و
دعوای اثبات وقوع بیع- دعوای تنفیذ بیع
این خواسته ها که معمولا بعنوان مکمل دعاوی دیگر نظیر الزام به تنظبم سند رسمی یا رفع تصرف عدوانی یا خلع ید و.... مطرح میشوند، خود به خود اثری ندارند. آنچه اصحاب دعوا را پیروز و بازنده میدان میکند، ترتب اثر و اعتباربخشی بر معاملات است. آنها با پیش فرض حقانیت خود بر چیزی، نتایج آن را میخواهند.
اصول صحت و لزوم، پشتیبان کسی است که مدعی درستی و تحقق معاملات باشد، پس آنکه نتایج معاملهای را میطلبد، نیازمند احراز صحت آن نیست، تنها باید بدنبال اثرات آن باشد. طرف مقابل اگر منکر درستی معامله باشد، باید حرفش را اثبات کند تا جلوی آثار مورد نظر خواهان را بگیرد ولو با طرح دعوای بطلان معامله. به همین جهت، اثبات وقوع بیع، دعوا محسوب نمیگردد و امر ترافعی نیست، تنفیذ معامله هم تنها زمانی موضوعیت دارد که معاملهای غیرنافذ در میان باشد. بحث در باره صرف اثبات وقوع بیع است. فرض کنید تنها خواسته همین باشد. در این صورت صرف تایید وقوع بیع ترافعی نیست، زیرا آنچه مردمان را به دعوا میکشاند، استحصال اثر از امور ثبوتی است.از منظری دیگر، تایید انتقالات املاک از وظایف اداره ثبت است، نه دادگستری. حکم فرضی بر تایید بیع، مداخله در صلاحیت و وظایف اداره ثبت است که مرجع حاکمیتی برای تعیین مالکیت املاک است. نباید گذاشت رای تایید وقوع بیع، جانشین نظم عمومی تعریف شده و تمهیدات ثبتی گردد. روشن است که رای الزام به تنظیم سند با چارجوب مشخص قانونی، اثر قراردادها را شناسایی و نتایج آن را بر محکوم علیه تکلیف خواهد کرد که منجر به تنظیم سند رسمی در دفترخانه و سپس ثبت در دفتر املاک میگردد و از موضوع بررسی خارج است. طرح چنین دعاویای اشخاص را از مراجعه به اداره ثبت بی نیاز میکند و سبب نوعی انحراف در امور عمومی است. اگر دولت فقط مندرجات دفتر املاک را مرجع شناسایی مالک قرار داده است، دعوا باید منتهی به اثبات اثر معامله باشد و التزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و طی تشریفات قانونی بعنوان نتایج عرفی معامله، چیزی است که با طرح دعوای اثبات بیع حاصل نمیشود، زیرا تا زمانی که رای دادگاه نتواند خوانده را به دفترخانه بکشد، حکم دادگاه بر اثبات بیع بیهوده است.باید دعوایی دیگر (الزام به تنظیم سند رسمی) اقامه شود و در این دعوا، با بررسی اعتبار و نفوذ قرارداد، به آثار ضمنی تصریحی یا عرفی آن، حکم صادر و اجرا گردد. از حدود یک دهه پیش رویه قضایی بدرستی بر عدم پذیرش دعوای اثبات وقوع بیع شکل گرفته است. از دادگاههای تجدیدنظر و دیوان عالی کشور آرای متعددی صادر شده که نمونهای شیوا و گویا نقل میشود: رأی شعبه ۱۰ دیوان عالی کشورشماره دادنامه قطعی :9209985115100534تاریخ دادنامه قطعی :1394/03/23قطع نظر از چگونگی مبانی استدلال دادگاه و نحوه رسیدگی دعوی خواهان که فرازهائی از آن در لایحه فرجامخواهی منعکس گردیده با توجه به اینکه حسب ادعای خواهان خوانده ردیف یک بایع اقرار به فروش دارد اختلاف قابل تصور نیست اساساً به مستفاد از ماده ۲۲۳ قانون مدنی اثبات وقوع عقد بیع مذکور در مبایعه نامه عادی استنادی به طور مجرد قابلیت استماع ندارد زیرا بر فرض رسیدگی دادگاه بیش از تأیید مدلول سند عادی اثر اجرائی ندارد مگر اینکه دعوی و خواسته دیگری به ضمیمه دعوی اثبات مالکیت (وقوع عقد بیع) از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود بنا به مراتب مستنداً به قسمت اخیر ماده ۴۰۳ از قانون آئین دادرسی مدنی به جهت غیر قابل استماع بودن دعوی به کیفیت مطروحه با تلقی حکم به قرار رأی فرجامخواسته را با رد فرجامخواهی فرجامخواه با نتیجه حکم به قرار رد دعوی ابرام مینماید.
