و
کنترل دستوری نرخ اجاره بها
#هوش_مصنوعی : نمودار توضیحیقراردادهای اجاره مسکونی ، پس از لازمالاجرا شدن قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجارهبها -یعنی ۱۴ خرداد۱۴۰۳- باید در سامانه ثبت شوند. موجرین دیگر در تعیین نرخ اجارهبها، بازدست نیستند. برای تمدید و تجدید و انعقاد قراردادهای بعدی مسکن، شورای عالی مسکن، میزان مجاز افزایش را اعلام خواهد کرد. این شورا ماموریت یافته تا به شیوهی دستوری، برای موجرین در شهرهای بیش از یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، نرخ افزایش اجاره بهای سالانه مسکن را تعیین و تثبیت کند. چند نکتهی سودمند پیرامون مقررات جدید:
کنترل و محدودیت، تنها ویژهی اجاره اماکن مسکونی است:قراردادهای اجاره «غیرمسکونی» محدودیتی برای افزایش اجارهبها ندارند؛ در نتیجه، کلیه قراردادهای اماکن غیرمسکونی، ازجمله تجاری، اداری، ورزشی، فرهنگی و خدماتی از شمول محدودیتنظارتی قانونگذار و مصوبه شورای عالی مسکن خارج و تابع توافق طرفین میباشند.
هرگونه تمدید، تجدید و تغییر و جایگزینی، مشمول محدودیت است: بعضی مشاورین املاک و حتی همکاران وکیل، گمان میبرند که در شرایطی میتوان اجارهبها را بالاتر از نرخ مجاز نوشت؛ از جمله:اگر قرارداد سال پیش تمدید نشده و یک قرارداد جدید نوشته شود، (تجدید به جای تمدید)، اگر مستاجر تغییر کند، مثلا قرارداد با همسر مستاجر فعلی منعقد شود (تغییر مستاجر). اگر عنوان و فرم قرارداد، از اجاره به عناوین دیگر مانند رهن کامل و... تغییر یابد.اما هیچکدام از اینها، محدودیت را از بین نمیبرد و راهی برای گریز موجرین نیست. محدودیت افزایش اجارهبهای اماکن مسکونی، شامل هرگونه فعل و انفعال در روابط حقوقی مربوط به منافع ملک است.استثنائا: «...در صورتی که میزان اجارهبهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»اکنون، ارزش اجاری رسمی، تقریبا یک چهارم اجارهی واقعی املاک است، در نتیجه، اگر توافق طرفین، کمتر از یک چهارم اجاره واقعی باشد، رعایت نصاب الزامی نیست! معلوم است که چنین فرضی در عمل بسیار نادر است، اگرچه در آینده ممکن است ارزش اجاری رسمی، به عدد واقعی نزدیکتر شود.
ثبت نبودن قرارداد سال پیش در سامانه:یک ابهام در این است که اگر قراردادِ سال پیش، در سامانه ثبت نشده باشد، ثبت قرارداد جدید مشمول محدودیت نرخ افزایش نبوده و هر رقمی میشود نوشت؛ حال آنکه قانون، در این مورد نیز نرخ دستوری گذاشته است.
خالی بودن مورد اجاره در سال پیش: اگر ملک در سال پیش در اجاره نبوده باشد، کنترل نرخ اجاره با فرمول زیر، همچنان پابرجاست:«... میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود...»
