آ
سلام دوستانضمن آرزوی سلامتی و تندرستی
حسب اطلاعات واصله:
کلیه جلسات شعبه ۱۲ حقوقی شهریار در هفتهٔ جدید هم تجدید میگردد.
یعنی این هفته هم جلسات شعبه ۱۲ تشکیل نمیشه.
این خبر مخصوص شعبه ۱۲ حقوقی هست؛ نه سایر شعب حقوقی؛این تفکیک ازین جهت هست که بعضی از پروندههای مهستان به ندرت به شعبههای دیگهٔ حقوقی ارجاع شده که به نظر شخصی خودم اونها هم تشکیل نمیشه.
مگر اینکه تصمیم مقامات دادگستری عوض بشه که در این صورت مجدداً اطلاعرسانی میشه
حسب اطلاعات واصله:
کلیه جلسات شعبه ۱۲ حقوقی شهریار در هفتهٔ جدید هم تجدید میگردد.
یعنی این هفته هم جلسات شعبه ۱۲ تشکیل نمیشه.
این خبر مخصوص شعبه ۱۲ حقوقی هست؛ نه سایر شعب حقوقی؛این تفکیک ازین جهت هست که بعضی از پروندههای مهستان به ندرت به شعبههای دیگهٔ حقوقی ارجاع شده که به نظر شخصی خودم اونها هم تشکیل نمیشه.
مگر اینکه تصمیم مقامات دادگستری عوض بشه که در این صورت مجدداً اطلاعرسانی میشه
تقارن نوروز با عید سعید فطر را گرامی داشته و به فال نیک میگیریم.
امید است با اتکال به حقتعالی به زودی شاهد ایرانی پررونق، آباد، توام با صلح و آرامش با مردمانی شادمان باشیم.در همین برهه، قدردان زحمات و ایثارگریهای هر فردی در هرجایگاهی هستیم که در راه مردم و میهن، خالصانه خدمت کرده و در این راه، آسایش و حتی جان خود را فدا کردند؛ خون ایشان سرمهٔ دیدهٔ همگان است.
از درگاه پروردگار خواستارم ابتدا حقوق مسلّم و تضییعشدهٔ مردم مظلوم مهستان را از هر طریق ممکن (قضایی یا غیرقضایی) «بهطور تماموکمال» احیا کرده و سپس عاملِ این فساد مسلّم را بههمراه معاونین و همدستان وی در هر مرتبه و درجه که عامدانه و آگاهانه در این فاجعه، همراهی کردند، رسوا و منکوب و ذلیل و مضمحل نماید.
بااحترام، قاسمپور
امید است با اتکال به حقتعالی به زودی شاهد ایرانی پررونق، آباد، توام با صلح و آرامش با مردمانی شادمان باشیم.در همین برهه، قدردان زحمات و ایثارگریهای هر فردی در هرجایگاهی هستیم که در راه مردم و میهن، خالصانه خدمت کرده و در این راه، آسایش و حتی جان خود را فدا کردند؛ خون ایشان سرمهٔ دیدهٔ همگان است.
از درگاه پروردگار خواستارم ابتدا حقوق مسلّم و تضییعشدهٔ مردم مظلوم مهستان را از هر طریق ممکن (قضایی یا غیرقضایی) «بهطور تماموکمال» احیا کرده و سپس عاملِ این فساد مسلّم را بههمراه معاونین و همدستان وی در هر مرتبه و درجه که عامدانه و آگاهانه در این فاجعه، همراهی کردند، رسوا و منکوب و ذلیل و مضمحل نماید.
