نسخ داوری اجباری در قرارداد پیش فروش
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریشرط داوری، یک عمل ذاتا حاکمیتی -یعنی دادرسی- را به داور میسپارد. قانون، ساحت دادرسی خصوصی را محترم شمرده و تنها «نظارت» بر داوری، را کافی میداند. ماده ۴۵۴ قانون آئین دادرسی مدنی، نهاد داوری را به رسمیت شناخته است:«
کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند میتوانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را ... به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.»
با اینکه داوری، ذاتا تبلور خواستهی مشترک افراد است؛ معالوصف گاهی تحمیل میشود؛ از جمله داوری اجباری در اختلافات بورس (ماده۳۶ قانون بازار اوراق بهادار)، قراردادهای پیمانکاری دولتی(ماده ۵۳ شرایط عمومی پیمان) و داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان.
در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، مقرر شده بود:« كليه اختلافات ناشى از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش فروش توسط هيأت داوران متشكل از يك داور از سوى خريدار و يك داور از سوى فروشنده و يك داور مرضىالطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضىالطرفين يك داور با معرفى رئيس دادگسترى شهرستان مربوطه انجام مىپذيرد...»
اجبار، برخلاف مَصالح اجتماعی:بحران در معاملات مکرر آپارتمانهای در حال ساخت و کلاهبرداری، حساسیت قانونگذار را برانگیخته و موجب تصویب این قانون در سال ۱۳۸۵ شد، اما به نظر میرسد گنجاندن داوری اجباری و رهاندن دستگاه قضا از دادرسی، رویکردی نامناسب بود.داوری کارآیی لازم را نداشت. چالشهای سنگین اقتصادی و بروز عناصر کیفری و رواج معاملات معارض، آن هم در شرایطی که داوران به دفتر املاک، مستندات مالکیت و قراردادهای ساخت، دسترسی نداشتند و سازندگان متواری میشدند و ... موانع بزرگ داوری بودندماهیت داوری:شالودهی داوری، بر تراضی استوار است؛ ولی در این موارد ویژه، قانون، بر ارادهی اشخاص چیره میگردد تا پدیدهای با چهرهی اختیاری و باطن تحمیلی آفریده شود؛ این یعنی جمع نقیضین!با توجه به اینکه قانون، ذکر «نام داوران» را در قرارداد رسمی پیشفروش لازم میدانست؛ لذا نهایتاً ماده ۲۰ ابزاری برای «واداشتن افراد به داوری» برای بهرهمندی از امتیاز ثبت رسمی قرارداد بود: طرفین به شرطی میتوانستند از مزایای سند رسمی برخوردار شوند که به داوری تمکین میکردند و نمیشد آن را به کناری نهند. امتیاز [ثبت رسمی] و تحمیل [داوری]، همزاد هم بودند.
نسخ:در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با حذف ماده ۲۰ و بندهای داوری، قراردادهای پیش فروش، از قید داوری ناخواسته رهیدند. از آن پس، برگزیدنِ راه داوری، تابع توافق طرفین شد؛ همانند اختلافات دیگر.
داوری قراردادهای منعقده پیش از نسخ:الف- قراردادهای رسمی: تا پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ درج شرط داوری در قرارداد و تعیین داوران الزامی بوده است. طبعا با نظارت سردفتران، این امر انجام و در نتیجه، خواسته یا ناخواسته، داوری بر اختلافات حاکم شده است.پس در این قراردادها، داوری به هر دو اعتبار -یعنی حکم قانون در ظرف زمان و مدلول شرط، همچنان باقی است.ب- قراردادهای عادی: اگر این قراردادها شرط داوری نداشته باشند، آیا حکم مندرج در ماده ۲۰ منسوخ، آنها را مشمول داوری میکند یا اختلافات باید به دادگاه برود؟
اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 7/91/879 مورخ 1391/05/04 گفنه داوری امتیازی است در قراردادهای رسمی پیش فروش و لذا قراردادهای عادی مشمول شرط داوری اجباری نیستند:« ذی نفع میتواند...پس از تنظیم سند رسمی پیشفروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند با این توضیح داوری مقرر در ماده ۲۰ برای قراردادهای عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.»میتوان نتیجه گرفت که حکم قانونی به تنهایی، موجد صلاحیت داوری نیست.
شعبهی ۳۷ دیوان عالی کشور، در رای شماره ۹۳۰۹۹۸۸۴۹۹۷۰۰۵۱۹ مورخ ۱۳۹۴/۲/۲ چنین آورده است:« با عنایت به این که موجودیت بالقوه داوران مذکور در آن ماده به نحوی که از قانون برمی آید صلاحیت بالفعل در رسیدگی را برنمیتابد تا بتوان به شایستگی آن قرار صادرکرد ... » این رای که از عدم امکان ارجاع پرونده به داوران، تجویز صلاحیت دادگاه را نتیجه گرفته، در جای خود قابل نقد و تحلیل است؛ (رای اصلی نیز: چون داوری در زمره مراجع اختصاصی نیست)؛ اما «بالقوه» شناختن اصل داوری، گویای مقاومت و تاویل و تفسیر در برابر داوری اجباری است.
