و
«لحظهی انتقال مالکیت به دستگاه اجرایی»
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
کشف زمان انتقال مالکیت، نتایجی مهم و اثرگذار دارد؛ آنچنان که میسزد در نوشتاری جداگانه به نتایج پرداخت (خواهم نوشت). اکنون تنها اشارهای کوتاه کافی است: تأثیر در ارزیابی بهای ملک تأثیر در سمت قانونی و استحقاق طرح دعاوی حقوق عینی تأثیر در دعوای خلع ید میان مالک، دستگاه اجرایی یا ثالث تأثیر در استحقاق مطالبهی اجرتالمثل از سوی مالک یا دستگاه اجرایی برای تعیین «آنِ» سرنوشتساز، دستکم چهار بازه را میتوان پیش رو داشت: ۱. تصرف و تملک عملی:تملک، اقدامی یکسویه از سوی نهاد عمومی است که نیازی به همراهی مالک ندارد. پس تصرف و اجرای پروژه، نشانهای از اعمال حاکمیت و تملک است.۲. قطعیت رأی:با صدور رأی قطعی، اختلاف میان مالک و دستگاه اجرایی پایان میپذیرد. رأی دادگاه، اثر تأسیسی دارد؛ اگر پیش از آن، مالک میتوانست منکر روند تملک باشد، پس از آن دیگر نمیتواند.۳. تنظیم سند رسمی:مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بر این موضوع حاکماند. تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده باشد، ادارات و دادگاهها نمیتوانند دستگاه اجرایی را مالک بدانند؛ حتی اگر بر تملک صحه گذاشته باشند.۴. پرداخت یا تودیع کامل بها:تا زمانی که بهای ملک پرداخت نشده باشد، تملک تحقق نمییابد؛ زیرا جمع عوض و معوض، بدون پرداخت، باطل است.
چهارمین را برگزیدهام. با عدالت معاوضی و منع جمع عوضین سازگار و با انصاف همراه است. افزون بر اینها، چند ماده و به ویژه ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک ،،، را پشتوانهای نیکو برای این دیدگاه یافتم:نخست:«تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمیباشد ،،،»دوم:حتی در فرض اشکالات ثبتی نیز ادامهی ماده مقرر میدارد:«ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی … به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود…»سوم:به موجب تبصره الحاقی به ماده یک همین قانون، در صورت تعذر استرداد ملک، دستگاه اجرائی میتواند:«با تامین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید»باز هم نخست تامین اعتبار و پرداخت، مهم و تعیین کننده است،چهارم:در نهایت تبصره 2 ماده 3 پرداخت وجه، را رسما نقطهبی بازگشت تملک معرفی کرده است؛ پیش از آن، تملک میتواند رها شود:در صورت حصول توافق "دستگاه اجرایی" موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است» رعایت «ترتیب» قانونی، ایجاب میکند که هرگونه اقدام اجرایی، «منوط» به پرداخت یا تودیع وجه باشد. نتیجه آنکه، تا بهای کارشناسی ملک پرداخت نشده باشد، تملک محقق نیست؛ بلکه اقدامی خلاف قانون رخ داده که دولت را ضامن خسارات، از جمله اجرتالمثل در حق مالک میسازد.در سوی دیگر، اگر مالک اصل تملک را بپذیرد، دولت باید «بهای عادله» را بپردازد تا تعهد قانونیاش جامهی عمل بپوشد. اگرچه رویهی قضایی یکدست نیست، اما تملک پس از پرداخت کامل بها، به نظرم از پشتوانهی حقوقی و منطقی نیرومندتری برخوردار است؛ به علاوه:• از حق مالک در برابر تأخیرهای طولانی دستگاههای اجرایی، پاسداری میکند؛• از انتقال مالکیت بدون دریافت عوض (مصادرهی محض) جلوگیری مینماید؛• بر پایهی انصاف و قواعد مسلم فقهی–حقوقی، از جمله قاعدهی جبران کامل خسارت، استوار است احکام قانونی تملک اراضی و املاک مردم برای منافع عمومی، پراکنده، مجمل و ناکافیاند. در نبود یا سکوت قانون، این رویهی قضایی است که پا پیش مینهد؛ گویی بار قوهی مقننه، بر دوش قوهی قضاییه افتاده است. احکام صادره، بر پایهی دانش، تجربه و رهیافتهای استنباطی قضات صادر میشود؛ اما ناهمسویی در رویکردها و تفاسیر، به یکنواختی عدالت آسیب میزند؛ همچنین، نتایج را غیرقابل پیشبینی میسازد. سزاوار است که دولتمردان برای تدوین قوانین جامع و روشن در این حوزه برخیزند، یا بار مسئولیت را بیش از پیش بر دوش قضات دادگاهها بگذاریم تا با تفسیری خردمندانه از قانون، نگذارند حقوق مردم پایمال شود.