بااحترام، قاسمپور
آموزههای حقوقی مهستانموضوع: وضعیت چکهای سپردهشده به اشخاصی غیر از سازنده مهستان، بابت مرحلهٔ «تحویل» و مرحلهٔ «تنظیم سند». سلام دوستان
در بعضی از قراردادهای مربوط به مهستان (عمدتاً قراردادهای مربوط به سال ۹۸ و ۹۹) در قسمتِ مربوط به اقساط ثمن (ثمن یعنی: پول معامله)، نوشته شده که چک شماره فلان و فلان (دو فقره) بدون تاریخ، نزد آقای فلانی (معمولاً از همکاران یزدیِ سازنده) به عنوان «امینِ فروشنده» باقی میمونه و این چکها (بهعنوان الباقیِ ثمن) باید در مرحلهٔ تحویل واحد و مرحلهٔ تنظیم سند، پرداخت بشن. مبلغ هر دو تا چک هم جمعاً روی همدیگه اغلب «کمتر از ۵۰ میلیون تومن» میشه و همون مبلغِ مندرج روی چک هم بر گردنِ خریدار هست (نه بیشتر)؛ چرا که تحویل برعهدهٔ سازنده بوده و خودش بوده که تأخیر کرده.حالا بگذریم... . از طرف دیگه، در اکثر قراردادهای مهستان از جمله همین نوعی که داریم در موردش بحث میکنیم، واسهٔ تحویل واحد، «وجهالتزام» (جریمهٔ تأخیر در تحویل) ذکر شده که در قراردادهای مربوط به سنوات ۹۹-۹۸ معمولاً روزی ۷۰ هزار تومن تعیین شده و اگه از تاریخ قرارداد تا این زمان (یعنی تا فروردین سال ۱۴۰۵) حساب کنیم، خیلی بیشتر از پنجاه میلیون (بلکه بیش از صد میلیون) تومن میشه. خب تا اینجا روشنه.حالا نکته چیه؟ببینید طبق قواعد حقوقی (مادهٔ ۲۹۵ قانون مدنی) و البته طبق قراردادهای مهستان، «بدهیِ ناشی از وجهالتزام» که گردن سازنده میفته با «بدهیهای خریدار به فروشنده»، قابل تهاتر هست. (بند ۱ ماده ۴ قراردادهای مورد اشاره).یعنی خریدار، از یک طرف باید مبلغی پول (یعنی همون چکها) رو موقع تحویلِ واحد و تنظیم سند، به سازنده بده (که خب هنوز اصلاً تحویلی صورت نگرفته) و از طرف دیگه مبلغِ بیشتری بابت وجهالتزام، از سازنده طلبکار شده و این «طلب و بدهی» با همدیگه تهاتر میشه. (ضمناً ایراد «عدم اتّحاد زمانی بین تاریخ تأدیهٔ دو دین» که در مادهٔ ۲۹۶ ق.م. اومده هم در اینجا وارد نیست و توضیحش بمونه واسهٔ بعد چون بحث، تخصصی میشه)
خب در این حالت، دیگه باقی موندن اون چکها نزد امین فروشنده ضرورتی نداره و نتیجتاً اینکه: میتونید توی دادخواستی که واسهٔ تحویل گرفتن واحد میدید، ضمنِ خوانده قرار دادنِ امین فروشنده، محکومیت این فرد به استرداد لاشهٔ چک رو هم از دادگاه بخواید. یکی از دلایلی که چندماه پیش (همون زمانی که سازنده داشت واحدها رو مثلاً تحویل موقت میداد️) تأکید میکردم مراقب باشید که امضایی مبنی بر ساقط کردن حقوق قراردادی از جمله ساقط کردن حق مطالبهٔ خسارت و وجهالتزام و... به سازنده ندید، همین قضیه بود که با این وجهالتزام، قدرت چانهزنی واستون باقی بمونه؛ اگه شما وجهالتزام رو ساقط میکردید، الان دیگه مبلغ اون چکها با چیزی تهاتر نمیشد و خلاصه قدرت مانور دادن شما کمتر میشد. دو نکتهٔ مهماول اینکه صحبتهای بالا در فرض «صحت قرارداد» (اونم قراردادهای خاصی) هست؛ یعنی حالتی که میخواید دنبال مالکیت و تحویل واحدتون برید (و میدونید که مبلغ وجهالتزام از مبلغ چکها بیشتر شده)؛اما در فرض «بطلان قرارداد»، یعنی در حالتی که میخواید به دادگاه بگید قراردادمون باطل هست و پول و خسارات رو میخوایم، به طریق اولی میتونید چکهایی که نزد شخص ثالث سپردید رو پس بگیرید؛ چرا؟ چون اون چکها به تصوّرِ یک رابطهٔ قراردادیِ صحیح به امینِ فروشنده تحویل داده شده و اگه متعاقباً مشخص بشه قرارداد به هر دلیل از ابتدا باطل بوده، دیگه اصلاً بحث وجهالتزام و تهاترش با مبلغ چک و این مسائل مطرح نمیشه، بلکه هر چی ردّوبدل شده باید برگرده سرجاش.