و
بازگرداندن غول به چراغ! سرنوشت اسناد عادی
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریرخدادی بیمانند در سپهر حقوقی میهن، در جریان استاکنون، جدال دیرینه میان اسناد عادی و اسناد رسمی، وارد برههی نوینی شده است و ما داریم بیپرده آن را میبینیم و تجربه میکنیم!
تلاشهای دیرین، به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک کشید که با راه اندازی ساختار اداری، برای ثبت انتقالات رسمی و ضبط اسناد، بخشی سترگ از راه را هموار کرد. اسناد عادی اما، نیرومندتر از آن بودند که به نظر میآمدند! آنها پا پس نکشیدند. قانون چیزهای تندی علیه اسناد عادی گفت؛ اما چه کسی میتوانست بپذیرد سند عادی هیچ اعتباری ندارد؟! حفظ اعتبار اسناد عادی، به مدد دکترین و رویه قضایی، از گزندِ زبانِ تندِ قانون (مواد و٢٢ ۴۷و۴۸ قانون ثبت) در امان ماند.از اینجا به بعد،، استدلالها و استنباطات حقوقدانان، اسباب ادامهی حیات و اعتبار قراردادهای عادی را فراهم ساخت. حقوقدانان گفتند اگرچه سند عادی مبین مالکیت رسمی نزد دولت و دادگستری نیست، اما متضمن تعهدی است صریح یا ضمنی که فروشنده را مکلف به تنظیم سند رسمی میکند. خریدار میتواند، ثبت رسمی مالکیت خویش را از راه الزام فروشنده به ایفای همین تعهد ضمنی و عرفی بخواهد و به مراد برسد. نتیجه این شد که قانون، در برابر سنت خمید و در درازای یک قرن، کجدار و مریز، شاهد همزیستی بین اسناد عادی و رسمی بودهایم. اکنون، قانونگذار با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آوردی دیگر برپا داشته است. در آغاز، اماننامهای کوتاه مدت به زیست حقوقی اسناد عادی داده است:️ سامانه ساماندهی اسناد عادی را چیده است، تا اسناد عادی را برچیند؛ ️ از تاریخ راه اندازی سامانه، یک سال چشم پوشی، برای ادامه حیات اسناد عادی را به جان خریده است تا برای مردم، بهانهای نماند؛️ همزمان، با تدبیری زیرکانه، «مبایعه نامه»، «قولنامه»، «تعهد به انتقال» را -که در نقطهی مقابل اسناد رسمی بودهاند- از مشاوران املاک دریغ و با سامانههای ثبتی آشتی داده است، با این هدف که بتواند پوششی رسمی به سندی ذاتا عادی ببخشد. چه کسی فکرش را میکرد با اجتماع نقیضین، یک روزی بشود «قولنامه» را در «محضر» ثبت رسمی کرد؟! هدف این است: اضمحلال تدریجی مفهوم سند عادی و بازگرداندن غول به چراغ! بگذارید قانون را بخوانیم:قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ در ماده ۱ مقرر داشته:«یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع.... و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است ...» این ماده قانونی، طولانی است و تنها بخشهایی که ما را به نتیجه این بحث میرساند، آوردم.در دنبالهی قانون، ماده ٢ بسیار شیواتر و ویژه، به این رویکرد پرداخته است:«دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول از قبیل تعهد به بیع قولنامه مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد...» اگرچه ماده یک، حکمی را برای دامنهی محدود از معاملات بیان میکند، اما ماده ٢ اطلاق دارد و هرگونه معاملات غیرمنقول را شامل میشود. قانونگذار، دارد اسناد عادی را به بند میکشد: ضربالاجل گذاشته، سامانه ساخته و درهای دفاتر اسناد رسمی را بر روی قولنانه ها گشوده تا مردم به هم «رسما» قول و وعده بدهند؛ البته هزینه حق الثبت و حقالتحریر هم سر جایش هست. باشد که این تدابیر، از کاستیهای اجرایی -از جمله راه نیفتادن سامانه در مهلت مقرر- جان سالم به در برند و روزگاری نو را، در ثبت انتقالات اموال غیرمنقول ببینیم. یادآور میشوم اسناد سبزرنگ از تاریخ صدور، مشمول محدویتهای قانونی هستند؛ یعنی همین حالا اگر در سودای خرید، فروش، مشارکت، رهن، وقف و اجاره بیش از دو سال و ... اموال دارای سند سبزرنگ هستید، سندعادی خط قرمز شماست؛ قولش را در دفترخانه بگیرید.