رئیس و مستشار شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور
هادی عبدالهپور - سیدحجت اله میرمجیدی اگر قرار باشد دعوایی اقامه شود که نتوان بر رای دادگاه اثری بار کرد و مثلا مالکیت رسمی را نشان داد، گیرم رای در دست محکوم له، ثم ماذا؟سخن در این است که دعوای اثبات وقوع بیع، فی نفسه دردی دوا نمیکند و گرهای نمیگشاید، سهل است به اختلافات دامن میزند: ترویج این دعوا مفسده دارد، صرف گذاشتن این رای در جیب محکوم له، بدون قابلیت اجرا، موجب میشود فاصله دفتر املاک با رای دادگاه بیشتر شود، زیرا این آرا را نمیتوان در دفتر املاک ثبت نمود. از سوی دیگر بدلیل عدم پیوستگی دادنامه های قضایی ممکن است اشخاص متعددی این دعوا را اقامه کنند و هر یک حکمی به نفع خود داشته باشند، آن هم بر خلاف آنچه در دفتر املاک منعکس است. علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*
این خواسته ها که معمولا بعنوان مکمل دعاوی دیگر نظیر الزام به تنظبم سند رسمی یا رفع تصرف عدوانی یا خلع ید و.... مطرح میشوند، خود به خود اثری ندارند. آنچه اصحاب دعوا را پیروز و بازنده میدان میکند، ترتب اثر و اعتباربخشی بر معاملات است. آنها با پیش فرض حقانیت خود بر چیزی، نتایج آن را میخواهند.
اصول صحت و لزوم، پشتیبان کسی است که مدعی درستی و تحقق معاملات باشد، پس آنکه نتایج معاملهای را میطلبد، نیازمند احراز صحت آن نیست، تنها باید بدنبال اثرات آن باشد. طرف مقابل اگر منکر درستی معامله باشد، باید حرفش را اثبات کند تا جلوی آثار مورد نظر خواهان را بگیرد ولو با طرح دعوای بطلان معامله. به همین جهت، اثبات وقوع بیع، دعوا محسوب نمیگردد و امر ترافعی نیست، تنفیذ معامله هم تنها زمانی موضوعیت دارد که معاملهای غیرنافذ در میان باشد. بحث در باره صرف اثبات وقوع بیع است. فرض کنید تنها خواسته همین باشد. در این صورت صرف تایید وقوع بیع ترافعی نیست، زیرا آنچه مردمان را به دعوا میکشاند، استحصال اثر از امور ثبوتی است.از منظری دیگر، تایید انتقالات املاک از وظایف اداره ثبت است، نه دادگستری. حکم فرضی بر تایید بیع، مداخله در صلاحیت و وظایف اداره ثبت است که مرجع حاکمیتی برای تعیین مالکیت املاک است. نباید گذاشت رای تایید وقوع بیع، جانشین نظم عمومی تعریف شده و تمهیدات ثبتی گردد. روشن است که رای الزام به تنظیم سند با چارجوب مشخص قانونی، اثر قراردادها را شناسایی و نتایج آن را بر محکوم علیه تکلیف خواهد کرد که منجر به تنظیم سند رسمی در دفترخانه و سپس ثبت در دفتر املاک میگردد و از موضوع بررسی خارج است. طرح چنین دعاویای اشخاص را از مراجعه به اداره ثبت بی نیاز میکند و سبب نوعی انحراف در امور عمومی است. اگر دولت فقط مندرجات دفتر املاک را مرجع شناسایی مالک قرار داده است، دعوا باید منتهی به اثبات اثر معامله باشد و التزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و طی تشریفات قانونی بعنوان نتایج عرفی معامله، چیزی است که با طرح دعوای اثبات بیع حاصل نمیشود، زیرا تا زمانی که رای دادگاه نتواند خوانده را به دفترخانه بکشد، حکم دادگاه بر اثبات بیع بیهوده است.