و نکته پایانی: در تنظیم دادخواستتون از یک متخصّص حقوقی مشورت بگیرید (که ممکنه لزوماً وکیل هم نباشه)؛ تا با لحاظ کردن کلّ قراردادتون و شرایط خاص خودتون، دادخواست دقیقی واستون تنظیم کنه؛ هرگز از روی دادخواست دیگران کپی نکنید! هرگز به منابع غیرمتخصّص خصوصاً هوش مصنوعی تکیه و اعتماد نکنید! هوش مصنوعی اقلاً نسبت به نظام حقوقی ایران و رویهٔ عملی، اِشراف لازم رو نداره تا بشه به محتوای تولیدشدهش اعتماد کنیم.خروجیهای AI که بعضی افراد در گروهها و وبلاگها (واسه جذب مخاطب یا هر انگیزهای) منتشر میکنند، دچار یه سری تعارضهای راهبردیِ «کاملاً» واضح و خطرناکه و هر متخصص حقوقیای در اولین نگاه میفهمه که اون مطالب آفریده ذهن یک انسان حقوقی متخصص نیست.با احترام، امین قاسمپوروکیل پایه یک دادگستری و مدرّسِ دانشگاه تهران
۱آموزههای حقوقی مهستانموضوع: مشکلِ «نداشتن مبایعهنامه» در مورد کسانی که واحد رو از واسطه خریدندسلام دوستان
این پیام مخصوص طیف خاصی از خریداراست:کسایی که واحدشون رو مستقیم از سازنده (آقای شعبانی) نخریدند؛ بلکه از «واسطه» گرفتند.━━━━━━━━━━━━━━━ در مهستان، در هر خط معاملاتیِ سلسلهوار، معمولاً این مدارک تحویل آخرین خریدار میشه قرارداد اولیه بین سازنده (حسین شعبانی) و خریدار اول (آقای الف) مبایعهنامه بین آقای «الف» و خریدار بعدی (آقای «ب») وکالتنامهای که «الف» به «ب» داده (منظور، همین وکالتنامههای مدنی و دفترخونهای هست؛ نه وکالت دادگستری) اقرارنامهای مبنی بر عدم ادعای بعدی «الف» نسبت به ملک و همچنین تعهد «الف» به جبران خساراتِ آقای «ب» در صورت بطلان قرارداد.پس در بحث ما: «الف» خریدار اول هست که میفروشه به خریدار بعدی به نام «ب»
اما مشکل از کجا شروع میشه؟مشکل از جایی شروع میشه که «ب» مبایعهنامهای با «الف» تنظیم نمیکنه یا اون رو گم میکنهیعنی فقط وکالتنامه و اقرارنامه (و قرارداد اولیه بین سازنده و «الف») رو داره.━━━━━━━━━━━━━━━ این وضعیت چرا خطرناکه؟
چون با صِرف داشتن وکالتنامه، دادگاه، آقای «ب» رو مالک نمیشناسه و دعوایی که «به اسم خودش» واسه تحویل واحد اقامه میکنه، احتمالاً به خاطر «ذینفع نبودن» رد میشهیعنی بدون مبایعهنامه و با صِرف وکالتنامه، شما از نظر حقوقی فقط «وکیلِ» اولین خریدار در سلسله معاملاتی خودتونید، نه یک «خریدار».━━━━━━━━━━━━━━━
خب راهحل چیه؟ مسلماً بهترین کار اینه که یا مبایعهنامه رو پیدا کنید! یا اگر اساساً مبایعهنامهای در کار نبوده، با فروشندهٔ خودتون یک مبایعهنامه ـ حتی خیلی ساده ـ تنظیم کنید؛ مبایعهنامه روی یه کاغذ ساده هم کافیه؛ مهم «وجود رابطه قراردادی»ه. نیازی به مراجعه به بنگاه املاک نیست.━━━━━━━━━━━━━━━ حالا اگه فروشنده (آقای «الف») با آقای «ب» همکاری نکرد چی؟!در این صورت، «ب» با اون وکالتنامهای که از «الف» داره (که توش اجازهٔ انتقال به خود «ب» هم ذکر شده) میتونه به عنوان «وکیل الف»، واحد رو طی یک مبایعهنامه، به «خودش» منتقل کنه. یعنی:از طرف آقای «الف»، وکالتاً بفروشه و از طرف خودش اصالتاً بخره.(این امر از نظر حقوقی قابل دفاعه و رویه قضایی هم معمولاً میپذیره)━━━━━━━━━━━━━━━ اما چند نکته مهم در تنظیم این مبایعهنامه: حتماً به شماره و تاریخ وکالتنامه اشاره کنید. تاریخ مبایعهنامه، بعد از تاریخ وکالتنامه باشه.مبلغ پولی که به فروشندهتون دادید رو در مبایعهنامه حتماً ذکر کنید. مراقب باشید که امضای فروشندهتون رو «جعل» نکنید! بلکه شما به عنوان وکیلِ فروشنده، باید امضای خودتون رو جای فروشنده بزنید.━━━━━━━━━━━━━━━
حالا چرا این مبایعهنامه اینقدر مهمه؟ چون:🟢 اگر شما بخواید «واحد» رو مطالبه کنید (یعنی بر مبنای صحّت قرارداد برید جلو):باید ثابت کنید قائممقامِ خریدار اول هستید و این امر (از جمله) با مبایعهنامه محقّق میشه.