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٧/١۶
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
کشف زمان انتقال مالکیت، نتایجی مهم و اثرگذار دارد؛ آنچنان که میسزد در نوشتاری جداگانه به نتایج پرداخت (خواهم نوشت). اکنون تنها اشارهای کوتاه کافی است: تأثیر در ارزیابی بهای ملک تأثیر در سمت قانونی و استحقاق طرح دعاوی حقوق عینی تأثیر در دعوای خلع ید میان مالک، دستگاه اجرایی یا ثالث تأثیر در استحقاق مطالبهی اجرتالمثل از سوی مالک یا دستگاه اجرایی برای تعیین «آنِ» سرنوشتساز، دستکم چهار بازه را میتوان پیش رو داشت: ۱. تصرف و تملک عملی:تملک، اقدامی یکسویه از سوی نهاد عمومی است که نیازی به همراهی مالک ندارد. پس تصرف و اجرای پروژه، نشانهای از اعمال حاکمیت و تملک است.۲. قطعیت رأی:با صدور رأی قطعی، اختلاف میان مالک و دستگاه اجرایی پایان میپذیرد. رأی دادگاه، اثر تأسیسی دارد؛ اگر پیش از آن، مالک میتوانست منکر روند تملک باشد، پس از آن دیگر نمیتواند.۳. تنظیم سند رسمی:مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت بر این موضوع حاکماند. تا زمانی که سند رسمی تنظیم نشده باشد، ادارات و دادگاهها نمیتوانند دستگاه اجرایی را مالک بدانند؛ حتی اگر بر تملک صحه گذاشته باشند.۴. پرداخت یا تودیع کامل بها:تا زمانی که بهای ملک پرداخت نشده باشد، تملک تحقق نمییابد؛ زیرا جمع عوض و معوض، بدون پرداخت، باطل است. چهارمین را برگزیدهام. با عدالت معاوضی و منع جمع عوضین سازگار و با انصاف همراه است. افزون بر اینها، چند ماده و به ویژه ماده ۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک ،،، را پشتوانهای نیکو برای این دیدگاه یافتم:نخست:«تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمیباشد ،،،»دوم:حتی در فرض اشکالات ثبتی نیز ادامهی ماده مقرر میدارد:«ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی … به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود…»سوم:به موجب تبصره الحاقی به ماده یک همین قانون، در صورت تعذر استرداد ملک، دستگاه اجرائی میتواند:«با تامین اعتبار لازم نسبت به تملک این قبیل املاک مطابق این قانون اقدام نماید»باز هم نخست تامین اعتبار و پرداخت، مهم و تعیین کننده است،چهارم:در نهایت تبصره 2 ماده 3 پرداخت وجه، را رسما نقطهبی بازگشت تملک معرفی کرده است؛ پیش از آن، تملک میتواند رها شود:در صورت حصول توافق "دستگاه اجرایی" موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است» رعایت «ترتیب» قانونی، ایجاب میکند که هرگونه اقدام اجرایی، «منوط» به پرداخت یا تودیع وجه باشد. نتیجه آنکه، تا بهای کارشناسی ملک پرداخت نشده باشد، تملک محقق نیست؛ بلکه اقدامی خلاف قانون رخ داده که دولت را ضامن خسارات، از جمله اجرتالمثل در حق مالک میسازد.در سوی دیگر، اگر مالک اصل تملک را بپذیرد، دولت باید «بهای عادله» را بپردازد تا تعهد قانونیاش جامهی عمل بپوشد. اگرچه رویهی قضایی یکدست نیست، اما تملک پس از پرداخت کامل بها، به نظرم از پشتوانهی حقوقی و منطقی نیرومندتری برخوردار است؛ به علاوه:• از حق مالک در برابر تأخیرهای طولانی دستگاههای اجرایی، پاسداری میکند؛• از انتقال مالکیت بدون دریافت عوض (مصادرهی محض) جلوگیری مینماید؛• بر پایهی انصاف و قواعد مسلم فقهی–حقوقی، از جمله قاعدهی جبران کامل خسارت، استوار است احکام قانونی تملک اراضی و املاک مردم برای منافع عمومی، پراکنده، مجمل و ناکافیاند. در نبود یا سکوت قانون، این رویهی قضایی است که پا پیش مینهد؛ گویی بار قوهی مقننه، بر دوش قوهی قضاییه افتاده است. احکام صادره، بر پایهی دانش، تجربه و رهیافتهای استنباطی قضات صادر میشود؛ اما ناهمسویی در رویکردها و تفاسیر، به یکنواختی عدالت آسیب میزند؛ همچنین، نتایج را غیرقابل پیشبینی میسازد. سزاوار است که دولتمردان برای تدوین قوانین جامع و روشن در این حوزه برخیزند، یا بار مسئولیت را بیش از پیش بر دوش قضات دادگاهها بگذاریم تا با تفسیری خردمندانه از قانون، نگذارند حقوق مردم پایمال شود.به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٧/١۶