و
سهم سازنده پس از فسخ یا انفساخ مشارکت
خانههای کلنگی یا زمینهای شهری، سرمایههای ارزشمند برای تولید ثروت به حساب میروند که عموما پدران آینده نگر، برای فرزندان و نوادگان به جا گذاشتهاند. در سوی دیگر، بساز و بفروشها که سرمایه چندانی ندارند بدنبال مشارکت و صرف تدریجی سرمایه -یا پیش فروش از سهم خود- برای کسب ثروت هستند. بر خلاف کشورهای توسعه یافته، که مدیریت شهری، سیما و منظر شهر را، در کنار اهتمام جدی به ساخت بناهای ماندگار، در اولویت خود قرارداده است، متاسفانه در مملکت ما از این خبرها نیست: هرکس میتواند آپارتمانسازی کند! سودای سود، بسیاری از اشخاص بی تجربه را بدین جا کشانده است که ثمرهاش، آپارتمانهای بی کیفیت و غیرایمن است...بگذریم. قرارداد مشارکت مدنی -که اکنون، شیوه رایج ساخت بناهاست- نقطه تفاهم و نقطه برخورد مالک و سازنده استناتوانی سازندگان و گاه طمعورزی آنان و نبود ساختار توانمند برای حفظ سرمایه مالکین، موجب درج شروطی از جمله#فسخ یا #انفساخ در قراردادهای مشارکت میگردد تا مالکین بتوانند در پناه قرارداد، حق خود را حفظ کنند؛ اما افتادن کار به راهروهای دادگستری، یعنی دوندگی و پذیرش هر احتمال برای نتیجه دادرسی!
از این بحث نباید غافل شد: گیریم که فسخ یا انفساخ مشارکت در دادگاه تایید شود؛ حقوق سازنده پس از آن، چه میشود؟ او حقی عینی بر عرصه و سازه دارد، یا تنها مستحق هزینه هاست، یا کلا هیچ حقی ندارد؟این قسمت، چندان مورد توجه حقوقدانان نبوده است و بیشترین انرژی و تحلیل، بر گسیختن یا استواری قرارداد صرف شده است. در عرف جامعه و حتی رویه دادگاهها، فسخ، مساوی است با سلب حق عینی سازنده در ملک و گاه زوال حق مطالبه اجرت عمل! دلیلش این است که سازنده را -تا ایفای کامل تعهد- واجد حق عینی نمیدانند؛ بلکه در قراردادها شرط میکنند که با فسخ قرارداد، سازنده باید پروژه را تحویل دهد و سرسختانه قائل به هیچ حقی برایش نیستند. فسخ مشارکت از دید مالکین، پایان حضور سازنده است؛ در حالی که اگر فسخ را پایان یک رابطه حقوقی الزام آور به حساب بیاوریم و از بطلان جدا کنیم، طبعا اثرش نمیتواند زوال حق عینی سازنده بر مورد مشارکت باشد، مگر اینکه طرفین در قرارداد، چنین خواسته باشند؛ مثلا شرط شده باشد که در صورت فسخ، حقوق سازنده منحصر است به اجرت عمل و هزینههای مصروفه در پروژه بر اساس تامین دلیل و برآورد کارشناس. با توجه به حاکمیت اصل آزادی اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی، باید اراده طرفین، از تفسیر قرارداد کشف شود که عمدتا در راستای عدم ایجاد حق عینی برای سازنده است، یعنی پس از فسخ، او باید بدنبال مطالبه اجرت عمل و هزینههای مصروفه برآید. کلماتی مانند خلع ید سازنده در قرارداد، این قصد مشترک را میرساند. در بسیاری از موارد، طرفین شرط تملیک مرحلهای عین ملک را در قرارداد نوشتهاند. این شرط گواهی است بر ایجاد حق عینی برای سازنده، حتی اگر عملا انتقال رسمی به تاخیر افتاده باشد: طرفین بر ایجاد مالکیت سازنده در نتیجه هزینه و پیشرفت کار تاکید داشتهاند.