اگر بخواید «پول و خسارات» رو بگیرید (یعنی بر مبنای بطلان قرارداد برید جلو):باید ثابت کنید اساساً واحدتون طی یک عقد «بیع» فروخته شده و حالا مستحقللغیر از آب درومده و پولش رو بر مبنای ضمان درک و رأی وحدت رویه ۸۱۱ میخواید.در بحث خاص مهستان، واسه استفاده از نهاد «ضمان درک» و وحدت رویه ۸۱۱، مبایعهنامه (و ارائهٔ قرارداد معارض) نقش اصلی داره تا نشون بده یک بیع فضولی شکل گرفته و سپس رد (باطل) شده و به این ترتیب، شرایط ضمان درک فراهمه؛ بدون مبایعهنامه، ممکنه دادگاه بگه: از کجا معلوم این پول اصلاً بابت خرید چیزی بوده! کدوم خرید؟ کدوم قرارداد؟ و اونوقت: بهجای «ضمان درک» و امکان مطالبه خسارت کامل و تمسّک به رأی وحدت رویه ۸۱۱، فقط اصل پول (اون هم با دردسر) قابل مطالبه میشه، (مثلاً بر مبنای ایفای ناروا یا داراشدن بلاجهت...)━━━━━━━━━━━━━━━ یک نکته هم درباره این اقرارنامهها: اقرارنامه بهتنهایی معجزه نمیکنه و فقط تأکید روی تعهدیه که قانونگذار از قبل برعهدهٔ هر فروشندهای گذاشته پشتوانه واقعی شما در صورت بطلان قرارداد:مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی + رأی وحدت رویه ۸۱۱ هست؛ نه صرفاً یک برگهٔ اقرار.اون اقرارنامه مثل این میمونه که من اقرار کنم اگه با ماشین زدم به آقای نقیبی (دورازجونش!)، مکلّفم خسارتش رو جبران کنم!!میخوام بگم اگه اون اقرارنامهه هم نبود و قرارداد آقای «ب» باطل از آب در میومد، بازم حق مطالبهٔ پول و خسارات به طرفیت آقای «الف» رو داشت.
به امید اینکه هیچکدوم از مهستانیای عزیز حقشون از بین نره و حق به حقدار برسه.
با احترام، قاسمپور
۴دوستان توجه کنید:اگه قبلاً جلسه رسیدگی داشتید و به دلیل شرایط جنگی یا به هر دلیلی کنسل شده، طبق قانون، خود شعبه مجدداً بهتون جلسه رسیدگی رو از طریق سامانه ابلاغ (عدلایران) اطلاع میده و نیاز به مراجعه به شعبه واسه این قضیه نیست و اگه واسه چنین چیزی برید شعبه، بهتون میگن: برید تا خودمون بهتون مجدد ابلاغ کنیم.
پس تأکید میکنم: بابت جلسه رسیدگیای که به دلیل شرایط جنگی تشکیل نشده، نیاز به مراجعه به شعبه نیست.
(موکلین من پیام رو نادیده بگیرند؛ من خودم پیگیر هستم)
آموزههای حقوقی مهستاننحوهٔ اقدام در مورد چکهایی که بابت اقالهٔ قرارداد (یا ضمان درک) صادر شده ولی در سامانه ثبت نشدهاند
بعضی از خریداران مهستانی هستند که قراردادشون رو با سازنده یا فروشندهٔ مستقیمِ خودشون اقاله کردند (یا فروشنده بر مبنای ضمان درک، متعهد به پس دادنِ ثمن معامله شده) و در این راستا چکی به خریدار داده شده، ولی چکشون یا در سامانه چکاوک ثبت نشده و یا برگشت خورده...با توجه به سوالات مکرّری که دوستان میپرسند لازم دونستم تذکر بدم:
اول به عنوان مقدّمه عرض کنم که این مشکل و راهحلّش مختص مهستان نیست. ببینید به طور کلّی طبق قوانین کشور و رویه قضایی:اگه چکی که در دست دارید ثبت صیاد شده و برگشت خورده... که خب در این حالت گواهی عدم پرداخت رو ضمیمهٔ دادخواستِ تقدیمی میکنید و ادامه ماجرا... (حالا سایر جزئیاتش بماند).