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٧/۱۸
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریرخدادی بیمانند در سپهر حقوقی میهن، در جریان استاکنون، جدال دیرینه میان اسناد عادی و اسناد رسمی، وارد برههی نوینی شده است و ما داریم بیپرده آن را میبینیم و تجربه میکنیم!
تلاشهای دیرین، به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک کشید که با راه اندازی ساختار اداری، برای ثبت انتقالات رسمی و ضبط اسناد، بخشی سترگ از راه را هموار کرد. اسناد عادی اما، نیرومندتر از آن بودند که به نظر میآمدند! آنها پا پس نکشیدند. قانون چیزهای تندی علیه اسناد عادی گفت؛ اما چه کسی میتوانست بپذیرد سند عادی هیچ اعتباری ندارد؟! حفظ اعتبار اسناد عادی، به مدد دکترین و رویه قضایی، از گزندِ زبانِ تندِ قانون (مواد و٢٢ ۴۷و۴۸ قانون ثبت) در امان ماند.از اینجا به بعد،، استدلالها و استنباطات حقوقدانان، اسباب ادامهی حیات و اعتبار قراردادهای عادی را فراهم ساخت. حقوقدانان گفتند اگرچه سند عادی مبین مالکیت رسمی نزد دولت و دادگستری نیست، اما متضمن تعهدی است صریح یا ضمنی که فروشنده را مکلف به تنظیم سند رسمی میکند. خریدار میتواند، ثبت رسمی مالکیت خویش را از راه الزام فروشنده به ایفای همین تعهد ضمنی و عرفی بخواهد و به مراد برسد. نتیجه این شد که قانون، در برابر سنت خمید و در درازای یک قرن، کجدار و مریز، شاهد همزیستی بین اسناد عادی و رسمی بودهایم. اکنون، قانونگذار با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آوردی دیگر برپا داشته است. در آغاز، اماننامهای کوتاه مدت به زیست حقوقی اسناد عادی داده است:️ سامانه ساماندهی اسناد عادی را چیده است، تا اسناد عادی را برچیند؛ ️ از تاریخ راه اندازی سامانه، یک سال چشم پوشی، برای ادامه حیات اسناد عادی را به جان خریده است تا برای مردم، بهانهای نماند؛️ همزمان، با تدبیری زیرکانه، «مبایعه نامه»، «قولنامه»، «تعهد به انتقال» را -که در نقطهی مقابل اسناد رسمی بودهاند- از مشاوران املاک دریغ و با سامانههای ثبتی آشتی داده است، با این هدف که بتواند پوششی رسمی به سندی ذاتا عادی ببخشد. چه کسی فکرش را میکرد با اجتماع نقیضین، یک روزی بشود «قولنامه» را در «محضر» ثبت رسمی کرد؟! هدف این است: اضمحلال تدریجی مفهوم سند عادی و بازگرداندن غول به چراغ! بگذارید قانون را بخوانیم:قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۱/۹/۶ در ماده ۱ مقرر داشته:«یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع.... و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است ...» این ماده قانونی، طولانی است و تنها بخشهایی که ما را به نتیجه این بحث میرساند، آوردم.در دنبالهی قانون، ماده ٢ بسیار شیواتر و ویژه، به این رویکرد پرداخته است:«دفاتر اسناد رسمی مکلفند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیر منقول از قبیل تعهد به بیع قولنامه مبایعه نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند. در این صورت باید مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین و همچنین شروط مورد نظر آنها اعم از پیش بینی اقساط ثمن و زمان پرداخت آن پیش بینی انحلال و فسخ یا اسقاط آن با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد...» اگرچه ماده یک، حکمی را برای دامنهی محدود از معاملات بیان میکند، اما ماده ٢ اطلاق دارد و هرگونه معاملات غیرمنقول را شامل میشود. قانونگذار، دارد اسناد عادی را به بند میکشد: ضربالاجل گذاشته، سامانه ساخته و درهای دفاتر اسناد رسمی را بر روی قولنانه ها گشوده تا مردم به هم «رسما» قول و وعده بدهند؛ البته هزینه حق الثبت و حقالتحریر هم سر جایش هست. باشد که این تدابیر، از کاستیهای اجرایی -از جمله راه نیفتادن سامانه در مهلت مقرر- جان سالم به در برند و روزگاری نو را، در ثبت انتقالات اموال غیرمنقول ببینیم. یادآور میشوم اسناد سبزرنگ از تاریخ صدور، مشمول محدویتهای قانونی هستند؛ یعنی همین حالا اگر در سودای خرید، فروش، مشارکت، رهن، وقف و اجاره بیش از دو سال و ... اموال دارای سند سبزرنگ هستید، سندعادی خط قرمز شماست؛ قولش را در دفترخانه بگیرید.به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٧/۱۸