و
دستور نقشه، دُردانهی قانون جدید!
جایگاه سنتی دستور نقشه؟اعلام رسمی استعداد و قابلیت ملک برای احداث بنا.شهرداری به درخواست مالک و باتوجه به مقررات شهرسازی و طرح جامع و تفصیلی و قوانین بالادستی، کاربری و سطح اشغال و تراکم مجاز و تعداد واحد و سایر ویژگیهای مناسب و لازم و مجاز را طی #دستورنقشه به مالک اعلام میکند.
مالک زمین میتواند و باید، بنا را در چارچوب دستور نقشه طراحی کند. سطح اشغال و تعداد طبقه، واحد و پارکینگ و انباری و... همان است که در دستور نقشه آمده است.
اگر تصمیم مالک جدی شد، باید نقشه کاخ آرزوهایش را در قالب دستور نقشهی صادره از شهرداری بریزد و برپا سازد؛ والا فلا.
البته در ادامه، تهیه نقشه و نما و محاسبات و دریافت پروانه ساختمان و هفت خوان پایان کار، لازم است تا در پایان، اسناد رسمی آپارتمانهای نوساز، بدست مالک برسد.
پس، دستور نقشه به جز بیان الزامات و محدودیتهای ملک برای دریافت پروانه ساختمان، بازگو کننده چیز دیگری نیست.
افزایش اعتبار دستور نقشه در قانون جدید
ماده ١۴ قانون الزام_به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر کرده:
_سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن ...صادر شده است امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد.
تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتا مذکور امکان پذیر است....شگفت آور است! یعنی زین پس:الف- مالکان مشاعی ملک، میتوانند با دریافت دستور نقشه و بدون گذاشتن آجر روی آجر، آپارتمانهای خیالی و اتاقهای کاخ آرزوهایشان را رسما تقسیم کنند!ب- روی آپارتمانهای خیالی، معاملات زیر برای هر شناسه یکتا قابل انجام است؛ حتی اگر پروانه ساختمان صادر نشده باشد!- انتقال مالکیت عین - انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال - انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول- وقف! - رهن!- انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال!- اجاره به شرط تملیک - پیش فروش و مشارکت در ساخت - تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکورج- بدون شناسه یکتا، این معاملات در هیچ جا انجام نمیشود: دفترخانه نباید ثبت کند و در بنگاهها یا بین خود طرفین، هر نوشتهای غیرمعتبر است.د- مهلت شش ماهه سازمان ثبت برای صدور شناسه یکتا به زودی پایان میپذیرد و بعد از آن، طبق تبصره ۲ماده ۱۴: صرفاً دستور نقشه پروانه یا گواهی پایان کاری که از مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است. زیاده روی در بها دادن به دستور نقشه، چرا؟از افراط به افراطی دیگر رسیدیم:قانون پیش فروش میگفت قراردادهای مشارکت و پیش فروش، را تنها پس از دریافت پروانه ساخت معتبر میتوان ثبت کرد، در حالی که اکثرا سازنده و مالک، مشارکت را قبلا نوشته بودند! آن قانون شکستی سنگین خورد، چون رفتارهای اجتماعی را درنیافت.اکنون، پروانه ساخت حذف شد تا کار راه بیفتد. این بار اما، دستور نقشه اعتباری بیجا یافته، تا جایی که مرکز ثقل معاملات رسمی به شمار خواهد رفت. مرتبهای که دستور نقشه سزاوارش نیست؛ چرا: دشواریهای پیش رو:۱- ممکن است پس از دریافت دستور نقشه، مالک از ساخت و ساز پشیمان شود! مثلا تخصیص ۲۴ شناسه یکتا برای بنایی که ساخته نخواهد شد، کاری است بیهوده!۲- دستور نقشه، وحی منزل نیست. دستخوش افزایش و کاهش و تغییرات میشود؛ طبقات افزوده و تعداد واحدها کم یا زیاد میگردد و... شناسه ها را شاید بشود باطل کرد، ولی معاملات ثبت شده را چه؟ مثلا ۶ واحد یک طبقه پیش فروش شده و با تغییر پروانه، واحدها به ۴ رسیده است! قانون باید بر پایههایی منطقی و معقول و استوار بنا شود. وایستگی اسناد رسمی و معاملات مردم به یک برآورد اولیه شهرداری -بدون اینکه برای مالک موجد تکلیف ساخت بنا باشد و با احتمال تغییر در جریان ساخت- یعنی نقض امنیت اقتصادی مردم و تزلزل معاملات و نفی اقتدار حکمرانی در عرصه ثبت. علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
نقشِ دستور نقشه
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۳/۹/۲۱
جایگاه سنتی دستور نقشه؟اعلام رسمی استعداد و قابلیت ملک برای احداث بنا.شهرداری به درخواست مالک و باتوجه به مقررات شهرسازی و طرح جامع و تفصیلی و قوانین بالادستی، کاربری و سطح اشغال و تراکم مجاز و تعداد واحد و سایر ویژگیهای مناسب و لازم و مجاز را طی #دستورنقشه به مالک اعلام میکند. مالک زمین میتواند و باید، بنا را در چارچوب دستور نقشه طراحی کند. سطح اشغال و تعداد طبقه، واحد و پارکینگ و انباری و... همان است که در دستور نقشه آمده است. اگر تصمیم مالک جدی شد، باید نقشه کاخ آرزوهایش را در قالب دستور نقشهی صادره از شهرداری بریزد و برپا سازد؛ والا فلا.