اما اگه اون چک، در سامانه ثبت نشده باشه، نباید تصوّر کنید که دیگه دستتون به جایی بند نیست؛در این حالت، باید قبل از تقدیم دادخواست، گواهی عدم ثبت در سامانه رو از بانک مربوط بگیرید و سپس برمبنای اون گواهی و چک (و سایر مدارک) اقدام به تقدیم دادخواست کنید. خب حالا فرق این دو حالت چیهفرقشون اینه که در حالت اول (که چک قبلاً در سامانه ثبت شده و برگشت خورده)، اون چک مزیتهای یک سند تجاری از جمله امکان گرفتن تأمین خواسته (توقیف اموال) بدون سپردن خسارت احتمالی و... رو داره و بعد از تقدیم دادخواست هم پرونده بدون رسیدگیِ دوطرفه، وارد مرحله اجرا میشه و این سرعتِ در اجرا، یک مزیت مهمه. (البته بعدش طرف میتونه دعوای ابطال اجرائیه مطرح کنه)ولی در حالت دوم که چک (ولو امضاشده) فقط بهطور فیزیکی به دست شما رسیده ولی ثبت نشده، اون چک به عنوان یک قرینه یا نمایندهٔ یک طلب عادی و مدنی (و نه دارای مزیتهای یک سند تجاری) محسوب میشه و اگه بر اساس اون چک، دادخواستی تقدیم کنید، واسش جلسه رسیدگیِ ترافعی مثل سایر دعاویِ عادی میذارند و بعدش حکم مقتضی صادر میشه (که تازه ممکنه بره تجدیدنظر!) و اگه رأی قطعی به نفعتون بود، میره اجرای احکام و... .ضمناً دعوای «الزام به ثبت چک در سامانه» طبق آخرین قوانین و مقررات کشور (رأی وحدت رویه ۸۷۰) مسموع نیست. (یعنی نمیتونید صادرکننده رو از طریق دادگاه، مجبور کنید که فلانی بیا چکت رو در سامانه ثبت کن!)مطالب این پیام، مختص مهستان نیست و در سایر موارد هم صادقه، ولی اخیراً میبینم که دوستان، زیاد این سوالات رو میپرسن؛ مثلاً از فروشنده خودشون چک گرفتند و اون چکها بعضاً نه در سامانه ثبت شده و نه پاس شده.چکهایی هم که سازنده در راستای اقالهٔ قرارداد به بعضی از خریدارها داده، از یه تاریخی بهبعد پاس نشدند ولی اکثراً ثبت سامانه شدند (البته یکیدو مورد از اونها رو هم شنیدم که ثبت نشده). منتها توجه داشته باشید که یک بندی در این اقالهنامههای مهستان با این مضمون اومده: در صورت برگشت خوردن چک، اقاله بیاعتبار هست.ظاهرِ این عبارت، منطقی و در راستای منافع خریدار هست ولی در مورد هدفِ حقوقیای که تنظیمکنندگان از درج این بند مدّ نظر داشتند و بهطور کلّی مسائل مرتبط با این اقالهها نکاتی هست که در پیام جداگانه در موردش صحبت میکنیم.با احترام ـ قاسمپور
۲ آموزههای حقوقی مهستان سوءبرداشت رایج از متن ابلاغیههای «عدل ایران» در دعاوی مهستانسلام به دوستان مهستانی
یه نکته مهم رو دیدم چند بار باعث سوءتفاهم و حتی دلخوری بین افراد شده، گفتم اینجا شفاف توضیح بدم:
وقتی یکی از دوستان مهستانی دادخواست میده (مثلاً برای تحویل واحد)، معمولاً خوانده اصلی پرونده، آقای حسین شعبانی هست و اگه خواسته، مطالبه خسارت بابت بطلان معامله باشه، خوانده اصلی فروشنده مستقیم هست.اما در کنارش، ممکنه چند تا خوانده دیگه هم توی دادخواست بیاد؛ مثل فروشندههای قبلی یا معارضین.
ما هم همیشه تأکید کردیم که:اگر احتمال میدید شخصی ممکنه ادعایی بر اون واحد داشته باشه، بهتره به عنوان خوانده در دادخواست بیاد تا اون بندهخدا هم بیاد از حقوق احتمالی خودش دفاع کنه و بعداً مشکل حقوقی پیش نیاد. اما مشکل از کجا شروع میشه؟سامانه عدل ایران وقتی ابلاغیه میفرسته، یه رفتار «ماشینی» داره:متن ابلاغیه رو اینطوری نشون میده:«در خصوص دعوای آقای فلانی علیه شما مبنی بر تحویل مبیع...»
نکته اینجاست که:سامانه، فقط اسم همون شخصی که ابلاغ براش رفته رو میارهو اصلاً نشون نمیده که چند تا خوانده دیگه هم تو پرونده هست نتیجه چی میشه؟خیلیها (که طبیعی هم هست، چون حقوقی نیستند) این برداشت براشون ایجاد میشه که: «این بنده خدا اومده فقط علیه من دعوا طرح کرده!» «من چه نقشی دارم که ازم تحویل واحد خواسته؟!» «منی که معارضشم چه نقشی دارم که ازم پول معاملهش رو خواسته؟! مگه با من قرارداد بسته؟!»حتی چند مورد پیش اومده که تماس گرفتند و اظهار گلایه کردند که «شما اشتباهی علیه من دادخواست دادید! من چیکارهام؟!»
