و
آنچه دارندگان قولنامههای عادی باید بدانندآغاز به کار رسمی سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی
روزنامه دنیای اقتصاد
شماره: ۶۵۷۲ تاریخ: ۱۴۰۵/۰۳/۲
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
سالهاست که دستگاه قانونگذاری کشور، به دنبال راهکارهایی برای نجات مردم از دعاوی ناشی از قولنامههای عادی است. سواستفاده از اسناد عادی برای انتقالات معارض و کلاهبرداری، موجب شده که قوانین متعددی برای مهار کردن بزهکاران و سر و سامان دادن به وضعیت مالکیت املاک و آپارتمانها و بطور کلی اموال غیرمنقول، به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. این قوانین در تلاش هستند که امنیت را برای مالکان تامین کنند و اختلافات ملکی را به حداقل ممکن برسانند. امروزه با تورم شدید حاکم بر بخش املاک، داشتن یک آپارتمان کوچک به سادگی ممکن نیست، بلکه حاصل عمری تلاش کارمندان و کارگران است تا بتوانند سرپناهی برای خانواده داشته باشند. دولت و مجلس در تلاشند تا با تدوین قوانین مناسب و بسیج امکانات، از سرمایههای حیاتی خانوارها محافظت کنند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از این تلاشهاست.این قانون، فروشندگان و خریداران را مکلف میکند که معاملات خود را به طور «رسمی» انجام دهند و قولنامه ها و اسناد عادی دیگر را -که به سادگی میتوانند پنهان یا جعل شوند- به کنار گذارند.قولنامه و بیعنامههای بی شماری تا کنون برای انتقال املاک به کار رفتهاند و نمیتوان یکباره تمام آنها را بیاعتبار کرد. بنابراین، تدابیری برای ایجاد موازنه و حفظ حقوق مردم، اندیشیده شده است. قانون از یک جا به بعد، انتقال عادی را ممنوع کرده و همزمان برای مستندسازی و تثبیت وضعیت معاملات عادی قبلی، راهکاری تصویب نموده است.در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانهای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» طراحی شده که تمام مردم بتوانند ادعاها و مدارک عادی از جمله قولنامههای خود را در آنجا بارگذاری و تقاضای سند مالکیت کنند. قانون به سازمان ثبت تکلیف کرده که این سامانه را تجهیز کند و پس از اعلان عمومی راه اندازی سامانه از سوی رییس قوه قضائیه در روزنامه رسمی کشور، عملیات ثبت ادعاها و بارگذاری مدارک توسط مردم قابل انجام خواهد بود.اکنون با یک سال تاخیر، اعلان عمومی منتشر شده و مردم باید از فرصت دوساله ثبت ادعا کمال استفاده را ببرند و بتوانند دارای سند مالکیت رسمی شوند.متنِ «اعلان عمومی» که در تاریخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ در تارنمای روزنامه رسمی کشور منتشر شده، چنین است:
بدین وسیله راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام می شود:
۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود؛
۲ـ برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آن ها سند حدنگار صادر خواهد شد، راه اندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛
۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛
۴ـ برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهاندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.
رئیس قوه قضائیه ـ غلامحسین محسنی اژیه
بررسی حقوقی متن این اعلان عمومی، نشان میدهد که سامانهی ساماندهی اسناد عادی، رسما راه اندازی شده است؛ اما نه به طور کامل! راه اندازی این سامانه دارای چندین نکته مهم در مورد معاملات عادی است؛ از جمله مهمترین نکات به شرح زیر است:
- ممنوع شدن معاملهی عادی:کسانی که با سند دفترچهای و تک برگی آجری رنگ، مالک اموال غیرمنقول هستند، فقط ظرف یک سال از اعلام رسمی راه اندازی سامانه، اجازه تنظیم اسناد عادی دارند و پس از آن، مکلفند معامله خود را فقط و فقط به صورت رسمی در سامانهی ثبت الکترونیک اسناد انجام دهند.بعد از مهلت یک ساله یعنی بعد از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱، قولنامه عادی اعتبار نداشته و دعوا قابل استماع نیست؛ یعنی دادگاهها و ادارات دولتی و شهرداریها و...اجازه ندارند معاملات عادی را قبول کنند. توجه داشته باشید اینها که گفته شد، فعلا برای خریداران با اسناد عادی است که تاریخ صدور سند ملک مورد خریداری آنان، سال ۱۳۹۶ به بعد است.قانون میگوید اگر کسی با سند عادی زمین یا آپارتمان و ساختمان یا باغ و... را خریداری کند، این قرارداد بی اعتبار است و صرفا میتواند پولی را که پرداخت کرده، پس بگیرد.قسمت بعد
