و
«فرق سند سبز و آجری رنگ چیست؟»پاسخ به ۱۰ پرسش رایج
روزنامه «دنیای اقتصاد» ١۴٠۴/٩/١٢
#هوش_مصنوعی : نمودار فایل شنیدنی
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری در سال ۱۴۰۳ دو قانون در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازم الاجرا شد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها. علی حسن پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، به برخی ابهامات و پرسشها در زمینه روند اجرای این دو قانون پاسخ داده است. حسن پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ ترین منشا اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی شمار در دادگستری بوده اند. در سال های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم بازار املاک در حال اجرایی شدن است که تاکنون سابقه نداشته است. در عین حال، شدت تغییرات به حدی است که هنوز مردم و دستگاه های اجرایی و اداری آمادگی همگام شدن با این قوانین را ندارند. حتی برخی از حقوق دانان اعم از وکلا و قضات نیز فرصت اشراف کامل به مقررات جدید را نیافته اند. باید انبوهی از آیین نامههای اجرایی تصویب شود تا جزئیات کار روشن شود.وی افزود: برپایی ساختار الکترونیک و سازوکارهای اداری و اجرایی برای این قوانین، چنان کار سترگی است که با گذشت 6 ماه از مهلت قانونی، هنوز سامانه الکترونیکی لازم برای ثبت ادعا و مستندات اسناد عادی به راه نیفتاده است و مجریان از قانون عقب افتاده اند. این وکیل دادگستری درباره اهمیت «اطلاع عمومی» از قانون و مقررات به ویژه در حوزه معاملات ملک تاکید کرد: مردم مستقیما با این دو قانون روبه رو هستند؛ چه مالک باشند و چه مستاجر یا اینکه فروشنده باشند، یا خریدار. بنابراین ناآگاهی از مقررات مهم این دو قانون، ممکن است خسارات فراوانی برای مردم به بار آورد. در بعضی از موارد، عدم رعایت این دو قانون موجب بطلان و عدم اعتبار قرارداد و عدم استماع دعوا میشود؛ یعنی دولت و دستگاه قضایی به طور کلی برخی سندها و معاملات را غیرقانونی حساب میکنند. همچنین جریمه های سنگین مالیاتی پیش بینی شده است. حتی ممکن است به علت عدم رعایت قانون، دستور تخلیه صادر نشود و مشکلات فراوانی بر اثر عدم رعایت قوانین یادشده بر سر راه مالکان یا مستاجران یا خریداران ایجاد شود و در این صورت طبق قواعد حقوقی، جهل به قانون، رافع مسوولیت نیست و زیان دیده نمی تواند به عدم آگاهی خودش استناد کند. بنابراین توصیه می شود مردم حتما پیش از خرید و فروش یا اجاره، اطلاعات لازم را به دست بیاورند و از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنند تا دچار زیان های سنگین نشوند. حسن پور مافی درباره «اسناد حدنگار سبزرنگ» که در این دو قانون به آنها اشاره شده است، گفت: اسنادی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر میشوند، به صورت تک برگی و سبزرنگ و حدنگار هستند تا از اسناد تک برگی آجری رنگ متمایز شوند. کسانی که قصد خرید املاک دارای سند سبز رنگ یا اجاره بیش از دو سال را دارند، باید بسیار مراقب باشند که مقررات قانونی را دقیقا رعایت کنند. وی درباره علت اختلاف قوانین نسبت به اسناد سبزرنگ افزود: «همین حالا» خرید و فروش و به طور کلی هرنوع معامله و تعهد نسبت به عین املاکی که سند سبزرنگ دارند و همچنین انتقال منافع از جمله اجاره بیش از دو سال بر روی این اسناد مستلزم تنظیم سند رسمی است وگرنه قرارداد عادی و معامله به کلی باطل و غیرقابل قبول است. معاملات عادی فقط نسبت به املاکی که سند سبزرنگ برایشان صادر نشده است (و همچنین استثنائا اجاره زیر دو سال املاک دارای اسناد سبزرنگ) فعلا اعتبار دارد؛ اما برخی محدودیتهای دیگر وجود دارد؛ از جمله اینکه اجاره واحدهای مسکونی باید در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، وگرنه مشکلات عدیده ای برای موجر ایجاد می شود؛ مثلا دستور تخلیه فوری صادر نمی شود و معادل 50 درصد ارزش اجاری به عنوان جریمه باید پرداخت شود.قسمت بعد
