و
«بازتعریف کارکرد مشاوران املاک در قوانین جدید»
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریدر چه مواردی میتوانیم به مشاوران املاک رجوع کنیم؟در پرتوی نظم حقوقی تازه و در فرآیندی تدریجی و گام به گام، قانونگذار در حال زدودن اعتبار اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول است. دیگر، در آیندهی نزدیک، هیچ سند عادی برای انتقالات غیرمنقول نباید تنظیم شود
اکنون باید دید جایگاه قانونی مشاوران املاک در سراسر کشور، به عنوان بزرگترین مجموعهی دلالی معاملات غیرمنقول و تنظیمگر اسناد عادی، در گذر تحولات قانونی کجا خواهد بود؟ آیا مشاوران املاک حق تهیه و انعقاد قرارداد را دارند و این قراردادها معتبرند یا نه؟ به طور خلاصه، مشاوران املاک نسبت به بخش بزرگی از معاملات، صرفا مجاز به تهیه پیش نویس هستند و نه انعقاد قرارداد، به گونهای که حتی اجازه ندارند نسخه همان پیش نویس را به طرفین بدهند و یا تبادل وجه را گواهی نمایند. دشواری فراوانی را برای معیشت کارکنان بنگاههای املاک، در نتیجه این تغییر میتوان پیش بینی کرد. اگر طرفین پس از تلاشهای مشاور املاک، نتوانند حتی پیشنویس قرارداد را به خانه ببرند و بنا به سنت و عرف رایج، هیچ بخشی از ثمن رد و بدل نشود، پس چرا باید حق الزحمهای پرداخت شود! در هرحال، امروز با رعایت قوانین حاکم فعلی، کارکرد مشاوران املاک را به شکل زیر میتوان تفکیک کرد:
١ - اگر ملک دارای سند حدنگار سبزرنگ باشد:(امضای قرارداد ممنوع- فقط ثبت پیش نویس)به موجب تبصره۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر ملک دارای سند حدنگار سبز باشد، معاملات عادی در موارد مصرح در ماده یک شامل:«هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور» فاقد اعتبار است و در صورت معامله عادی برخلاف قانون، تنها دعوای استرداد عوض قابل استماع است. قراردادهای عادی تنظیمی در بنگاههای املاک نیز، از حکم مقرر در تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مستثنی نیست و انعقاد معامله -هرچند با مداخله مشاوران املاک- نه تنها اعتبار نخواهد داشت، بلکه مجازاتهای انضباطی بر مشاور املاک تحمیل میگردد. طبق ماده ۱۱ این قانون:«دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک وبنگاههای معاملات ملکی نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند.* متخلفان از حکم این ماده با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.»*در این فرض، اگرچه «انعقاد قرارداد» ممنوع است، اما اختیارات و تکالیفی محدود برای مشاوران املاک در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعیین شده است: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.»بنابراین صرفا پیش نویس توسط مشاورین املاک قابل ثبت است و تهیه آن، به معنی انعقاد و جریان یافتن قرارداد نیست. به همین دلیل، اخیرا بخشنامهای صادر شده که از پرداخت وجه در نزد مشاوران املاک خودداری شود؛ زیرا معامله هنوز معتبر نیست.
۲- قراردادهای «یکسان بدون تغییر»:(امضا در سامانه با مداخله مشاور املاک)در قانون پیش بینی شده که سازمان ثبت میتواند بعضی قراردادها را در سامانه بارگذاری کند تا طرفین بتوانند آنها را به ثبت برسانند. این قراردادها به شرطی که هیچ تغییری در آن داده نشود، راسا و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، قابل انعقاد و ثبت نهایی هستند. ..ادامه
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریدر چه مواردی میتوانیم به مشاوران املاک رجوع کنیم؟در پرتوی نظم حقوقی تازه و در فرآیندی تدریجی و گام به گام، قانونگذار در حال زدودن اعتبار اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول است. دیگر، در آیندهی نزدیک، هیچ سند عادی برای انتقالات غیرمنقول نباید تنظیم شود
اکنون باید دید جایگاه قانونی مشاوران املاک در سراسر کشور، به عنوان بزرگترین مجموعهی دلالی معاملات غیرمنقول و تنظیمگر اسناد عادی، در گذر تحولات قانونی کجا خواهد بود؟ آیا مشاوران املاک حق تهیه و انعقاد قرارداد را دارند و این قراردادها معتبرند یا نه؟ به طور خلاصه، مشاوران املاک نسبت به بخش بزرگی از معاملات، صرفا مجاز به تهیه پیش نویس هستند و نه انعقاد قرارداد، به گونهای که حتی اجازه ندارند نسخه همان پیش نویس را به طرفین بدهند و یا تبادل وجه را گواهی نمایند. دشواری فراوانی را برای معیشت کارکنان بنگاههای املاک، در نتیجه این تغییر میتوان پیش بینی کرد. اگر طرفین پس از تلاشهای مشاور املاک، نتوانند حتی پیشنویس قرارداد را به خانه ببرند و بنا به سنت و عرف رایج، هیچ بخشی از ثمن رد و بدل نشود، پس چرا باید حق الزحمهای پرداخت شود! در هرحال، امروز با رعایت قوانین حاکم فعلی، کارکرد مشاوران املاک را به شکل زیر میتوان تفکیک کرد:١ - اگر ملک دارای سند حدنگار سبزرنگ باشد:(امضای قرارداد ممنوع- فقط ثبت پیش نویس)به موجب تبصره۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر ملک دارای سند حدنگار سبز باشد، معاملات عادی در موارد مصرح در ماده یک شامل:«هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور» فاقد اعتبار است و در صورت معامله عادی برخلاف قانون، تنها دعوای استرداد عوض قابل استماع است. قراردادهای عادی تنظیمی در بنگاههای املاک نیز، از حکم مقرر در تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مستثنی نیست و انعقاد معامله -هرچند با مداخله مشاوران املاک- نه تنها اعتبار نخواهد داشت، بلکه مجازاتهای انضباطی بر مشاور املاک تحمیل میگردد. طبق ماده ۱۱ این قانون:«دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک وبنگاههای معاملات ملکی نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند.* متخلفان از حکم این ماده با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.»*در این فرض، اگرچه «انعقاد قرارداد» ممنوع است، اما اختیارات و تکالیفی محدود برای مشاوران املاک در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعیین شده است: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.»بنابراین صرفا پیش نویس توسط مشاورین املاک قابل ثبت است و تهیه آن، به معنی انعقاد و جریان یافتن قرارداد نیست. به همین دلیل، اخیرا بخشنامهای صادر شده که از پرداخت وجه در نزد مشاوران املاک خودداری شود؛ زیرا معامله هنوز معتبر نیست.۲- قراردادهای «یکسان بدون تغییر»:(امضا در سامانه با مداخله مشاور املاک)در قانون پیش بینی شده که سازمان ثبت میتواند بعضی قراردادها را در سامانه بارگذاری کند تا طرفین بتوانند آنها را به ثبت برسانند. این قراردادها به شرطی که هیچ تغییری در آن داده نشود، راسا و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، قابل انعقاد و ثبت نهایی هستند. ..ادامه