و
تاخیر در اعلام سقف افزایش اجارهبها ۱۴۰۴
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریقانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها در ماده ۷ مقرر داشته :«
در استانهایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰%) باشد، شورایعالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صددرصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.
همچنین در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود.
تا زمان شکلگیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون، ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم مبنای تعیین اجارهبها میباشد.
در صورتی که میزان اجاره بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود...
تبصره۱ـ در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجارهبهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنجسال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورایعالی مسکن، به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یکماه (مشتمل بر مبلغ اجارهبها و اجارهبهای عرفی بدل مبلغ قرضالحسنه )، محکوم میشود...
علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم نمیگردد.
تبصره۲ـ بنگاههای مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره نامه دو سال گذشته میباشند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاههای مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی کشور از طریق اتصال بر خط با سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور میباشند.
متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سهبرابر حقالزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت ششماه و جریمه نقدی معادل چهاربرابر حقالزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل ششبرابر حقالزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم میشوند...»در موسم تمدید قراردادهای اجاره، بار دیگر، کنترل دستوری نرخ اجاره بها در کانون توجه است.قانون به شرح فوق و مشروط به مصلحت ملزمه، اجازه دخالت در میزان افزایش اجارهبهای اماکن مسکونی مردم را داده است. بر خلاف سال ۱۴۰۳ ، برای سال ۱۴۰۴ شورای عالی مسکن، اختیاراتش را به شوراهای مسکن استانها تفویض کرده است. اگرچه بررسی تورم و مصالح ملزمه در هر استان و یکسان ندیدن پهنهی کشوری، امری مثبت است، اما به نظر نمیرسد که شورای عالی مسکن، مجاز به تفویض اختیار باشد. تا کنون که در آستانهی نیمهی دوم بهار ۱۴۰۴ هستیم، هنوز مصوبات شوراهای مسکن استانها منتشر نشده است! اصولا مردم نمیدانند از کجا باید به این مصوبات دسترسی داشته باشند تا رفتار قانونمدارانه خود را، به عنوان یک شهروند منضبط، با آن مطابقت دهند. تا زمانی که مصوبات ناظر به قرارداد اجارهی اماکن مسکونی در هر استان منتشر نشده باشد، تکلیف تمدید یا انعقاد قراردادهای #اجاره از حیث رعایت مفاد قانون چیست؟ به عبارت دیگر، اگر همین حالا قراردادی بخواهد تمدید یا منعقد شود، چه میزان افزایش مجاز است؟ اگر در نبود نرخ معین، قرارداد تمدید شود و بعدا ضابطهی نرخ افرایش اجاره تصویب و منتشر گردد، آیا ضمانت اجرای تعهد نامشخص و عِقاب بلابیان شامل موجر میشود؟
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
۱۳ اردیبهشت ۱۴۰۴
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریقانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها در ماده ۷ مقرر داشته :«
در استانهایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰%) باشد، شورایعالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صددرصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.همچنین در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود.
تا زمان شکلگیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون، ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم مبنای تعیین اجارهبها میباشد.
در صورتی که میزان اجاره بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود...
تبصره۱ـ در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجارهبهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنجسال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده به عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورایعالی مسکن، به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یکماه (مشتمل بر مبلغ اجارهبها و اجارهبهای عرفی بدل مبلغ قرضالحسنه )، محکوم میشود...
علاوه بر آن موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم نمیگردد.
تبصره۲ـ بنگاههای مشاور املاک موظف به رعایت مفاد این ماده در انعقاد قراردادهای اجاره املاک مسکونی از طریق بررسی اسناد ملک مورد اجاره از جمله اجاره نامه دو سال گذشته میباشند و در صورت عدم رعایت سقف و عدم ارائه اسناد مذکور توسط موجرین، بنگاههای مشاور املاک مکلف به ارسال این قراردادها به سازمان امور مالیاتی کشور از طریق اتصال بر خط با سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور میباشند.
متخلفین توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه نخست به جریمه نقدی معادل سهبرابر حقالزحمه دریافتی، در مرتبه دوم به محرومیت به مدت ششماه و جریمه نقدی معادل چهاربرابر حقالزحمه دریافتی و در مرتبه سوم به محرومیت به مدت یکسال و جریمه نقدی معادل ششبرابر حقالزحمه دریافتی و در مرتبه چهارم به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم میشوند...»
در موسم تمدید قراردادهای اجاره، بار دیگر، کنترل دستوری نرخ اجاره بها در کانون توجه است.قانون به شرح فوق و مشروط به مصلحت ملزمه، اجازه دخالت در میزان افزایش اجارهبهای اماکن مسکونی مردم را داده است. بر خلاف سال ۱۴۰۳ ، برای سال ۱۴۰۴ شورای عالی مسکن، اختیاراتش را به شوراهای مسکن استانها تفویض کرده است. اگرچه بررسی تورم و مصالح ملزمه در هر استان و یکسان ندیدن پهنهی کشوری، امری مثبت است، اما به نظر نمیرسد که شورای عالی مسکن، مجاز به تفویض اختیار باشد. تا کنون که در آستانهی نیمهی دوم بهار ۱۴۰۴ هستیم، هنوز مصوبات شوراهای مسکن استانها منتشر نشده است! اصولا مردم نمیدانند از کجا باید به این مصوبات دسترسی داشته باشند تا رفتار قانونمدارانه خود را، به عنوان یک شهروند منضبط، با آن مطابقت دهند. تا زمانی که مصوبات ناظر به قرارداد اجارهی اماکن مسکونی در هر استان منتشر نشده باشد، تکلیف تمدید یا انعقاد قراردادهای #اجاره از حیث رعایت مفاد قانون چیست؟ به عبارت دیگر، اگر همین حالا قراردادی بخواهد تمدید یا منعقد شود، چه میزان افزایش مجاز است؟ اگر در نبود نرخ معین، قرارداد تمدید شود و بعدا ضابطهی نرخ افرایش اجاره تصویب و منتشر گردد، آیا ضمانت اجرای تعهد نامشخص و عِقاب بلابیان شامل موجر میشود؟به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
۱۳ اردیبهشت ۱۴۰۴