روزنامه «دنیای اقتصاد» ١۴٠۴/٩/١٢#هوش_مصنوعی :
نمودار فایل شنیدنیعلی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
در سال ۱۴۰۳ دو قانون در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازم الاجرا شد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها. علی حسن پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، به برخی ابهامات و پرسشها در زمینه روند اجرای این دو قانون پاسخ داده است. حسن پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ ترین منشا اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی شمار در دادگستری بوده اند. در سال های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم بازار املاک در حال اجرایی شدن است که تاکنون سابقه نداشته است. در عین حال، شدت تغییرات به حدی است که هنوز مردم و دستگاه های اجرایی و اداری آمادگی همگام شدن با این قوانین را ندارند. حتی برخی از حقوق دانان اعم از وکلا و قضات نیز فرصت اشراف کامل به مقررات جدید را نیافته اند. باید انبوهی از آیین نامههای اجرایی تصویب شود تا جزئیات کار روشن شود.وی افزود: برپایی ساختار الکترونیک و سازوکارهای اداری و اجرایی برای این قوانین، چنان کار سترگی است که با گذشت 6 ماه از مهلت قانونی، هنوز سامانه الکترونیکی لازم برای ثبت ادعا و مستندات اسناد عادی به راه نیفتاده است و مجریان از قانون عقب افتاده اند. این وکیل دادگستری درباره اهمیت «اطلاع عمومی» از قانون و مقررات به ویژه در حوزه معاملات ملک تاکید کرد: مردم مستقیما با این دو قانون روبه رو هستند؛ چه مالک باشند و چه مستاجر یا اینکه فروشنده باشند، یا خریدار. بنابراین ناآگاهی از مقررات مهم این دو قانون، ممکن است خسارات فراوانی برای مردم به بار آورد. در بعضی از موارد، عدم رعایت این دو قانون موجب بطلان و عدم اعتبار قرارداد و عدم استماع دعوا میشود؛ یعنی دولت و دستگاه قضایی به طور کلی برخی سندها و معاملات را غیرقانونی حساب میکنند. همچنین جریمه های سنگین مالیاتی پیش بینی شده است. حتی ممکن است به علت عدم رعایت قانون، دستور تخلیه صادر نشود و مشکلات فراوانی بر اثر عدم رعایت قوانین یادشده بر سر راه مالکان یا مستاجران یا خریداران ایجاد شود و در این صورت طبق قواعد حقوقی، جهل به قانون، رافع مسوولیت نیست و زیان دیده نمی تواند به عدم آگاهی خودش استناد کند. بنابراین توصیه می شود مردم حتما پیش از خرید و فروش یا اجاره، اطلاعات لازم را به دست بیاورند و از مشاوره حقوقی با وکیل استفاده کنند تا دچار زیان های سنگین نشوند. حسن پور مافی درباره «اسناد حدنگار سبزرنگ» که در این دو قانون به آنها اشاره شده است، گفت: اسنادی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صادر میشوند، به صورت تک برگی و سبزرنگ و حدنگار هستند تا از اسناد تک برگی آجری رنگ متمایز شوند. کسانی که قصد خرید املاک دارای سند سبز رنگ یا اجاره بیش از دو سال را دارند، باید بسیار مراقب باشند که مقررات قانونی را دقیقا رعایت کنند. وی درباره علت اختلاف قوانین نسبت به اسناد سبزرنگ افزود: «همین حالا» خرید و فروش و به طور کلی هرنوع معامله و تعهد نسبت به عین املاکی که سند سبزرنگ دارند و همچنین انتقال منافع از جمله اجاره بیش از دو سال بر روی این اسناد مستلزم تنظیم سند رسمی است وگرنه قرارداد عادی و معامله به کلی باطل و غیرقابل قبول است. معاملات عادی فقط نسبت به املاکی که سند سبزرنگ برایشان صادر نشده است (و همچنین استثنائا اجاره زیر دو سال املاک دارای اسناد سبزرنگ) فعلا اعتبار دارد؛ اما برخی محدودیتهای دیگر وجود دارد؛ از جمله اینکه اجاره واحدهای مسکونی باید در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، وگرنه مشکلات عدیده ای برای موجر ایجاد می شود؛ مثلا دستور تخلیه فوری صادر نمی شود و معادل 50 درصد ارزش اجاری به عنوان جریمه باید پرداخت شود.قسمت بعد