ضمانت اجراها:طبق تبصره۱ ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها:در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجارهبهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنجسال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه برپرداخت مبالغ اضافه دریافت شده بهعنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورایعالی مسکن، به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یکماه (مشتمل بر مبلغ اجارهبها و اجارهبهای عرفی بدل مبلغ قرضالحسنه)، محکوم میشود…علاوه بر آن، موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی... نمیگردد.بازار مسکن، همچون سایر فعالیتهای اقتصادی مستقیما تحت تاثیر شرایط کلی اقتصادی قرار دارد؛ پس طبیعی است که همپای تورم در بخشهای دیگر، رکوردهای پیشین در افزایش نرخ اجاره بها، پی در پی شکسته شود. با این حال به نظر میرسد که سیاستگذاران اقتصادی، برداشت دیگری دارند و مسکن را "علت" تورم میدانند و نه "معلول" آن!محدویتها و برخوردهای قهرآمیز با موجرین که در قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها تصویب شده است، در زمان به سر آمدن قراردادهای اجاره که موجران بدنبال تخلیه مستاجر با این موانع مواجه خواهند شد، تاثیرات عملی خویش را نشان خواهد داد.باید منتظر واکنش بازار ماند. علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۳۱ خرداد ۱۴۰۴بازنویسی: ۳دی۱۴۰۴
#هوش_مصنوعی : نمودار توضیحیقراردادهای اجاره مسکونی ، پس از لازمالاجرا شدن قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجارهبها -یعنی ۱۴ خرداد۱۴۰۳- باید در سامانه ثبت شوند. موجرین دیگر در تعیین نرخ اجارهبها، بازدست نیستند. برای تمدید و تجدید و انعقاد قراردادهای بعدی مسکن، شورای عالی مسکن، میزان مجاز افزایش را اعلام خواهد کرد. این شورا ماموریت یافته تا به شیوهی دستوری، برای موجرین در شهرهای بیش از یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، نرخ افزایش اجاره بهای سالانه مسکن را تعیین و تثبیت کند. چند نکتهی سودمند پیرامون مقررات جدید: کنترل و محدودیت، تنها ویژهی اجاره اماکن مسکونی است:قراردادهای اجاره «غیرمسکونی» محدودیتی برای افزایش اجارهبها ندارند؛ در نتیجه، کلیه قراردادهای اماکن غیرمسکونی، ازجمله تجاری، اداری، ورزشی، فرهنگی و خدماتی از شمول محدودیتنظارتی قانونگذار و مصوبه شورای عالی مسکن خارج و تابع توافق طرفین میباشند. هرگونه تمدید، تجدید و تغییر و جایگزینی، مشمول محدودیت است: بعضی مشاورین املاک و حتی همکاران وکیل، گمان میبرند که در شرایطی میتوان اجارهبها را بالاتر از نرخ مجاز نوشت؛ از جمله:اگر قرارداد سال پیش تمدید نشده و یک قرارداد جدید نوشته شود، (تجدید به جای تمدید)، اگر مستاجر تغییر کند، مثلا قرارداد با همسر مستاجر فعلی منعقد شود (تغییر مستاجر). اگر عنوان و فرم قرارداد، از اجاره به عناوین دیگر مانند رهن کامل و... تغییر یابد.اما هیچکدام از اینها، محدودیت را از بین نمیبرد و راهی برای گریز موجرین نیست. محدودیت افزایش اجارهبهای اماکن مسکونی، شامل هرگونه فعل و انفعال در روابط حقوقی مربوط به منافع ملک است.استثنائا: «...در صورتی که میزان اجارهبهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»اکنون، ارزش اجاری رسمی، تقریبا یک چهارم اجارهی واقعی املاک است، در نتیجه، اگر توافق طرفین، کمتر از یک چهارم اجاره واقعی باشد، رعایت نصاب الزامی نیست! معلوم است که چنین فرضی در عمل بسیار نادر است، اگرچه در آینده ممکن است ارزش اجاری رسمی، به عدد واقعی نزدیکتر شود. ثبت نبودن قرارداد سال پیش در سامانه:یک ابهام در این است که اگر قراردادِ سال پیش، در سامانه ثبت نشده باشد، ثبت قرارداد جدید مشمول محدودیت نرخ افزایش نبوده و هر رقمی میشود نوشت؛ حال آنکه قانون، در این مورد نیز نرخ دستوری گذاشته است. خالی بودن مورد اجاره در سال پیش: اگر ملک در سال پیش در اجاره نبوده باشد، کنترل نرخ اجاره با فرمول زیر، همچنان پابرجاست:«... میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود...»ضمانت اجراها:طبق تبصره۱ ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها:در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجارهبهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنجسال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه برپرداخت مبالغ اضافه دریافت شده بهعنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورایعالی مسکن، به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یکماه (مشتمل بر مبلغ اجارهبها و اجارهبهای عرفی بدل مبلغ قرضالحسنه)، محکوم میشود…علاوه بر آن، موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی... نمیگردد.بازار مسکن، همچون سایر فعالیتهای اقتصادی مستقیما تحت تاثیر شرایط کلی اقتصادی قرار دارد؛ پس طبیعی است که همپای تورم در بخشهای دیگر، رکوردهای پیشین در افزایش نرخ اجاره بها، پی در پی شکسته شود. با این حال به نظر میرسد که سیاستگذاران اقتصادی، برداشت دیگری دارند و مسکن را "علت" تورم میدانند و نه "معلول" آن!محدویتها و برخوردهای قهرآمیز با موجرین که در قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها تصویب شده است، در زمان به سر آمدن قراردادهای اجاره که موجران بدنبال تخلیه مستاجر با این موانع مواجه خواهند شد، تاثیرات عملی خویش را نشان خواهد داد.باید منتظر واکنش بازار ماند. علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۳۱ خرداد ۱۴۰۴بازنویسی: ۳دی۱۴۰۴