و
فرمول حذف معاملات غیررسمی املاک
روزنامه دنیای اقتصاد شماره:۵۸۰۳ - تاریخ:۱۴۰۲/۰۵/۲۶ - شماره خبر:۳۹۹۴۰۵۳
قانون ثبت اسناد و املاک در اسفند 1310 تصویب شد و از آن هنگام، ثبت رسمی املاک و اختصاص پلاک های ثبتی اصلی و فرعی و سپس الزام مالکان به انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی در دستور کار قرار گرفت. ساماندهی و ثبت و ضبط مشخصات املاک و حدود و مساحت آنها و ثبت انتقالات، گامی بسیار مهم برای گذار از شیوه سنتی و سلیقه ای متکی بر قولنامه ها و بیع نامه های عادی بود. علاوه بر اینکه ادارات ثبت مرجعی رسمی برای شناسایی و حفظ اعتبار مالکیت اشخاص و نگهداری مستندات هستند، کاهش مراجعات به دستگاه قضایی، وصول مالیات و عوارض دولتی، شناسایی املاک دولتی و حفظ سرمایه های ملی از دیگر دستاوردهای بی شمار اجرای این قانون به شمار می رود.اما در فرایند گذر از شیوه کهن انتقالات عادی به ساختار مدرن ثبت رسمی معاملات و رسمیت بخشی به آنها، ملاحظات و پیچیدگی های زیادی وجود داشته و دارد. از آن جمله می توان به انبوه اسنادی اشاره کرد که با روش سنتی و عادی نوشته شده و در هیچ دفتر ثبت اسناد و املاکی نیز ثبت و ضبط نشده اند. املاکی که به همان صورت بارها خرید و فروش شده اند و اثری از آنها در نظام ثبتی کشور وجود ندارد.در مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت مقرر شده که پس از ثبت رسمی ملک و صدور سند، دیگر ادعای مالکیت از هیچ کس به جز آن فردی که ملک در دفتر املاک به نامش ثبت شده یا ورثه او قابل پذیرش نیست و دولت و دادگاه ها فقط آنها را مالک می شناسند؛ مگر اینکه ملک رسما به دیگری منتقل شده و این انتقال هم در دفتر املاک اداره ثبت منعکس شده باشد.متاسفانه رفتارهای قدیمی و سنتی جامعه در انتقالات عادی، آمادگی تغییر برای همسویی با این قانون را نداشت: مردم همچنان با اسناد عادی معاملات را انجام دادند و به جای بیع نامه، اصطلاح قولنامه (یعنی تعهد به انتقال رسمی) را به کار بردند تا اثر قانون را خنثی کنند. در میان حقوقدانان مباحثی سنگین درگرفت که پس از تصویب این مواد، آیا فروش عادی املاک اعتبار دارد یا نه. دعاوی همچنان در دادگاه ها جریان داشت و قضات نمی توانستند این معاملات و حقوق خریداران را نادیده بگیرند.باید دانست که برابر ضوابط شرعی، ثبت رسمی معاملات ضرورت ندارد و به هر طریقی ثابت شود طرفین قصد معامله داشته اند، باید آن را درست محسوب کرد؛ حتی اگر معامله شفاهی واقع شده باشد! پس طبعا شورای نگهبان با هر مصوبه ای که معاملات عادی را باطل بداند مخالفت می کند.بنابراین، جریان فروش عادی به شیوه سنتی، همچنان در کنار نظام ثبتی و رسمی ادامه یافت و مواد قانون ثبت نتوانستند جامعه را به سوی دل کندن از اسناد عادی سوق دهند؛ صورت مساله باقی ماند و با توجه به فراوانی معاملات عادی و گره خوردن آنها با سرنوشت خریداران، این سوال و پیچیدگی وجود داشته و دارد که بالاخره چگونه می توان مردم را از معاملات عادی بازداشت و اسناد رسمی را جایگزین قولنامه های عادی دست نویس با عبارت های دشوار کرد؟