و
قسمت پیش -مهلت قانونی ثبت مستندات در سامانه:اشخاصی که با قولنامه یا قراردادهای عادی مال غیرمنقول خریدهاند، باید ظرف دو سال از همین اعلان، یعنی تا تاریخ ۱۴۰۷/۳/۱ ادعا و مدارک خود را در سامانه، بارگذاری کنند. سپس دو سال فرصت دارند تا با اقامهی دعوا یا هر راه دیگر، سند بگیرند. اگر موفق به ثبت مدارک نشوند یا دعوای آنها به نتیجه نرسد، دیگر مالک این مال نیستند و باید به دنبال بازپس گرفتن وجه پرداختی و خسارت بروند. این احکام نیز فعلا برای کسانی اجرا میشود که با قولنامه یا اسناد عادی دیگر اقدام به خرید مال غیرمنقول کردهاند و تاریخ صدور سند به نام فروشنده (مالک رسمی) بعد از ۱۳۹۶/۱/۱ است. چنانچه تاریخ سند مالکیت رسمی فروشنده قبل از ۱۳۹۶ باشد، فعلا مهلت ثبت ادعا در سامانه آغاز نشده است و باید منتظر اعلام بعدی باشند. همانطور که میبینید در اینجا حق عینی خریدار نسبت به مورد معامله ساقط میشود و باید در راهروهای دادگستری به دنبال پس گرفتن ثمن معامله باشد. - راه اندازی ناقص سامانه و مشکلات آن:برابر قانون، بنا بوده که فقط با یک بار اعلان عمومی و رسمی، سامانه ماده ۱۰ تماما آغاز به کار نماید؛ نه اینکه مشمول مرحله بندی اختیاری باشد. آنچه در این اعلان رسمی مشاهده میکنیم، راه اندازی رسمی اما محدود سامانه ماده ۱۰ است. طبق بند۱ اطلاعیه، برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود. این جمله نشان میدهد که معاملات عادی برای اسناد رسمی که از سال ۱۳۹۶ به بعد صادر شدهاند،از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ ممنوع است ولی اسناد مالکیت صادره پیش از سال ۱۳۹۶ هنوز با اسناد عادی قابل معامله هستند. پس اگر میخواهید مثلا آپارتمانی بخرید، ابتدا باید اصل سند مالکیت را دقیقا بررسی فرمایید. چنانچه سند مالکیت از سال ۱۳۹۶ به بعد صادر شده، احتیاط بیشتری لازم است تا معامله عادی موجب دردسر نشود؛ اما اگر تاریخ صدور سند مالکیت، قدیمی و پیش از سال ۱۳۹۶ باشد، هنوز معاملهی با قولنامه معتبر است.راه اندازی ناقص، موجب پیچیدگی بیشتر در فرآبند تحول قانونی میگردد و کار را از این که هست، دشوارتر میکند. اعتبار اسناد و ادعاها و انتقالات عادی و رسمی، بیش از پیش در معرض تردید قرار میگیرند. مردم به سختی میتوانند دریابند که بالاخره امکان خرید با قولنامه را دارند یا اینکه معامله عادی بی اعتبار است و دچار زیانهای سنگین خواهند شد. ابهام است در تکالیف مالکان رسمی و معاملات آنها و ادعاهای دارندگان اسناد عادی و قولنامه و امتیازات تعاونیهای مسکن و...و اینکه معاملات آنها در کدام چارچوب میگنجد.باید توجه داشت که در میهن پهناور ما، تعداد فراوان قولنامهها و قراردادهای واگذاری از سوی تعاونیهای مسکن و امتیازهای مسکن و اسناد عادی دیگر در دست مردم، احتمالا اجرای این قانون و به ویژه بارگذاری انبوه اسناد عادی و مدارک در سامانه ساماندهی اسناد عادی را به طور طبیعی با چالشهای فراوان روبرو میکند و مستلزم برخورداری از امکانات سخت افزار و فضای ذخیره سازی و نگهداری ایمن داده پیامها و سرعت دسترسی به اطلاعات و تداوم آن و نیروی انسانی و بسیاری از نیازمندیهای دیگر است. اجرای ناگهانی و تمام عیار الزامات قانونی، ممکن است مشکلات ویژهای برای مجریان قانون پدید آورد. به همین دلیل، راه افتادن سامانه را -هرچند ناقص-باید به فال نیک گرفت و آن را گامی بلند برای تنظیم روابط حقوقی در چارچوب رسمی و کنار گذاشتن اسناد عادی دانست. - موارد مجاز انتقال عادی:سامانه هنوز پذیرای ثبت ادعای خریداران نسبت به املاک فروخته شده که دارای سند پیش از سال۱۳۹۶ هستند، نمیباشد و در گامهای بعدی سندهای پیش از سال ۱۳۹۶ نیز با اعلان رسمی به روند قانون خواهند پیوست. در نتیجه اگر سند ملک قبل از سال ۱۳۹۶ صادر شده باشد، هماکنون امکان خرید و فروش آن با قولنامه وجود دارد و فعلا معاملات عادی نسبت به این املاک، نیازی به ثبت در سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی ندارند. این معاملات، از منظر قانون الزام، فعلا معتبرند و دعاوی راجع به آنها قابل استماع است.قسمت بعد ۵۱