اگر هیچگونه قرینهای برای کشف نیت طرفین در قرارداد نباشد (معمولا قرائن هست)، آنگاه عدالت معاوضی و سیر طبیعی قرارداد و تعهدات، ما را بر آن میدارد که قائل به حق عینی سازنده بر ملک باشیم، متناسب با پیشبرد کار؛ به ویژه در جایی که حجم قابل توجهی از کار انجام شده باشد. در نقطه مقابل، مصالح جامعه اقتضا میکند که اگر پیشرفت کار کم باشد، مثلا ده درصد، تفسیری را بپذیریم که در آن، شریکی مزاحم، در پروژه نیاید و حقوق وی نقدا تادیه شود. اینها را میتوان در نبود هرگونه شرط برای تعیین حقوق سازنده پس از فسخ یا انفساخ، مبتنی بر عرف رایج بعنوان یکی از منابع حقوق، دانست.طبق بند الف-۱ ماده ۵۴ #قانون_برنامه_هفتم_پیشرفت:وزارت راه و شهرسازی مجاز است بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را ... به سرمایه گذاران، توسعه گران، انبوه سازان و نهادهای عمومی غیردولتی جهت ساخت مسکن، به صورت فروش یا اجاره یا انتقال مالکیت پس از دوره اجاره زمین، واگذار نماید. تبصره- وزارت راه و شهرسازی مکلف است در قراردادهای منعقد شده، شرط فسخ قرارداد در صورت تأخیر در ساخت و ساز بیش از حدود تعیین شده را پیش بینی نماید و در صورت وقوع تأخیر غیر مجاز، نسبت به بازپس گیری زمین، تسویه هزینه های انجام شده به قیمت روز و واگذاری مجدد آن اقدام نماید...در اینجا حاکمیت، علیرغم فروش و انتقال مالکیت زمین و اجرای بخشی از کار، حقوق سازنده را پس از فسخ، تنها در حد هزینههای انجام شده پس از فسخ -البته به قیمت روز - پذیرفته است که نمونهای است از دیدگاههای رایج در بحث ما. علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۳/۱۱/۲۸
خانههای کلنگی یا زمینهای شهری، سرمایههای ارزشمند برای تولید ثروت به حساب میروند که عموما پدران آینده نگر، برای فرزندان و نوادگان به جا گذاشتهاند. در سوی دیگر، بساز و بفروشها که سرمایه چندانی ندارند بدنبال مشارکت و صرف تدریجی سرمایه -یا پیش فروش از سهم خود- برای کسب ثروت هستند. بر خلاف کشورهای توسعه یافته، که مدیریت شهری، سیما و منظر شهر را، در کنار اهتمام جدی به ساخت بناهای ماندگار، در اولویت خود قرارداده است، متاسفانه در مملکت ما از این خبرها نیست: هرکس میتواند آپارتمانسازی کند! سودای سود، بسیاری از اشخاص بی تجربه را بدین جا کشانده است که ثمرهاش، آپارتمانهای بی کیفیت و غیرایمن است...بگذریم. قرارداد مشارکت مدنی -که اکنون، شیوه رایج ساخت بناهاست- نقطه تفاهم و نقطه برخورد مالک و سازنده استناتوانی سازندگان و گاه طمعورزی آنان و نبود ساختار توانمند برای حفظ سرمایه مالکین، موجب درج شروطی از جمله#فسخ یا #انفساخ در قراردادهای مشارکت میگردد تا مالکین بتوانند در پناه قرارداد، حق خود را حفظ کنند؛ اما افتادن کار به راهروهای دادگستری، یعنی دوندگی و پذیرش هر احتمال برای نتیجه دادرسی!از این بحث نباید غافل شد: گیریم که فسخ یا انفساخ مشارکت در دادگاه تایید شود؛ حقوق سازنده پس از آن، چه میشود؟ او حقی عینی بر عرصه و سازه دارد، یا تنها مستحق هزینه هاست، یا کلا هیچ حقی ندارد؟