و
وکیل نوشت ✍️
«بازتعریف کارکرد مشاوران املاک در قوانین جدید» علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری در چه مواردی میتوانیم به مشاوران املاک رجوع کنیم؟ در پرتوی نظم حقوقی تازه و در فرآیندی تدریجی و گام به گام، قانونگذار در حال زدودن اعتبار اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول است. دیگر، در آیندهی نزدیک، هیچ سند عادی برای انتقالات غیرمنقول نباید تنظیم شود اکنون باید دید جایگاه قانونی مشاوران املاک در سراسر کشور، به عنوان بزرگترین مجموعهی دلالی معاملات غیرمنقول و تنظیمگر اسناد عادی، در گذر تحولات قانونی کجا خواهد بود؟ آیا مشاوران املاک حق تهیه و انعقاد قرارداد را دارند و این قراردادها معتبرند یا نه؟ به طور خلاصه، مشاوران املاک نسبت به بخش بزرگی از معاملات، صرفا مجاز به تهیه پیش نویس هستند و نه انعقاد قرارداد، به گونهای که حتی اجازه ندارند نسخه همان پیش نویس را به طرفین بدهند و یا تبادل وجه را گواهی نمایند. دشواری فراوانی را برای معیشت کارکنان بنگاههای املاک، در نتیجه این تغییر میتوان پیش بینی کرد. اگر طرفین پس از تلاشهای مشاور املاک، نتوانند حتی پیشنویس قرارداد را به خانه ببرند و بنا به سنت و عرف رایج، هیچ بخشی از ثمن رد و بدل نشود، پس چرا باید حق الزحمهای پرداخت شود! در هرحال، امروز با رعایت قوانین حاکم فعلی، کارکرد مشاوران املاک را به شکل زیر میتوان تفکیک کرد: ١ - اگر ملک دارای سند حدنگار سبزرنگ باشد: (امضای قرارداد ممنوع- فقط ثبت پیش نویس) به موجب تبصره۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر ملک دارای سند حدنگار سبز باشد، معاملات عادی در موارد مصرح در ماده یک شامل: «هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور» فاقد اعتبار است و در صورت معامله عادی برخلاف قانون، تنها دعوای استرداد عوض قابل استماع است. قراردادهای عادی تنظیمی در بنگاههای املاک نیز، از حکم مقرر در تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مستثنی نیست و انعقاد معامله -هرچند با مداخله مشاوران املاک- نه تنها اعتبار نخواهد داشت، بلکه مجازاتهای انضباطی بر مشاور املاک تحمیل میگردد. طبق ماده ۱۱ این قانون: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک وبنگاههای معاملات ملکی نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند.* متخلفان از حکم این ماده با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.»* در این فرض، اگرچه «انعقاد قرارداد» ممنوع است، اما اختیارات و تکالیفی محدود برای مشاوران املاک در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعیین شده است: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.» بنابراین صرفا پیش نویس توسط مشاورین املاک قابل ثبت است و تهیه آن، به معنی انعقاد و جریان یافتن قرارداد نیست. به همین دلیل، اخیرا بخشنامهای صادر شده که از پرداخت وجه در نزد مشاوران املاک خودداری شود؛ زیرا معامله هنوز معتبر نیست. ۲- قراردادهای «یکسان بدون تغییر»: (امضا در سامانه با مداخله مشاور املاک) در قانون پیش بینی شده که سازمان ثبت میتواند بعضی قراردادها را در سامانه بارگذاری کند تا طرفین بتوانند آنها را به ثبت برسانند. این قراردادها به شرطی که هیچ تغییری در آن داده نشود، راسا و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، قابل انعقاد و ثبت نهایی هستند. ..ادامه
