و
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چالش پیش فروش ها را رفع می کند
رهایی قانون پیش فروش از بن بست روزنامه دنیای اقتصاد:شماره:۶۱۱۸ تاریخ :۱۴۰۳/۰۷/۱۵علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص دلایل عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان و راهکار پیشنهادی برای اصلاح یا جایگزینی این قانون گفت: قانون پیش فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود و متاسفانه از ملاحظات و واقعیت های اجتماعی در عرصه معاملات به دور بود، در نتیجه به دلیل وضع تبصره ها و مواد قانونی متعدد در آن -که قابلیت اجرایی شدن نداشت- نتوانست گره گشا باشد.این قانون شروطی را به طرفین قرارداد تحمیل کرده بود که خلاف خواست آنها بود؛ به عنوان مثال داوری اجباری (ماده2و 20) یا تعیین حداقل اجباری خسارت بدون در نظر گرفتن توافق طرفین معامله (ماده6) از جمله این موارد بود که بر اثر انتقادات حقوقدانان، با تصویب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسخ شد.در عین حال قانون پیش فروش ساختمان در پیدا کردن سازوکاری که به تامین امنیت پیش خریداران منجر شود، موفق نبود و همین موارد باعث شد تا در شرایط کنونی مفاد آن در قراردادهای پیش فروش عملا کنار گذاشته شود و به مثالی عینی برای فاصله قانون با واقعیت جامعه تبدیل شود.وی افزود: اگرچه قانون پیش فروش ساختمان در دی ماه 1389 به تصویب رسید، اما اجرای آن منوط به تصویب آیین نامه ای شد که در خرداد 1393به تصویب رسید و در نهایت نیز، این آیین نامه قابلیت اجرا نداشت. به عنوان نمونه درقانون و این آیین نامه آمده است که باید برای هر واحد ساختمان شناسنامه فنی صادر شود و پیش فروش ها مطابق با این شناسنامه فنی انجام شود. اما شهرداری ها فاقد ساختار لازم برای صدور شناسنامه فنی هر واحد بودند و همین موضوع تحقق صدور این شناسنامه و تنظیم اسناد رسمی برای پیش فروش را غیر ممکن کرده است. اگر قانون گذار به دنبال تحقق بند قانونی صدور شناسنامه فنی به عنوان شناسه انحصاری معاملات پیش فروش و تنظیم اسناد بود، باید آمرانه تر اقدام می کرد و تکلیف دستگاه های عمومی را نیز در این زمینه مشخص می کرد. در نهایت، قانون گذار در ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صدور شناسنامه فنی هر واحد را کنار گذاشت!قانون نیاز به ساختاری پیوسته و همگون دارد تا در نهایت هدف مدنظر قانون گذار محقق شود. اما متاسفانه با گذشت قریب 14 سال از تصویب، هیچ یک از اهداف مدنظر قانون گذار از تصویب این قانون محقق نشد و به رغم طی سالیان متمادی از تصویب و ابلاغ این قانون، تنها بخش شکایت پیش خریداران تا حدی اجرا می شود که البته در این بخش نیز عموما برای طرف شکایت، قرار منع تعقیب صادر می شود، چرا که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشد و این قانون عقیم ماند.مافی گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین نامه های آن در حال تدوین است، می تواند چالش امنیت قراردادهای پیش فروش را تامین کند، در عین حال قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها نیز می تواند به کمک آمده و در مجموع وضعیت معاملات در بازار خرید و فروش و اجاره را ساماندهی و تثبیت کند. البته تحقق این موضوع نیازمند آن است که اجرای این دو قانون، در تدوین آیین نامه و زیرساخت های نرم افزاری نیز به درستی پیش برود، اما پس از اجرایی شدن این دو قانون، انتظار می رود که شکل انتقال اموال غیرمنقول در کشور به کلی دگرگون و مدرن شود و چالش های فعلی در این زمینه - از جمله پیش فروش یک واحد به چند نفر- برطرف شود.این وکیل دادگستری در خصوص پیشنهاد به افرادی که خواهان پیش خرید آپارتمان هستند گفت: توصیه می کنم اولا، افراد نسبت به خرید واحدی اقدام کنند که برای آن پروانه ساخت صادر شده باشد؛ ثانیا، مدارک زمین مورد بررسی قرار گیرد؛ ثالثا، افراد برای اطمینان بیشتر از صحت معامله حتما با مشاور حقوقی و وکیل دادگستری مشورت کنند. البته رعایت این موارد لزوما مانع از آن نمی شود که سازنده نتواند یک ملک را به چند نفر واگذار کند. رابعا، در شرایط فعلی و تا لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، توصیه دیگر، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری معاملات است. این کار عملا از معامله مجدد واحد در بنگاه های دیگر پیشگیری می کند...