قوانین بعدی برای رسیدن گام به گام به هدف نهایی ثبت رسمی معاملات املاک تصویب شده و دولت نیز تدابیری در نظر گرفته است؛ از جمله :1- با اصلاح مواد 147 و 148 تسهیلاتی برای صدور سند رسمی املاک قولنامه ای برای متصرفان در نظر گرفته شد و بخش قابل توجهی از مالکان، موفق به دریافت سند رسمی شدند.2- قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در سال 1385 دریافت استعلامات بی شمار برای تنظیم سند را دستخوش تغییر کرد تا معاملات رسمی، راحت تر به نتیجه برسد.3-مشاوران املاک ساماندهی شده و از نظر تشکیلاتی ارتقا یافتند. آنها از معاملات سنتی و دست نویس خود به پای رایانه ها و فرم های آماده و ثبت اینترنتی و تخصیص کد رهگیری کشیده شدند! کوشیده شد معاملات غیررسمی که بخش قابل توجهی از آنها در دفاتر مشاوران املاک انجام می شد به یک مسیر نسبتا رسمی و قابل نظارت هدایت شود. بنابراین در اواخر دهه 80 «سامانه اطلاعات املاک و مستغلات» راه اندازی شد و بنگاه های ملکی موظف شدند کلیه معاملات و نقل و انتقالات املاک را در این سامانه ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند.هر چند بها دادن به معاملات عادی و تجهیز و توسعه تشکیلات ثبت معاملات عادی املاک، به کلی انحراف از قانون ثبت تلقی می شود؛ اما برای مهار معاملات بی شمار و غیر منسجم غیر رسمی، می توان آن را یک گام رو به جلو و ناگزیر در راستای حرکت به سمت ثبت رسمی معاملات دانست.4- نابسامانی و خلا قانونی برای پیش فروش آپارتمان ها، در دهه های اخیر مشکلات فراوانی برای خریداران و دستگاه قضایی ایجاد کرد. سازندگان، در ابتدای کار خود، آپارتمان ها را به چند نفر فروخته و متواری می شدند؛ بدون اینکه سازوکاری برای پیشگیری از اقدامات مجرمانه آنان در دست باشد...
روزنامه دنیای اقتصاد شماره:۵۸۰۳ - تاریخ:۱۴۰۲/۰۵/۲۶ - شماره خبر:۳۹۹۴۰۵۳قانون ثبت اسناد و املاک در اسفند 1310 تصویب شد و از آن هنگام، ثبت رسمی املاک و اختصاص پلاک های ثبتی اصلی و فرعی و سپس الزام مالکان به انتقال از طریق دفاتر اسناد رسمی در دستور کار قرار گرفت. ساماندهی و ثبت و ضبط مشخصات املاک و حدود و مساحت آنها و ثبت انتقالات، گامی بسیار مهم برای گذار از شیوه سنتی و سلیقه ای متکی بر قولنامه ها و بیع نامه های عادی بود. علاوه بر اینکه ادارات ثبت مرجعی رسمی برای شناسایی و حفظ اعتبار مالکیت اشخاص و نگهداری مستندات هستند، کاهش مراجعات به دستگاه قضایی، وصول مالیات و عوارض دولتی، شناسایی املاک دولتی و حفظ سرمایه های ملی از دیگر دستاوردهای بی شمار اجرای این قانون به شمار می رود.اما در فرایند گذر از شیوه کهن انتقالات عادی به ساختار مدرن ثبت رسمی معاملات و رسمیت بخشی به آنها، ملاحظات و پیچیدگی های زیادی وجود داشته و دارد. از آن جمله می توان به انبوه اسنادی اشاره کرد که با روش سنتی و عادی نوشته شده و در هیچ دفتر ثبت اسناد و املاکی نیز ثبت و ضبط نشده اند. املاکی که به همان صورت بارها خرید و فروش شده اند و اثری از آنها در نظام ثبتی کشور وجود ندارد.در مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت مقرر شده که پس از ثبت رسمی ملک و صدور سند، دیگر ادعای مالکیت از هیچ کس به جز آن فردی که ملک در دفتر املاک به نامش ثبت شده یا ورثه او قابل پذیرش نیست و دولت و دادگاه ها فقط آنها را مالک می شناسند؛ مگر اینکه ملک رسما به دیگری منتقل شده و این انتقال هم در دفتر املاک اداره ثبت منعکس شده باشد.