«بازتعریف کارکرد مشاوران املاک در قوانین جدید» علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری در چه مواردی میتوانیم به مشاوران املاک رجوع کنیم؟ در پرتوی نظم حقوقی تازه و در فرآیندی تدریجی و گام به گام، قانونگذار در حال زدودن اعتبار اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول است. دیگر، در آیندهی نزدیک، هیچ سند عادی برای انتقالات غیرمنقول نباید تنظیم شود اکنون باید دید جایگاه قانونی مشاوران املاک در سراسر کشور، به عنوان بزرگترین مجموعهی دلالی معاملات غیرمنقول و تنظیمگر اسناد عادی، در گذر تحولات قانونی کجا خواهد بود؟ آیا مشاوران املاک حق تهیه و انعقاد قرارداد را دارند و این قراردادها معتبرند یا نه؟ به طور خلاصه، مشاوران املاک نسبت به بخش بزرگی از معاملات، صرفا مجاز به تهیه پیش نویس هستند و نه انعقاد قرارداد، به گونهای که حتی اجازه ندارند نسخه همان پیش نویس را به طرفین بدهند و یا تبادل وجه را گواهی نمایند. دشواری فراوانی را برای معیشت کارکنان بنگاههای املاک، در نتیجه این تغییر میتوان پیش بینی کرد. اگر طرفین پس از تلاشهای مشاور املاک، نتوانند حتی پیشنویس قرارداد را به خانه ببرند و بنا به سنت و عرف رایج، هیچ بخشی از ثمن رد و بدل نشود، پس چرا باید حق الزحمهای پرداخت شود! در هرحال، امروز با رعایت قوانین حاکم فعلی، کارکرد مشاوران املاک را به شکل زیر میتوان تفکیک کرد: ١ - اگر ملک دارای سند حدنگار سبزرنگ باشد: (امضای قرارداد ممنوع- فقط ثبت پیش نویس) به موجب تبصره۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر ملک دارای سند حدنگار سبز باشد، معاملات عادی در موارد مصرح در ماده یک شامل: «هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دوسال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور» فاقد اعتبار است و در صورت معامله عادی برخلاف قانون، تنها دعوای استرداد عوض قابل استماع است. قراردادهای عادی تنظیمی در بنگاههای املاک نیز، از حکم مقرر در تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مستثنی نیست و انعقاد معامله -هرچند با مداخله مشاوران املاک- نه تنها اعتبار نخواهد داشت، بلکه مجازاتهای انضباطی بر مشاور املاک تحمیل میگردد. طبق ماده ۱۱ این قانون: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک وبنگاههای معاملات ملکی نمیتوانند در معاملات موضوع ماده (۱) این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند.* متخلفان از حکم این ماده با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی در مرتبه اول علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل سه برابر آن به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه و در مرتبه دوم به استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه ای معادل شش برابر آن و تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال و در مرتبه سوم علاوه بر مجازات اخیرالذکر به ابطال پروانه کسب محکوم میشوند.»* در این فرض، اگرچه «انعقاد قرارداد» ممنوع است، اما اختیارات و تکالیفی محدود برای مشاوران املاک در ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تعیین شده است: «دلالان معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند پس از مذاکره مقدماتی نسبت به درج پیش نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد اقدام و پیش نویس مذکور را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.» بنابراین صرفا پیش نویس توسط مشاورین املاک قابل ثبت است و تهیه آن، به معنی انعقاد و جریان یافتن قرارداد نیست. به همین دلیل، اخیرا بخشنامهای صادر شده که از پرداخت وجه در نزد مشاوران املاک خودداری شود؛ زیرا معامله هنوز معتبر نیست. ۲- قراردادهای «یکسان بدون تغییر»: (امضا در سامانه با مداخله مشاور املاک) در قانون پیش بینی شده که سازمان ثبت میتواند بعضی قراردادها را در سامانه بارگذاری کند تا طرفین بتوانند آنها را به ثبت برسانند. این قراردادها به شرطی که هیچ تغییری در آن داده نشود، راسا و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، قابل انعقاد و ثبت نهایی هستند. ..ادامه ابتدای مطلب...ثبت و انعقاد قراردادهای یکسان آن هم در سامانه ثبت الکترونیک طبق تبصره٢ ماده ٣ مجاز است که ظاهرا هنوز دسترسی لازم داده نشده است. طبعا علاوه بر متعاملین، سامانه دسترسی لازم را به مشاوران املاک نیز میدهد تا این امر را انجام دهد. پس اگر طرفین قصد انعقاد قرارداد یکسان- بدون هیچ تغییر- داشته باشند، میتوانند خودشان قرارداد را ثبت رسمی کنند و یا این کار را به بنگاه املاک بسپارند؛ اگرچه ملک سند حدنگار سبز داشته باشد.