در حالی که واقعیت اینه که در اکثر این پروندهها: خواسته اصلی (مثلاً تحویل واحد) علیه خوانده ردیف اول (سازنده) مطرح شده و اسم بقیه افراد (مثل معارض یا ایادی قبلی) فقط برای جلوگیری از تعارض آراء و یا جهت اطلاعشون در دادخواست اومده.یعنی:🟢 الزام اصلی غالباً متوجه اونها نیست.🟢 صرفاً برای اینکه بعداً نگن «ما خبر نداشتیم» یا ادعای جدید مطرح نکنن، در پرونده آورده شدن.🟢 در پروندههایی هم که خریدار به دلیل معارض قبلی که مثلاً رأی دادگاه هم داره، میخاد پولش رو از فروشندهٔ خودش بگیره، مجبوره معارض قبل خودش رو هم خوانده بذاره تا با استناد به اظهارات و قرارداد یا رأیِ اون معارض، به دادگاه ثابت کنه قرارداد خودش مردود و باطل هست.
توصیه مهماگه چنین ابلاغیهای براتون اومد: سریع قضاوت نکنید فکر نکنید دعوا فقط علیه شماست حتماً برید ضمیمههای ابلاغیه رو باز کنید؛ متن کامل دادخواست رو بخونید؛ ببینید دقیقاً چه کسی «خوانده اصلی» هست و خواسته متوجه کیه. خلاصه اینکه: متن ابلاغیههای عدل ایران، سادهسازیشده و ناقصه مبنای قضاوت، دادخواستِ کامل هست نه یک جمله ابلاغ حضور در لیست خواندگان لزوماً به معنای طرفِ اصلیِ دعوا بودن نیست.اگر باز هم ابهامی بود، مثل همیشه در خدمتم
با احترام ـ قاسمپور
۱ آموزههای حقوقی مهستانموضوع: نحوۀ اقدام حقوقیِ صحیح در مورد قراردادهای متمّمدار (تعیین مصداق)سلام دوستان
یه توضیح مهم مخصوص یه گروه خاص از قراردادهای مهستانی که لازمه اون گروه خاص بدونند و اگر وکیل دارند، حتماً به وکیلشون منتقل کنند
بعضی از قراردادها (تعدادشون هم کم هست) به این شکل تنظیم شده که واحد مشخصی داخل قرارداد نیومده؛فقط نوشته شده:«تعهد به واگذاری یک واحد از زون ۶ یا ۷ یا ۱۵»و قرار بوده بعداً تعیین مصداق بشه.
به زبان حقوقی این نوع قرارداد میشه: بیع به نحو «کلی در معین»؛یعنی سازنده پروژه، تعهد کرده که یک واحد در آینده به شما اختصاص بده و تحویل بده.
اکثر این قراردادها (عمدتاً سالهای ۹۹ تا ۱۴۰۱) بعداً با یک «متمم» (معمولاً در کاغذ قطع A5 با نوار قرمزرنگ) تعیین مصداق شدن؛ولی بعضیها هنوز هم تعیین مصداق نشدن.
━━━━━━━━━━━━━━━━━━
حالا تکلیف حقوقی این افراد چیه؟ پاسخ در چند فرض بیان میشه: حالت اول: هنوز تعیین مصداق نشده:در این حالت، اصلاً معارضی برای شما قابل تصور نیست و دادخواست درست شما عبارت است از: الزام سازنده به تعیین مصداق (تعیین واحد مشخص) حالت دوم: متمم دادند ولی واحدی که قبلاً به شخص دیگری فروخته شده رو بهعنوان مصداق معرفی کردن:در این حالت، بعد از اینکه تصویر قرارداد معارض رو بدست آوردید و ضمیمه دادخواست کردید، دعوای حقوقیتون میشه: اعلام بطلان متمم قراردادی (نه اعلام بطلان خود قرارداد) الزام به تعیین مصداق صحیح و تحویل آنیعنی هنوز هم فروشنده (شعبانی) متعهده یه واحد به شما بده. پس نباید فوری برید دنبال پولتون.
