاست:
آیا پلتفرمها قیمتسازی میکنند؟ یا فقط انتظارات تورمی را منعکس میکنند؟ آیا مشکل اصلی، فایلهای غیرواقعی است؟ یا تورم ساخت، قیمت زمین و افت قدرت خرید؟واقعیت این است که بازار مسکن امروز فقط یک بازار نیست؛ترکیبی از اقتصاد، روانشناسی، سیاستگذاری، تورم، زمین و انتظارات است.
و تا وقتی این تصویر پیچیده را نبینیم، هیچ تحلیل سادهای نمیتواند واقعیت بازار را توضیح دهد.
دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
http://ble.ir/propision
۳ «آگهیها دیگر قیمت نیستند؛ روایتاند»دیگر نمیشود بازار مسکن را فقط با دیدن چند فایل در پلتفرمها تحلیل کرد.
آن عددهایی که روی صفحه میبینید،فقط «قیمت» نیستند...
آنها روایتاند.
روایتِ ترسروایتِ تورمروایتِ بیاعتمادی به آیندهروایتِ سازندهای که میترسد فردا دیگر نتواند بسازدروایتِ مالکی که فکر میکند پولش هر روز آب میشودو روایتِ بازاری که بین رکود و انفجار قیمتی گیر کرده است.
امروز بسیاری از فایلهای بازار با قیمتهایی منتشر میشوند که با «قدرت خرید واقعی» فاصله زیادی دارند.
یعنی بازار یک عدد میگوید،اما جیب مردم عدد دیگری.
برای همین است که:
معاملات کاهش یافتهاما قیمت فایلها همچنان بالا میرود.چرا؟
چون بازار دیگر فقط با «واقعیت امروز» قیمتگذاری نمیشود؛با «ترس از فردا» قیمتگذاری میشود.
در اقتصادی که:
هزینه ساخت ظرف مدت کوتاهی چند برابر شده قیمت زمین جهش کرده سرمایه از ساختوساز فرار کرده و قدرت خرید مردم سقوط کردهدیگر آگهی فقط یک فایل فروش نیست؛تبدیل شده به «بیانیه انتظارات تورمی».
برای همین است که:
آگهی یک عدد میگوید معامله عدد دیگری و ذهن بازار، عددی کاملاً متفاوت را باور داردبازار مسکن ایران وارد دورهای شده که «روان بازار» از خود بازار مهمتر شده است.
و تا وقتی اقتصاد به ثبات نرسد،
این روایتها از واقعیت جلوتر حرکت خواهند کرد.
دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
http://ble.ir/propision
۱۱۱۱
نبض بازار اجاره تهران | اردیبهشت ۱۴۰۵بررسی دادههای ۱۳ ماه اخیر نشان میدهد:
میانگین وزنی اجاره (مبلغ رهن به ازای هر مترمربع) در تهران از ۲۰.۴ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۲۶.۳ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۴۰۵ رسیده؛یعنی حدود ۲۹٪ رشد سالانه.اما مسئله فقط رشد قیمت نیست...بازار اجاره در حال «دو قطبی شدن» است.
منطقه ۱ تهران:میانگین اجاره ≈ ۴۲.۳ میلیون تومانمنطقه ۱۸ تهران:میانگین اجاره ≈ ۱۰.۵ میلیون تومانیعنی شکاف قیمتی نزدیک به ۴ برابر بین شمال و جنوب شهر.
اردیبهشت ۱۴۰۵ با رشد ماهانه ۱۰.۱٪، شدیدترین جهش اجاره در کل دوره را ثبت کرد؛نشانهای از آغاز موج جدید فشار فصلی همزمان با فصل جابهجایی مستأجران (در دوران پساجنگ).در مقابل،
تیر و شهریور ۱۴۰۴ تنها ماههایی بودند که بازار وارد فاز اصلاح موقت و رشد منفی شد؛اما از مهرماه، روند صعودی دوباره آغاز شد و تا امروز ادامه پیدا کرده است. یکی از مهمترین سیگنالهای بازار، رفتار عرضه بود که تعداد آگهیهای اجاره در اردیبهشتماه، به میانگین 10 ماهه قبل جنگ رسید:میانگین اردیبهشت تا بهمن ۱۴۰۴ : ۱۰۸،۵۹۱ فایلاسفند ۱۴۰۴ : فقط ۱۸,۲۶۳ فایلفروردین ۱۴۰۵ : افزایش به ۳۹،۸۳۵ فایلاردیبهشت ۱۴۰۵ : جهش به ۱۰۳,۷۱۷ فایلاین تغییر نشان میدهد بازار همزمان با افزایش تقاضای فصلی، وارد فاز «هجوم فایل» شده است.
سؤال اصلی اینجاست:آیا بازار اجاره در تابستان ۱۴۰۵ وارد موج جدید افزایش قیمت میشود،یا رشد سنگین ماههای اخیر بخشی از تقاضا را تخلیه کرده است؟دیدهبان بازار املاک | Propisionمرجع تصمیمگیری مبتنی بر داده
برای مشاهده قیمتها به وبسایت ما سر بزنید:https://propision.com
http://ble.ir/propision
۱۲