این قسمت، چندان مورد توجه حقوقدانان نبوده است و بیشترین انرژی و تحلیل، بر گسیختن یا استواری قرارداد صرف شده است. در عرف جامعه و حتی رویه دادگاهها، فسخ، مساوی است با سلب حق عینی سازنده در ملک و گاه زوال حق مطالبه اجرت عمل! دلیلش این است که سازنده را -تا ایفای کامل تعهد- واجد حق عینی نمیدانند؛ بلکه در قراردادها شرط میکنند که با فسخ قرارداد، سازنده باید پروژه را تحویل دهد و سرسختانه قائل به هیچ حقی برایش نیستند. فسخ مشارکت از دید مالکین، پایان حضور سازنده است؛ در حالی که اگر فسخ را پایان یک رابطه حقوقی الزام آور به حساب بیاوریم و از بطلان جدا کنیم، طبعا اثرش نمیتواند زوال حق عینی سازنده بر مورد مشارکت باشد، مگر اینکه طرفین در قرارداد، چنین خواسته باشند؛ مثلا شرط شده باشد که در صورت فسخ، حقوق سازنده منحصر است به اجرت عمل و هزینههای مصروفه در پروژه بر اساس تامین دلیل و برآورد کارشناس. با توجه به حاکمیت اصل آزادی اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی، باید اراده طرفین، از تفسیر قرارداد کشف شود که عمدتا در راستای عدم ایجاد حق عینی برای سازنده است، یعنی پس از فسخ، او باید بدنبال مطالبه اجرت عمل و هزینههای مصروفه برآید. کلماتی مانند خلع ید سازنده در قرارداد، این قصد مشترک را میرساند. در بسیاری از موارد، طرفین شرط تملیک مرحلهای عین ملک را در قرارداد نوشتهاند. این شرط گواهی است بر ایجاد حق عینی برای سازنده، حتی اگر عملا انتقال رسمی به تاخیر افتاده باشد: طرفین بر ایجاد مالکیت سازنده در نتیجه هزینه و پیشرفت کار تاکید داشتهاند.اگر هیچگونه قرینهای برای کشف نیت طرفین در قرارداد نباشد (معمولا قرائن هست)، آنگاه عدالت معاوضی و سیر طبیعی قرارداد و تعهدات، ما را بر آن میدارد که قائل به حق عینی سازنده بر ملک باشیم، متناسب با پیشبرد کار؛ به ویژه در جایی که حجم قابل توجهی از کار انجام شده باشد. در نقطه مقابل، مصالح جامعه اقتضا میکند که اگر پیشرفت کار کم باشد، مثلا ده درصد، تفسیری را بپذیریم که در آن، شریکی مزاحم، در پروژه نیاید و حقوق وی نقدا تادیه شود. اینها را میتوان در نبود هرگونه شرط برای تعیین حقوق سازنده پس از فسخ یا انفساخ، مبتنی بر عرف رایج بعنوان یکی از منابع حقوق، دانست.طبق بند الف-۱ ماده ۵۴ #قانون_برنامه_هفتم_پیشرفت:وزارت راه و شهرسازی مجاز است بخشی از اراضی تحت تملک و در اختیار خود را ... به سرمایه گذاران، توسعه گران، انبوه سازان و نهادهای عمومی غیردولتی جهت ساخت مسکن، به صورت فروش یا اجاره یا انتقال مالکیت پس از دوره اجاره زمین، واگذار نماید. تبصره- وزارت راه و شهرسازی مکلف است در قراردادهای منعقد شده، شرط فسخ قرارداد در صورت تأخیر در ساخت و ساز بیش از حدود تعیین شده را پیش بینی نماید و در صورت وقوع تأخیر غیر مجاز، نسبت به بازپس گیری زمین، تسویه هزینه های انجام شده به قیمت روز و واگذاری مجدد آن اقدام نماید...در اینجا حاکمیت، علیرغم فروش و انتقال مالکیت زمین و اجرای بخشی از کار، حقوق سازنده را پس از فسخ، تنها در حد هزینههای انجام شده پس از فسخ -البته به قیمت روز - پذیرفته است که نمونهای است از دیدگاههای رایج در بحث ما. علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۳/۱۱/۲۸