نکات حقوقی معاملات املاک از 0تا 100نگارنده : محمد فراهانی ، کارگزار املاک و مستغلات
در این مقاله جامع قصد داریم که شما را با نکات حقوقی املاک که ممکن است بیشتر در معرض آن قرار بگیرید آشنا کنیم حقوق املاک مباحث ساده ای نیستند بلکه یکی از پیچیده ترین مباحث در علم حقوق و همچنین در رویه قضایی به حقوق املاک و نکات آن بر می گردد مثلا در مورد خرید و فروش یا معامله ملک و زمین که هرشخصی ممکن است با آن روبرو شود کار ساده‌ای نیست؛ و خیلی از افراد مطلع نیستند که در هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. گاهی معاملات املاک ، مشکلاتی مانند عدم تعهد به قرار داد از سمت طرفین معامله یا مشاور املاک ، افراد را به دردسرهای حقوقی و مالی بسیاری می اندازد. و روزانه شاهد افراد بسیار زیادی هستیم که تنها به خاطر رعایت نکردن یکسری نکات حقوقی ملکی به مشکلات بسیار زیادی مواجه شدند. لذا ابتدا قصد داریم در مورد نکات مهم در خرید املاک صحبت کنیم.
نکات مهم در خرید املاکپروسه خرید زمین و خانه گاهی آن قدر پیچیده میشوند که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند. بنابراین تن به قراردادی می دهند که در واقع با چشمان بسته امضا می شود. روزانه شاهد افرادی هستم که به دفتر مراجعه می کنند و در تله ی بسیار بدی گرفتار شده اند آن هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل معاملات املاک، می توانستند از به وجود آمدن آن جلوگیری کنند. و جلوی بسیاری از ضرر و زیان ها را در همان ابتدای کار بگیرند.پس ما با همراه باشید که نکات مهم در خرید املاک را آموزش ببینید.
دعاوی ملکی عموما به سه شکل هستند دعاوی حقوقی ، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی ملک که از کلاهبرداری های خرید و فروش و اجاره تا نقض قوانین یا تعهدات قرارداد را شامل میشوند.
در هر صورت در این مقاله سعی کردم به برخی نکات کلی و مهم در هنگام ثبت معامله بپردازم ولی با لحاظ تمامی این موارد باز هم شما عزیزان از مشورت با وکیل متخصص ملکی بی نیاز نخواهید بود:
1- شناسایی و بررسی کامل مدارک فروشنده ملک:در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا میکند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است.
به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد. فرد ورشکسته تاجری است که به موجب حکم دادگاه از تصرف در اموال خود منع شده است.
از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری می باشد چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است.به منظور بررسی این موضوع میتوانید از اداره سرپرستی محجوران قوه قضاییه پیگیری و استعلام نمایید.
2- بررسی وضعیت سند مالکیت :گام بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است . به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتر است که در زمان تنظیم قرارداد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد ، مشاعات ساختمان ، توابع و ملحقات ،وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود.اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خوداند. لذا خریدار یا مستاجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه باشند اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت موجود است در این گونه موارد رودربایستی نکنید و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده مطالبه کنید. میتوانید با استفاده از کد رهگیری املاک ، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را اخذ کنید.
3-خرید زمین های مصادره شده :یکی از نکات حقوقی خرید زمین توجه به قوانین خرید زمین از نهادها و اشخاص حقوقی است. برای این موارد از خرید زمین حتماً باید مجوزهای وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از صحت آن‌ها مطمئن شوید.
همچنین توجه داشته باشید که خرید زمین‌هایی که توسط دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و… منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه می باشد زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره‌ی ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهادهای قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.
به کانال تحلیل بازار مسکن بپیوندید https://ble.ir/tahlilmaskan۷:۴۵
اصولا بزرگترين و ارزشمندترين معامله اي كه هر فرد در طول عمر خود انجام ميدهد "معامله مسكن " مي باشد .و هر فرد به دليل نياز به مسكن ناگزير در معرض عقد قرارداد قرار خواهد گرفت.
افراد دانا هميشه براي انجام معاملات ضمن مشاوره با افراد خبره علاقمند به مطالعه در مورد مسايل حقوقي وچگونگي انجام معامله و همچنين وضعيت بازار هستند .مشاوره خوب چراغ راه است .
ما با تاسيس "كانال تخصصي بازار مسكن" بر آنيم كه مشاوره تخصصي ،حقوقي و تحليلي به مخاطبان ارائه نماييم . در صوت تمايل عضو شويد و به عزيزانتان معرفي نماييد.
آدرس كانال https://ble.ir/tahlilmaskan
افراد دانا هميشه براي انجام معاملات ضمن مشاوره با افراد خبره علاقمند به مطالعه در مورد مسايل حقوقي وچگونگي انجام معامله و همچنين وضعيت بازار هستند .مشاوره خوب چراغ راه است .
ما با تاسيس "كانال تخصصي بازار مسكن" بر آنيم كه مشاوره تخصصي ،حقوقي و تحليلي به مخاطبان ارائه نماييم . در صوت تمايل عضو شويد و به عزيزانتان معرفي نماييد.