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
۱۴۰۵/۲/۲۴
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریشرط داوری، یک عمل ذاتا حاکمیتی -یعنی دادرسی- را به داور میسپارد. قانون، ساحت دادرسی خصوصی را محترم شمرده و تنها «نظارت» بر داوری، را کافی میداند. ماده ۴۵۴ قانون آئین دادرسی مدنی، نهاد داوری را به رسمیت شناخته است:«
کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند میتوانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را ... به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.»با اینکه داوری، ذاتا تبلور خواستهی مشترک افراد است؛ معالوصف گاهی تحمیل میشود؛ از جمله داوری اجباری در اختلافات بورس (ماده۳۶ قانون بازار اوراق بهادار)، قراردادهای پیمانکاری دولتی(ماده ۵۳ شرایط عمومی پیمان) و داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان. در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، مقرر شده بود:« كليه اختلافات ناشى از تعبير، تفسير و اجراء مفاد قرارداد پيش فروش توسط هيأت داوران متشكل از يك داور از سوى خريدار و يك داور از سوى فروشنده و يك داور مرضىالطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضىالطرفين يك داور با معرفى رئيس دادگسترى شهرستان مربوطه انجام مىپذيرد...» اجبار، برخلاف مَصالح اجتماعی:بحران در معاملات مکرر آپارتمانهای در حال ساخت و کلاهبرداری، حساسیت قانونگذار را برانگیخته و موجب تصویب این قانون در سال ۱۳۸۵ شد، اما به نظر میرسد گنجاندن داوری اجباری و رهاندن دستگاه قضا از دادرسی، رویکردی نامناسب بود.داوری کارآیی لازم را نداشت. چالشهای سنگین اقتصادی و بروز عناصر کیفری و رواج معاملات معارض، آن هم در شرایطی که داوران به دفتر املاک، مستندات مالکیت و قراردادهای ساخت، دسترسی نداشتند و سازندگان متواری میشدند و ... موانع بزرگ داوری بودندماهیت داوری:شالودهی داوری، بر تراضی استوار است؛ ولی در این موارد ویژه، قانون، بر ارادهی اشخاص چیره میگردد تا پدیدهای با چهرهی اختیاری و باطن تحمیلی آفریده شود؛ این یعنی جمع نقیضین!با توجه به اینکه قانون، ذکر «نام داوران» را در قرارداد رسمی پیشفروش لازم میدانست؛ لذا نهایتاً ماده ۲۰ ابزاری برای «واداشتن افراد به داوری» برای بهرهمندی از امتیاز ثبت رسمی قرارداد بود: طرفین به شرطی میتوانستند از مزایای سند رسمی برخوردار شوند که به داوری تمکین میکردند و نمیشد آن را به کناری نهند. امتیاز [ثبت رسمی] و تحمیل [داوری]، همزاد هم بودند.نسخ:در ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، با حذف ماده ۲۰ و بندهای داوری، قراردادهای پیش فروش، از قید داوری ناخواسته رهیدند. از آن پس، برگزیدنِ راه داوری، تابع توافق طرفین شد؛ همانند اختلافات دیگر. داوری قراردادهای منعقده پیش از نسخ:الف- قراردادهای رسمی: تا پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ درج شرط داوری در قرارداد و تعیین داوران الزامی بوده است. طبعا با نظارت سردفتران، این امر انجام و در نتیجه، خواسته یا ناخواسته، داوری بر اختلافات حاکم شده است.پس در این قراردادها، داوری به هر دو اعتبار -یعنی حکم قانون در ظرف زمان و مدلول شرط، همچنان باقی است.ب- قراردادهای عادی: اگر این قراردادها شرط داوری نداشته باشند، آیا حکم مندرج در ماده ۲۰ منسوخ، آنها را مشمول داوری میکند یا اختلافات باید به دادگاه برود؟ اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره 7/91/879 مورخ 1391/05/04 گفنه داوری امتیازی است در قراردادهای رسمی پیش فروش و لذا قراردادهای عادی مشمول شرط داوری اجباری نیستند:« ذی نفع میتواند...پس از تنظیم سند رسمی پیشفروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند با این توضیح داوری مقرر در ماده ۲۰ برای قراردادهای عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است.»میتوان نتیجه گرفت که حکم قانونی به تنهایی، موجد صلاحیت داوری نیست. شعبهی ۳۷ دیوان عالی کشور، در رای شماره ۹۳۰۹۹۸۸۴۹۹۷۰۰۵۱۹ مورخ ۱۳۹۴/۲/۲ چنین آورده است:« با عنایت به این که موجودیت بالقوه داوران مذکور در آن ماده به نحوی که از قانون برمی آید صلاحیت بالفعل در رسیدگی را برنمیتابد تا بتوان به شایستگی آن قرار صادرکرد ... » این رای که از عدم امکان ارجاع پرونده به داوران، تجویز صلاحیت دادگاه را نتیجه گرفته، در جای خود قابل نقد و تحلیل است؛ (رای اصلی نیز: چون داوری در زمره مراجع اختصاصی نیست)؛ اما «بالقوه» شناختن اصل داوری، گویای مقاومت و تاویل و تفسیر در برابر داوری اجباری است.به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
۱۴۰۵/۲/۲۴
۱۰۶۶