البته در ادامه، تهیه نقشه و نما و محاسبات و دریافت پروانه ساختمان و هفت خوان پایان کار، لازم است تا در پایان، اسناد رسمی آپارتمانهای نوساز، بدست مالک برسد.
پس، دستور نقشه به جز بیان الزامات و محدودیتهای ملک برای دریافت پروانه ساختمان، بازگو کننده چیز دیگری نیست. افزایش اعتبار دستور نقشه در قانون جدیدماده ١۴ قانون الزام_به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر کرده:
_سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن ...صادر شده است امکان تنظیم سند رسمی تقسیم نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه شناسه یکتا تخصیص دهد.تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتا مذکور امکان پذیر است....شگفت آور است! یعنی زین پس:
الف- مالکان مشاعی ملک، میتوانند با دریافت دستور نقشه و بدون گذاشتن آجر روی آجر، آپارتمانهای خیالی و اتاقهای کاخ آرزوهایشان را رسما تقسیم کنند!ب- روی آپارتمانهای خیالی، معاملات زیر برای هر شناسه یکتا قابل انجام است؛ حتی اگر پروانه ساختمان صادر نشده باشد!- انتقال مالکیت عین - انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال - انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول- وقف! - رهن!- انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال!- اجاره به شرط تملیک - پیش فروش و مشارکت در ساخت - تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکورج- بدون شناسه یکتا، این معاملات در هیچ جا انجام نمیشود: دفترخانه نباید ثبت کند و در بنگاهها یا بین خود طرفین، هر نوشتهای غیرمعتبر است.د- مهلت شش ماهه سازمان ثبت برای صدور شناسه یکتا به زودی پایان میپذیرد و بعد از آن، طبق تبصره ۲ماده ۱۴: صرفاً دستور نقشه پروانه یا گواهی پایان کاری که از مراجع قانونی صادر کننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده است، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است. زیاده روی در بها دادن به دستور نقشه، چرا؟از افراط به افراطی دیگر رسیدیم:قانون پیش فروش میگفت قراردادهای مشارکت و پیش فروش، را تنها پس از دریافت پروانه ساخت معتبر میتوان ثبت کرد، در حالی که اکثرا سازنده و مالک، مشارکت را قبلا نوشته بودند! آن قانون شکستی سنگین خورد، چون رفتارهای اجتماعی را درنیافت.اکنون، پروانه ساخت حذف شد تا کار راه بیفتد. این بار اما، دستور نقشه اعتباری بیجا یافته، تا جایی که مرکز ثقل معاملات رسمی به شمار خواهد رفت. مرتبهای که دستور نقشه سزاوارش نیست؛ چرا: دشواریهای پیش رو:۱- ممکن است پس از دریافت دستور نقشه، مالک از ساخت و ساز پشیمان شود! مثلا تخصیص ۲۴ شناسه یکتا برای بنایی که ساخته نخواهد شد، کاری است بیهوده!۲- دستور نقشه، وحی منزل نیست. دستخوش افزایش و کاهش و تغییرات میشود؛ طبقات افزوده و تعداد واحدها کم یا زیاد میگردد و... شناسه ها را شاید بشود باطل کرد، ولی معاملات ثبت شده را چه؟ مثلا ۶ واحد یک طبقه پیش فروش شده و با تغییر پروانه، واحدها به ۴ رسیده است! قانون باید بر پایههایی منطقی و معقول و استوار بنا شود. وایستگی اسناد رسمی و معاملات مردم به یک برآورد اولیه شهرداری -بدون اینکه برای مالک موجد تکلیف ساخت بنا باشد و با احتمال تغییر در جریان ساخت- یعنی نقض امنیت اقتصادی مردم و تزلزل معاملات و نفی اقتدار حکمرانی در عرصه ثبت. علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری
نقشِ دستور نقشهبه کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۳/۹/۲۱
۱۱