باید دعوایی دیگر (الزام به تنظیم سند رسمی) اقامه شود و در این دعوا، با بررسی اعتبار و نفوذ قرارداد، به آثار ضمنی تصریحی یا عرفی آن، حکم صادر و اجرا گردد. از حدود یک دهه پیش رویه قضایی بدرستی بر عدم پذیرش دعوای اثبات وقوع بیع شکل گرفته است. از دادگاههای تجدیدنظر و دیوان عالی کشور آرای متعددی صادر شده که نمونهای شیوا و گویا نقل میشود: رأی شعبه ۱۰ دیوان عالی کشورشماره دادنامه قطعی :9209985115100534تاریخ دادنامه قطعی :1394/03/23قطع نظر از چگونگی مبانی استدلال دادگاه و نحوه رسیدگی دعوی خواهان که فرازهائی از آن در لایحه فرجامخواهی منعکس گردیده با توجه به اینکه حسب ادعای خواهان خوانده ردیف یک بایع اقرار به فروش دارد اختلاف قابل تصور نیست اساساً به مستفاد از ماده ۲۲۳ قانون مدنی اثبات وقوع عقد بیع مذکور در مبایعه نامه عادی استنادی به طور مجرد قابلیت استماع ندارد زیرا بر فرض رسیدگی دادگاه بیش از تأیید مدلول سند عادی اثر اجرائی ندارد مگر اینکه دعوی و خواسته دیگری به ضمیمه دعوی اثبات مالکیت (وقوع عقد بیع) از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود بنا به مراتب مستنداً به قسمت اخیر ماده ۴۰۳ از قانون آئین دادرسی مدنی به جهت غیر قابل استماع بودن دعوی به کیفیت مطروحه با تلقی حکم به قرار رأی فرجامخواسته را با رد فرجامخواهی فرجامخواه با نتیجه حکم به قرار رد دعوی ابرام مینماید.رئیس و مستشار شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور
هادی عبدالهپور - سیدحجت اله میرمجیدی
اگر قرار باشد دعوایی اقامه شود که نتوان بر رای دادگاه اثری بار کرد و مثلا مالکیت رسمی را نشان داد، گیرم رای در دست محکوم له، ثم ماذا؟سخن در این است که دعوای اثبات وقوع بیع، فی نفسه دردی دوا نمیکند و گرهای نمیگشاید، سهل است به اختلافات دامن میزند: ترویج این دعوا مفسده دارد، صرف گذاشتن این رای در جیب محکوم له، بدون قابلیت اجرا، موجب میشود فاصله دفتر املاک با رای دادگاه بیشتر شود، زیرا این آرا را نمیتوان در دفتر املاک ثبت نمود. از سوی دیگر بدلیل عدم پیوستگی دادنامه های قضایی ممکن است اشخاص متعددی این دعوا را اقامه کنند و هر یک حکمی به نفع خود داشته باشند، آن هم بر خلاف آنچه در دفتر املاک منعکس است. علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*