و
انعقاد قراردادهای مشارکت و پیش فروشسازنده، در باره #قرارداد_مشارکت_در_ساخت زمینی، که سند تکبرگی آن در مهر۱۴۰۳ صادر شده و طرفین حق پیش فروش یک واحد را به هم میدهند، میپرسد:۱- قرارداد مشارکت و قرارداد #پیش_فروش را کجا و چگونه باید بنویسند؟۲- چه مستنداتی به جز سند و کارت ملی و... لازم است؟ هدف، دانستن اینکه:- قراردادهای عادی اعتبار دارد یا نه؟ - مشاوران املاک مجاز به انعقاد این قرارداد هستند یا نه؟ - قرارداد باید در #سامانه_خودنویس ثبت شود یا #سامانه_ثبت_الکترونیک_اسناد؟ - تفاوتی در احکام قانونی نحوه انعقاد قرارداد مشارکت با پیش فروش هست یا نه؟ - مستندات ویژهای لازم هست یا نه؟
پاسخ سوال۱:«*ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی*»فعلاً- تهیه پیشنویس نزد مشاوران املاک، یا مراجعه به دفتر اسناد رسمی.بعداً- ثبت مستقیم توسط طرفین و یا توسط مشاوران املاک. (در تبصره۲ ماده۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک متعهد شده ظرف یکسال دسترسی ثبت مستقیم قراردادهای یکسان را به مردم بدهد)
︎نکات مهم: نکته ۱:طبق ماده٣ #قانون_پیش_فروش_ساختمان :قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
نکته ۲:با اصلاح قانون، مجازات ماده ۲۳ قابل اجراست:اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
نکته ۳:همزمان، قراردادها مشمول تبصره ۴ ماده۱ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول هستند:« مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، ...» صدر ماده۱ مقرر داشته: «هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا9 نتیجه آن انتقال مالکیت عین ... و هر نوع پیش فروش ساختمان ... و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد ...».
نکته۴:ممکن است در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت ابهام باشد؛ زیرا قانون معطوف به معاملات معوض و حق رجوع به عوض در صورت تخلف از ثبت است؛ اما چون «نتیجه» قرارداد مشارکت، انتقال سهمی از مال غیرمنقول به سازنده است، پس ثبت آن در سامانه الزامی است. مهمتر اینکه، با اصلاح ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ طی ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات...، قرارداد مشارکت نیز پیش فروش محسوب میشود! پس تردیدی در ثبت اجباری آن باقی نمی ماند:« ۱- ماده (۱) به شرح زیر اصلاح می شود: ماده ۱- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب میشود.»
نکته ۵:هر دو قانون، دلالت بر لزوم ثبت قرارداد پیش فروش در سامانه ثبت الکترونیک اسناد دارند.بنابراین، طرفین فعلاً یا باید پیش نویس قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش را نزد مشاور املاک تهیه و یا مستقیماً برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و همین حالا تنظیم این قراردادها (فقط در فرض سوال)، بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد معتبر نیست.
پاسخ سوال۲:«*دریافت شناسه یکتا*»در صدر ماده ۱۴ قانون، سازمان ثبت مکلف شده است از روی دستور نقشه، برای هر واحد #شناسه_یکتا تخصیص دهد و ذیل همین ماده مصرح است:«تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون «صرفاً» با استفاده از شناسه یکتا مذکور امکان پذیر است»این ماده در جای خود نیازمند بحث دیگری است، زیرا بطور افراطی، بهای بیش از حد به دستور نقشه داده است که خواهیم گفت شایسته آن نیست!معهذا یکی از مستندات لازم برای ثبت پیش فروش، شناسه یکتاست که اداره ثبت به اتکای دستور نقشه، متصدی صدور آن است. با اینکه مشخص نیست این رویه عملیاتی شده یا نه؟ ولی با تصریح قسمت اخیر ماده ۱۴ و تبصره۴ ماده۱ قانون، اکنون استثنا یا راه معتبر دیگری وجود ندارد. علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۳/۸/۵
پاسخ سوال۱:«*ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی*»فعلاً- تهیه پیشنویس نزد مشاوران املاک، یا مراجعه به دفتر اسناد رسمی.بعداً- ثبت مستقیم توسط طرفین و یا توسط مشاوران املاک. (در تبصره۲ ماده۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک متعهد شده ظرف یکسال دسترسی ثبت مستقیم قراردادهای یکسان را به مردم بدهد)︎نکات مهم: نکته ۱:طبق ماده٣ #قانون_پیش_فروش_ساختمان :قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.نکته ۲:با اصلاح قانون، مجازات ماده ۲۳ قابل اجراست:اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
نکته ۳:همزمان، قراردادها مشمول تبصره ۴ ماده۱ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول هستند:« مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، ...» صدر ماده۱ مقرر داشته: «هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا9 نتیجه آن انتقال مالکیت عین ... و هر نوع پیش فروش ساختمان ... و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد ...».
نکته۴:ممکن است در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت ابهام باشد؛ زیرا قانون معطوف به معاملات معوض و حق رجوع به عوض در صورت تخلف از ثبت است؛ اما چون «نتیجه» قرارداد مشارکت، انتقال سهمی از مال غیرمنقول به سازنده است، پس ثبت آن در سامانه الزامی است. مهمتر اینکه، با اصلاح ماده ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ طی ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات...، قرارداد مشارکت نیز پیش فروش محسوب میشود! پس تردیدی در ثبت اجباری آن باقی نمی ماند:« ۱- ماده (۱) به شرح زیر اصلاح می شود: ماده ۱- هر قرارداد با هر عنوانی که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور پیش فروش ساختمان محسوب میشود.»
نکته ۵:هر دو قانون، دلالت بر لزوم ثبت قرارداد پیش فروش در سامانه ثبت الکترونیک اسناد دارند.بنابراین، طرفین فعلاً یا باید پیش نویس قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش را نزد مشاور املاک تهیه و یا مستقیماً برای تنظیم سند رسمی به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و همین حالا تنظیم این قراردادها (فقط در فرض سوال)، بدون ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد معتبر نیست.
پاسخ سوال۲:«*دریافت شناسه یکتا*»در صدر ماده ۱۴ قانون، سازمان ثبت مکلف شده است از روی دستور نقشه، برای هر واحد #شناسه_یکتا تخصیص دهد و ذیل همین ماده مصرح است:«تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون «صرفاً» با استفاده از شناسه یکتا مذکور امکان پذیر است»این ماده در جای خود نیازمند بحث دیگری است، زیرا بطور افراطی، بهای بیش از حد به دستور نقشه داده است که خواهیم گفت شایسته آن نیست!معهذا یکی از مستندات لازم برای ثبت پیش فروش، شناسه یکتاست که اداره ثبت به اتکای دستور نقشه، متصدی صدور آن است. با اینکه مشخص نیست این رویه عملیاتی شده یا نه؟ ولی با تصریح قسمت اخیر ماده ۱۴ و تبصره۴ ماده۱ قانون، اکنون استثنا یا راه معتبر دیگری وجود ندارد. علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۳/۸/۵