نکته حقوقی خطاب به این دسته از خریدارها و وکلای محترمشون: اگه معارضتون تصویر قراردادش رو بهتون نمیده، شما همون معارض رو در کنار افراد مرتبطِ دیگه (سازنده و شرکاش و...)، خوانده قرار بدید و توی دادخواستی که میدید، روی همون واحدی که واستون تعیین مصداق شده ادعای مالکیت و تحویل واحد بکنید و بعد که معارضتون قراردادش رو آورد توی دادگاه، در همون جلسه، (البته با نظر وکیلتون) طبق ماده 98، خواسته رو تغییر بدید به: الزام سازنده (خوانده ردیف فلان) به تعیین مصداق صحیح. اگر هم معارضتون (بااینکه اون رو خوانده قرار دادید) توی جلسه رسیدگی نیومد، قاعدتاً روند کار بنفع شما میشه. معمولاً معارضینی که ادعای جدی روی واحد دارند در جلسه رسیدگی دادگاه حاضر میشن.━━━━━━━━━━━━━━━━━━
نکته خیلی مهم (توجه ویژه):این توصیه فقط برای کسانیه که مستقیم از خودِ پروژه (شعبانی) خرید کردند.
یعنی اگر شما واحد رو از «واسطه» خریدید (کسی که خودش قبلاً واحد معین یا کلی در معیّن خریده بوده و بعد به شما فروخته)،این پیام به شما مربوط نمیشه. چون شما یدونه واحد مشخّص رو از شخصی خریدید و بیع شما با اون واسطه، از نوع «کلی در معین» نیست، بلکه از نوع «عین معیّن» هست.
یعنی در این حالت: یا اون واحد مال شما میشه، یا نمیشه.
و اگر نشد:
نمیتونید الزام به تعیین مصداق بخواید فقط میتونید پولتون رو به نرخ روز از فروشندهتون (کسی که مستقیم باهاش طرف هستید) مطالبه کنید.یعنی «الزام به تعیین مصداق صحیح» فقط حق کسانیه که:اولاً قرارداد اولیهشون مستقیم با سازنده بوده؛ثانیاً در قرارداد اولیه، واحدِ مشخصی تعیین نشده؛ثالثاً بعداً متممِ اشتباه براشون صادر شده؛
اگر هم متمم (تعیین مصداق) دارید و معارض هم ندارید:قضیه کاملاً عادی میشه و باید دادخواست متعارف الزام به تکمیل و تحویل و پایانکار و... بدید. در نهایت:این وضعیت مربوط به طیف خیلی محدودی از قراردادهاست و شامل اکثر مهستانیها نمیشه.باز هم تأکید میکنم: این توضیحات فقط برای کسانیه که مستقیم از پروژه خرید کردن، نه از واسطه.
و نکته مهم پایانی که بسیار مورد سوال هست:در مورد قراردادهای متممدار (کلی در معیّن)، تاریخ مالک شدن، تاریخ متمم (یعنی تاریخ تعیین مصداق) هست، نه تاریخ قرارداد اولیه؛ پس اگه میخواید با تاریخ قرارداد معارضتون بسنجید، تاریخ متمم رو ملاک قرار بدید.با احترام ـ قاسمپور
دوستانی که موکل من هستند:
بدون هماهنگی من به هیچ وجه مدارک به کسی ندید... البته ارائه مدارک به معارضین توصیه میشه ولی اون رو من خودم میدم بهشون
بدون هماهنگی من به هیچ وجه مدارک به کسی ندید... البته ارائه مدارک به معارضین توصیه میشه ولی اون رو من خودم میدم بهشون آموزههای حقوقی مهستانموضوع: چند نکته مهم و کاربردی در مورد دعاوی «حقوقی» مهستان بر اساس تجارب عملیِ اخیرسلام بر دوستان عزیز مهستانی
و عرض احترام خدمت وکلای محترمی که زحمت پروندههای این مالباختگان شریف و صبور رو برعهده گرفتند.واقعاً باید گفت مردم مهستان، جزو مظلومترین خریدارهایی هستند که طی سالهای اخیر دیدم؛ خیلیهاشون خونه زندگیشون رو فروختند، طلا فروختند، وام گرفتند، قرض کردند، تا فقط یه سقف بالای سر خانوادهشون داشته باشند... ولی الان سالهاست بین قراردادهای معارض، دادگاه، شورا، کارشناس، توقیف پلاک و وعدههای مختلف گرفتار شدند. با این حال، هنوز با نجابت و امید، پای حقشون ایستادند.به همین خاطر، لازم دیدم چند نکته مهم و کاربردی رو که حاصل تجربه عملی در همین پروندههای مهستان و رویه فعلی شعبههاست خدمت دوستان عرض کنم تا شاید از فرسایش بیشتر این عزیزان جلوگیری بشه.
━━━━━━━━━━━━━━━
۱ـ در دعوای مالکیتی، فعلاً روی چه خواستههایی حساب باز کنیم؟در وضعیت فعلی، در دادخواستهایی که بر مبنای «مالکیت و مطالبه واحد» مطرح میشه، عمدتاً این خواستهها مورد پذیرش قرار میگیره: الزام به تحویل واحد اخذ پایانکار اخذ صورتمجلس تفکیکی وجهالتزام تأخیر در تحویل و بهتره الزام به اخذ انشعابات و تکمیل واحد هم خواسته بشهاما فعلاً خواسته «الزام به تنظیم سند رسمی» معمولاً پذیرفته نمیشه؛ علتش هم توقیف بودن پلاک ثبتی پروژه هست.البته این به معنی از بین رفتن حق خریدار نیست؛ بعد از رفع توقیف، دعوای تنظیم سند رسمی مجدداً قابل طرح خواهد بود و از این جهت مشکلی وجود نداره.