٣- قراردادهای «یکسان با تغییر»:(فقط تهیه پیش نویس)اگر قراردادهای یکسان نیازمند هرگونه تغییری باشد، دیگر طرفین یا مشاور املاک امکان «انعقاد و ثبت نهایی» آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ندارند و در این فرض، طرفین یا باید ابتدا پیش نویس را در بنگاه املاک تهیه و سپس به دفتر اسناد رسمی بروند؛ یا اینکه مستقیما کار خویش را در دفتر اسناد رسمی به انجام و فرجام برسانند. پس در چنین حالتی، نقش بنگاه املاک، صرفا محدود است به «تهیه پیش نویس» و سپس دلالت طرفین به دفتر اسناد رسمی.۴- قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش فروش:(انعقاد، مطلقا ممنوع)این قراردادها - که درآمد قابل توجهی برای بنگاههای املاک دارند- حتی اگر متکی به اسناد غیرحدنگار باشند، انعقادشان توسط مشاوران املاک، مطلقا ممنوع است:طبق ماده٣ #قانون_پیش_فروش_ساختمان :«قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد».با اصلاح قانون پیش فروش ساختمان، مجازات مقرر در ماده ۲۳ قابل اجراست:«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تایکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند».در نهایت، اینجا هم صرفا پیش نویس قراردادهای مزبور در بنگاههای املاک قابل تهیه است.۵- سایر قراردادها:(انعقاد با رعایت سایر ضوابط قانونی)در حال حاضر انعقاد معاملات املاک غیر از آنچه در ماده یک قانون ذکر شده -با رعایت سایر قوانین- از سوی مشاوران املاک بلامانع است؛ هنوز، باید به این نکات توجه کامل داشت:الف- نسبت به اسناد حدنگار سبزرنگ، دامنه معاملات خارج از ماده یک، بسیار محدود است: هر چه گشتم، به جز انتقال منافع یا حق انتفاع کمتر از دو سال، قرارداد دیگری نیافتم!ب- اگر اکنون، ملک سند حدنگار ندارد، انعقاد معاملات عادی بر آن معتبر است، ولی همچنان قیود دیگری برجاست که باید رعایت شود؛ مثلا انعقاد قرارداد مشارکت مدنی و یا پیش فروش توسط مشاوران املاک -همانطور که بیان شد- مطلقا ممنوع است. همچنین قراردادهای اجاره مسکونی، با هر مدت، نیازمند ثبت در سامانه خودنویس هستند و بنگاههای املاک از جهت ضرورت رعایت مقررات و ضوابط استاندارد شغلی، مکلف به رعایت این امر هستند و در صورت تخلف ممکن است منجر به تعقیب انضباطی گردد؛ چرا که عدم ثبت در سامانه، علاوه بر تحمیل جریمه های مالیاتی سنگین، موجب عدم صدور دستور تخلیه خواهد شد که به زیان موجرین است.ج- روزنهی کوچکی که برای امضا و انعقاد قراردادهای عادی در بنگاههای املاک گشوده است؛ به سرعت در حال بسته شدن است:در صورت راه افتادن سامانه ساماندهی اسناد عادی و گذشت یک سال از آغاز به کار رسمی آن، کلیه معاملات عین مندرج در ماده یک قانون و نیز انتقال منافع یا حق انتفاع بیش از دو سال، مشمول همان ممنوعیت خواهند بود. در نتیجه، هیچکدام از معاملات مندرج در ماده یک -صرفنظر از نوع سند- دیگر به شکل رایج کنونی، قابل انعقاد در بنگاههای املاک نخواهند بود.رویکرد فعلی قانونگذار، به شدت عملکرد مشاوران املاک را در زمینهی معاملات غیرمنقول، محدود نموده و عملا بیشتر فعالیت این نهاد دیرپای، در آخرین موج سهمگین قانونگذاری، صرفا به «واسطهگری برای یافتن متعاملین» منحصر شده و عملا «تدوین قراردادها» در حال سلب شدن از آنهاست.دیگر نمیتوان به جز قراردادهای اجاره آن هم به شرط ثبت در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا خودنویس، از آنان انتظاری داشت.لازم است مشاوران املاک توجه کافی به حدود اختیارات قانونی داشته و مراجعین نیز، محدودیتهای سنگین و بی سابقه در عملکرد آنان را در نظر بگیرند تا دچار مشکل نشوند و انتظارات خویش را به یافتن طرف معامله و شرایط معاملهی مناسب خویش محدود سازند.به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*۱۴۰۵/۱/۴
۴