آدرس كانال https://ble.ir/tahlilmaskan۲۰:۵۴
در خصوص قانون مالیات بر عایدی مسکن
با سلام به چند دلیل حداقل در برهه زمانی حاضر طرح مناسبی نیست :
۱.دیتا بیس مناسبی برای تشخیص سود و زیان یک معامله وجود ندارد و بصورت صوری میتواند قراردادهایی با سود صفر بین طرفین برای فرار از مالیات تنظیم کرد .
۲. در دراز مدت نرخ ورود سرمایه به بازار مسکن را کم میکند چرا که پول ترسوست و هر جا احساس خطر کند وارد نمیشود .(این امر منجر به کاهش سرمایه گذاری در بازار مسکن و به تبع ان کاهش عرضه و افزایش نرخ اجاره نشینی و ... میگردد ) .۳. تجربه نشان داده هر جا مالیات یا ارزش افزوده ای برای بازاری تصویب شده ، در نهایت به قیمت تمام شده اضافه شده و بر عهده مشتری خواهد بود .(این امر‌موجب تورم مجدد خواهد شد)
۴.قانون باید روان و قابلیت اجرایی داشته باشد .(این قانون هم مانند قانون ابتر پیش فروش که از سال۸۹ تصویب شده، منسوخ خواهد شد).
۵.دولت کم کاری خود در تامین مسکن مناسب برای جامعه را به گردن بازاریان و سرمایه گذاران میاندازد و ...(تلنگر: پس از اعدام سلاطین سکه و ارز و .. سکه ۱۰ برابر شد )
۶.در یک کلام دولت دنبال ارزان کردن مسکن نیست ، و اصلا در طرح هدفش ارزانی نیست و فقط میگه سرمایه گذار شما ۶۰ درصد سودتو بده به من بقیه اش نوش جونت و ...
۷.در برهه زمانی که ۱۴۰۰ شغل با بازار مسکن در ارتباط است و اصلی ترین جز آن خرید و فروش است و بیکاری بیداد میکند و درحالی که بازار مسکن لوکومتیو اقتصاد میتواند باشد این طرح بجز بیکاری عایدی ندارد ...
۸. تنها بازاری که باعث شده علیرغم مهاجرت نخبگان دارایی شان در ایران حفظ شود و کور سوی امید برای بازگشت بود، همین سود اور بودن و مطمئن بودن بازار مسکن بود، با این قانون سرمایه ها تبدیل به ملک در ترکیه و گرجستان و قبرس و ... خواهد شد . (تعداد خانه های خریداری شده در ترکیه و قبرس و گرجستان و اروپا در ۶ ماه آینده رشد چشمگیری خواهد داشت ) .
ایام بکام محمد فراهانی
با سلام به چند دلیل حداقل در برهه زمانی حاضر طرح مناسبی نیست :
۱.دیتا بیس مناسبی برای تشخیص سود و زیان یک معامله وجود ندارد و بصورت صوری میتواند قراردادهایی با سود صفر بین طرفین برای فرار از مالیات تنظیم کرد .
۲. در دراز مدت نرخ ورود سرمایه به بازار مسکن را کم میکند چرا که پول ترسوست و هر جا احساس خطر کند وارد نمیشود .(این امر منجر به کاهش سرمایه گذاری در بازار مسکن و به تبع ان کاهش عرضه و افزایش نرخ اجاره نشینی و ... میگردد ) .۳. تجربه نشان داده هر جا مالیات یا ارزش افزوده ای برای بازاری تصویب شده ، در نهایت به قیمت تمام شده اضافه شده و بر عهده مشتری خواهد بود .(این امر‌موجب تورم مجدد خواهد شد)
۴.قانون باید روان و قابلیت اجرایی داشته باشد .(این قانون هم مانند قانون ابتر پیش فروش که از سال۸۹ تصویب شده، منسوخ خواهد شد).
۵.دولت کم کاری خود در تامین مسکن مناسب برای جامعه را به گردن بازاریان و سرمایه گذاران میاندازد و ...(تلنگر: پس از اعدام سلاطین سکه و ارز و .. سکه ۱۰ برابر شد )
۶.در یک کلام دولت دنبال ارزان کردن مسکن نیست ، و اصلا در طرح هدفش ارزانی نیست و فقط میگه سرمایه گذار شما ۶۰ درصد سودتو بده به من بقیه اش نوش جونت و ...
۷.در برهه زمانی که ۱۴۰۰ شغل با بازار مسکن در ارتباط است و اصلی ترین جز آن خرید و فروش است و بیکاری بیداد میکند و درحالی که بازار مسکن لوکومتیو اقتصاد میتواند باشد این طرح بجز بیکاری عایدی ندارد ...
۸. تنها بازاری که باعث شده علیرغم مهاجرت نخبگان دارایی شان در ایران حفظ شود و کور سوی امید برای بازگشت بود، همین سود اور بودن و مطمئن بودن بازار مسکن بود، با این قانون سرمایه ها تبدیل به ملک در ترکیه و گرجستان و قبرس و ... خواهد شد . (تعداد خانه های خریداری شده در ترکیه و قبرس و گرجستان و اروپا در ۶ ماه آینده رشد چشمگیری خواهد داشت ) .
ایام بکام محمد فراهانی
۱۸:۵۴
بازارسال شده از
۷:۱۲