روزنامه دنیای اقتصاد
شماره: ۶۵۷۲ تاریخ: ۱۴۰۵/۰۳/۲
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
سالهاست که دستگاه قانونگذاری کشور، به دنبال راهکارهایی برای نجات مردم از دعاوی ناشی از قولنامههای عادی است. سواستفاده از اسناد عادی برای انتقالات معارض و کلاهبرداری، موجب شده که قوانین متعددی برای مهار کردن بزهکاران و سر و سامان دادن به وضعیت مالکیت املاک و آپارتمانها و بطور کلی اموال غیرمنقول، به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. این قوانین در تلاش هستند که امنیت را برای مالکان تامین کنند و اختلافات ملکی را به حداقل ممکن برسانند. امروزه با تورم شدید حاکم بر بخش املاک، داشتن یک آپارتمان کوچک به سادگی ممکن نیست، بلکه حاصل عمری تلاش کارمندان و کارگران است تا بتوانند سرپناهی برای خانواده داشته باشند. دولت و مجلس در تلاشند تا با تدوین قوانین مناسب و بسیج امکانات، از سرمایههای حیاتی خانوارها محافظت کنند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از این تلاشهاست.این قانون، فروشندگان و خریداران را مکلف میکند که معاملات خود را به طور «رسمی» انجام دهند و قولنامه ها و اسناد عادی دیگر را -که به سادگی میتوانند پنهان یا جعل شوند- به کنار گذارند.قولنامه و بیعنامههای بی شماری تا کنون برای انتقال املاک به کار رفتهاند و نمیتوان یکباره تمام آنها را بیاعتبار کرد. بنابراین، تدابیری برای ایجاد موازنه و حفظ حقوق مردم، اندیشیده شده است. قانون از یک جا به بعد، انتقال عادی را ممنوع کرده و همزمان برای مستندسازی و تثبیت وضعیت معاملات عادی قبلی، راهکاری تصویب نموده است.در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانهای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» طراحی شده که تمام مردم بتوانند ادعاها و مدارک عادی از جمله قولنامههای خود را در آنجا بارگذاری و تقاضای سند مالکیت کنند. قانون به سازمان ثبت تکلیف کرده که این سامانه را تجهیز کند و پس از اعلان عمومی راه اندازی سامانه از سوی رییس قوه قضائیه در روزنامه رسمی کشور، عملیات ثبت ادعاها و بارگذاری مدارک توسط مردم قابل انجام خواهد بود.اکنون با یک سال تاخیر، اعلان عمومی منتشر شده و مردم باید از فرصت دوساله ثبت ادعا کمال استفاده را ببرند و بتوانند دارای سند مالکیت رسمی شوند.متنِ «اعلان عمومی» که در تاریخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ در تارنمای روزنامه رسمی کشور منتشر شده، چنین است: بدین وسیله راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام می شود:۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود؛
۲ـ برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آن ها سند حدنگار صادر خواهد شد، راه اندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛
۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛
۴ـ برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهاندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.
رئیس قوه قضائیه ـ غلامحسین محسنی اژیه
بررسی حقوقی متن این اعلان عمومی، نشان میدهد که سامانهی ساماندهی اسناد عادی، رسما راه اندازی شده است؛ اما نه به طور کامل! راه اندازی این سامانه دارای چندین نکته مهم در مورد معاملات عادی است؛ از جمله مهمترین نکات به شرح زیر است: - ممنوع شدن معاملهی عادی:کسانی که با سند دفترچهای و تک برگی آجری رنگ، مالک اموال غیرمنقول هستند، فقط ظرف یک سال از اعلام رسمی راه اندازی سامانه، اجازه تنظیم اسناد عادی دارند و پس از آن، مکلفند معامله خود را فقط و فقط به صورت رسمی در سامانهی ثبت الکترونیک اسناد انجام دهند.بعد از مهلت یک ساله یعنی بعد از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱، قولنامه عادی اعتبار نداشته و دعوا قابل استماع نیست؛ یعنی دادگاهها و ادارات دولتی و شهرداریها و...اجازه ندارند معاملات عادی را قبول کنند. توجه داشته باشید اینها که گفته شد، فعلا برای خریداران با اسناد عادی است که تاریخ صدور سند ملک مورد خریداری آنان، سال ۱۳۹۶ به بعد است.قانون میگوید اگر کسی با سند عادی زمین یا آپارتمان و ساختمان یا باغ و... را خریداری کند، این قرارداد بی اعتبار است و صرفا میتواند پولی را که پرداخت کرده، پس بگیرد.قسمت بعد ۶۱