رهایی قانون پیش فروش از بن بست روزنامه دنیای اقتصاد:شماره:۶۱۱۸ تاریخ :۱۴۰۳/۰۷/۱۵علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص دلایل عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان و راهکار پیشنهادی برای اصلاح یا جایگزینی این قانون گفت: قانون پیش فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود و متاسفانه از ملاحظات و واقعیت های اجتماعی در عرصه معاملات به دور بود، در نتیجه به دلیل وضع تبصره ها و مواد قانونی متعدد در آن -که قابلیت اجرایی شدن نداشت- نتوانست گره گشا باشد.این قانون شروطی را به طرفین قرارداد تحمیل کرده بود که خلاف خواست آنها بود؛ به عنوان مثال داوری اجباری (ماده2و 20) یا تعیین حداقل اجباری خسارت بدون در نظر گرفتن توافق طرفین معامله (ماده6) از جمله این موارد بود که بر اثر انتقادات حقوقدانان، با تصویب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسخ شد.در عین حال قانون پیش فروش ساختمان در پیدا کردن سازوکاری که به تامین امنیت پیش خریداران منجر شود، موفق نبود و همین موارد باعث شد تا در شرایط کنونی مفاد آن در قراردادهای پیش فروش عملا کنار گذاشته شود و به مثالی عینی برای فاصله قانون با واقعیت جامعه تبدیل شود.وی افزود: اگرچه قانون پیش فروش ساختمان در دی ماه 1389 به تصویب رسید، اما اجرای آن منوط به تصویب آیین نامه ای شد که در خرداد 1393به تصویب رسید و در نهایت نیز، این آیین نامه قابلیت اجرا نداشت. به عنوان نمونه درقانون و این آیین نامه آمده است که باید برای هر واحد ساختمان شناسنامه فنی صادر شود و پیش فروش ها مطابق با این شناسنامه فنی انجام شود. اما شهرداری ها فاقد ساختار لازم برای صدور شناسنامه فنی هر واحد بودند و همین موضوع تحقق صدور این شناسنامه و تنظیم اسناد رسمی برای پیش فروش را غیر ممکن کرده است. اگر قانون گذار به دنبال تحقق بند قانونی صدور شناسنامه فنی به عنوان شناسه انحصاری معاملات پیش فروش و تنظیم اسناد بود، باید آمرانه تر اقدام می کرد و تکلیف دستگاه های عمومی را نیز در این زمینه مشخص می کرد. در نهایت، قانون گذار در ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صدور شناسنامه فنی هر واحد را کنار گذاشت!قانون نیاز به ساختاری پیوسته و همگون دارد تا در نهایت هدف مدنظر قانون گذار محقق شود. اما متاسفانه با گذشت قریب 14 سال از تصویب، هیچ یک از اهداف مدنظر قانون گذار از تصویب این قانون محقق نشد و به رغم طی سالیان متمادی از تصویب و ابلاغ این قانون، تنها بخش شکایت پیش خریداران تا حدی اجرا می شود که البته در این بخش نیز عموما برای طرف شکایت، قرار منع تعقیب صادر می شود، چرا که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشد و این قانون عقیم ماند.مافی گفت: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین نامه های آن در حال تدوین است، می تواند چالش امنیت قراردادهای پیش فروش را تامین کند، در عین حال قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره بها نیز می تواند به کمک آمده و در مجموع وضعیت معاملات در بازار خرید و فروش و اجاره را ساماندهی و تثبیت کند. البته تحقق این موضوع نیازمند آن است که اجرای این دو قانون، در تدوین آیین نامه و زیرساخت های نرم افزاری نیز به درستی پیش برود، اما پس از اجرایی شدن این دو قانون، انتظار می رود که شکل انتقال اموال غیرمنقول در کشور به کلی دگرگون و مدرن شود و چالش های فعلی در این زمینه - از جمله پیش فروش یک واحد به چند نفر- برطرف شود.این وکیل دادگستری در خصوص پیشنهاد به افرادی که خواهان پیش خرید آپارتمان هستند گفت: توصیه می کنم اولا، افراد نسبت به خرید واحدی اقدام کنند که برای آن پروانه ساخت صادر شده باشد؛ ثانیا، مدارک زمین مورد بررسی قرار گیرد؛ ثالثا، افراد برای اطمینان بیشتر از صحت معامله حتما با مشاور حقوقی و وکیل دادگستری مشورت کنند. البته رعایت این موارد لزوما مانع از آن نمی شود که سازنده نتواند یک ملک را به چند نفر واگذار کند. رابعا، در شرایط فعلی و تا لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، توصیه دیگر، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری معاملات است. این کار عملا از معامله مجدد واحد در بنگاه های دیگر پیشگیری می کند...