ولی همین که خداروشکر در مورد «تحویل واحد» رأی صادر میشه، برای خیلی از مهستانیها که سالها آواره اجاره و بیثباتی بودند، خودش قدم بزرگیه. خیلی از این خانوادهها واقعاً فقط دنبال یه سرپناهند، نه بیشتر...━━━━━━━━━━━━━━━
۲ـ رویه جدید شعبه ۱۲ در دعوای مطالبه پول و قیمت روز واحداگر موکلتون یا خودتون قصد دارید (به هر دلیل) به جای مطالبه واحد، برید دنبال «ثمن و خسارات به نرخ روز»، توجه کنید که بر اساس رویه جدید شعبه، بهتره فقط دو خواسته مطرح بشه: اعلام بطلان قرارداد خودتون مطالبه خسارات از جمله ثمن پرداختی و مابهالتفاوت آن با قیمت روز مبیع بر مبنای رأی وحدت رویه ۸۱۱ و مقررات مربوطاین نکته رو هم بد نیست عرض کنم که همون اوایل تشکیل شعبه تخصصی مهستان، بنده شخصاً رویه شعبه رو در این مورد استعلام کردم. در ابتدا نظر دادگاه بر تفکیک بین «ثمن» و «خسارات» بود که عملاً دعوا رو تبدیل به چهار خواسته میکرد:
ـ اعسار از پرداخت هزینه دادرسیـ اعلام بطلان قراردادـ مطالبه ثمن (ماده ۳۹۰)ـ مطالبه غرامات و خسارات (ماده ۳۹۱ و رأی وحدت رویه ۸۱۱)
ولی چون این مدل، هزینه دادرسی رو بالا میبرد و معمولاً باعث تشکیل جلسه جداگانه برای اعسار میشد ــ و همین موضوع خودش فشار مضاعفی به مهستانیهای مالباخته وارد میکرد ــ الان شعبه نرمش نشون داده که همان دو خواسته اخیر در هم ادغام بشه.در نتیجه، هزینه دادرسی هم به حدود ۳ الی ۴ میلیون تومن کاهش پیدا میکنه و دیگه غالباً نیازی به طرح اعسار نیست.
━━━━━━━━━━━━━━━
۳ـ در کارشناسیِ قیمت روز واحد، حتماً کنار کارشناس باشیددر دعاوی مطالبه خسارات و قیمت روز ملک، معمولاً پرونده به کارشناسی ارجاع میشه. وقتی کارشناس برای ارزیابی قیمت مراجعه میکنه، اکیداً توصیه میکنم همراهش باشید.چرا؟چون کارشناسها به بنگاههای املاک داخل شهرک هم مراجعه میکنند و بعضی از املاکیهای شهرک، متأسفانه قیمتها رو بسیار پایینتر از واقع اعلام میکنند؛ (علت این کارشون هم برای خیلی از دوستان روشنه و وارد جزئیاتش نمیشم..!)بهتره به کارشناس محترم توضیح داده بشه که نرخ منطقه رو از املاکیهای خارج مهستان و اصلاً بدون اشاره مستقیم به شهرک «مهستان» استعلام کنه تا قیمت واقعیتر احراز بشه.
الان در بعضی پروندهها که نظر کارشناسش واسم اومده، تفاوت قیمتهای کارشناسی واقعاً فاحشه؛ هرچند به مرور زمان، احتمالاً این موضوع هم به سمت وحدت رویه حرکت خواهد کرد.
نکات و ظرایف این پروندهها خیلی بیشتر از اینها است؛ اما این موارد، جزو نکات ضروری و مبتلابه این روزها بود که لازم دیدم عرض کنم. بعضی از دادخواستهایی که دیدم اخیراً توسط خود خریدارها یا حتی وکلای اونها تقدیم شعبه شده، از حیث علمی شاید دقیق باشند، ولی با «رویه فعلی شعبه مهستان» هماهنگ نیستند و همین موضوع، گاهی روند رسیدگی رو سختتر میکنه.امیدوارم روزی برسه که این مردم نجیب، بعد از این همه رنج و بلاتکلیفی، بالاخره به آرامش و امنیتی که حق طبیعیشون بوده برسن.
با احترامقاسمپور، وکیل پایه یک دادگستری
۱۳