متاسفانه رفتارهای قدیمی و سنتی جامعه در انتقالات عادی، آمادگی تغییر برای همسویی با این قانون را نداشت: مردم همچنان با اسناد عادی معاملات را انجام دادند و به جای بیع نامه، اصطلاح قولنامه (یعنی تعهد به انتقال رسمی) را به کار بردند تا اثر قانون را خنثی کنند. در میان حقوقدانان مباحثی سنگین درگرفت که پس از تصویب این مواد، آیا فروش عادی املاک اعتبار دارد یا نه. دعاوی همچنان در دادگاه ها جریان داشت و قضات نمی توانستند این معاملات و حقوق خریداران را نادیده بگیرند.باید دانست که برابر ضوابط شرعی، ثبت رسمی معاملات ضرورت ندارد و به هر طریقی ثابت شود طرفین قصد معامله داشته اند، باید آن را درست محسوب کرد؛ حتی اگر معامله شفاهی واقع شده باشد! پس طبعا شورای نگهبان با هر مصوبه ای که معاملات عادی را باطل بداند مخالفت می کند.بنابراین، جریان فروش عادی به شیوه سنتی، همچنان در کنار نظام ثبتی و رسمی ادامه یافت و مواد قانون ثبت نتوانستند جامعه را به سوی دل کندن از اسناد عادی سوق دهند؛ صورت مساله باقی ماند و با توجه به فراوانی معاملات عادی و گره خوردن آنها با سرنوشت خریداران، این سوال و پیچیدگی وجود داشته و دارد که بالاخره چگونه می توان مردم را از معاملات عادی بازداشت و اسناد رسمی را جایگزین قولنامه های عادی دست نویس با عبارت های دشوار کرد؟قوانین بعدی برای رسیدن گام به گام به هدف نهایی ثبت رسمی معاملات املاک تصویب شده و دولت نیز تدابیری در نظر گرفته است؛ از جمله :1- با اصلاح مواد 147 و 148 تسهیلاتی برای صدور سند رسمی املاک قولنامه ای برای متصرفان در نظر گرفته شد و بخش قابل توجهی از مالکان، موفق به دریافت سند رسمی شدند.2- قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در سال 1385 دریافت استعلامات بی شمار برای تنظیم سند را دستخوش تغییر کرد تا معاملات رسمی، راحت تر به نتیجه برسد.3-مشاوران املاک ساماندهی شده و از نظر تشکیلاتی ارتقا یافتند. آنها از معاملات سنتی و دست نویس خود به پای رایانه ها و فرم های آماده و ثبت اینترنتی و تخصیص کد رهگیری کشیده شدند! کوشیده شد معاملات غیررسمی که بخش قابل توجهی از آنها در دفاتر مشاوران املاک انجام می شد به یک مسیر نسبتا رسمی و قابل نظارت هدایت شود. بنابراین در اواخر دهه 80 «سامانه اطلاعات املاک و مستغلات» راه اندازی شد و بنگاه های ملکی موظف شدند کلیه معاملات و نقل و انتقالات املاک را در این سامانه ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند.هر چند بها دادن به معاملات عادی و تجهیز و توسعه تشکیلات ثبت معاملات عادی املاک، به کلی انحراف از قانون ثبت تلقی می شود؛ اما برای مهار معاملات بی شمار و غیر منسجم غیر رسمی، می توان آن را یک گام رو به جلو و ناگزیر در راستای حرکت به سمت ثبت رسمی معاملات دانست.4- نابسامانی و خلا قانونی برای پیش فروش آپارتمان ها، در دهه های اخیر مشکلات فراوانی برای خریداران و دستگاه قضایی ایجاد کرد. سازندگان، در ابتدای کار خود، آپارتمان ها را به چند نفر فروخته و متواری می شدند؛ بدون اینکه سازوکاری برای پیشگیری از اقدامات مجرمانه آنان در دست باشد...