و
«یک تبصره، سه دغدغه!»
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریآیا حاکمیت، این بار، عزمی راسخ دارد که اسناد عادی را «کاملا» از میانهی معاملات غیرمنقول بردارد؟ قانونِ الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در این راستا، احکام ویژهای دارد، از جمله:
ممنوعیت «معاملات» عادی: معاملات عادی غیرمنقول، پس از گذشت یک سال از راهاندازی سامانهی ماده ۱۰ قانون، ممنوع است. ضمانت اجرای تخلف، این است که تنها «رد عوض» را میشود از دادگاه خواست و نه هیچ دعوای دیگر. رد عوض، معنایش بطلان معامله است؛ اگر معامله باطل نیست، چرا باید عوض برگردد؟ با این حال، اگر نگوئیم معامله باطل است، آشکارا سند و معامله، معتبر شناخته نمیشوند؛ دادگاهها و مراجع رسیدگی و دولتی و عمومی، به سند و مسند بها نخواهند داد و حمایت حاکمیت از سند قطع میشود... ثبت ادعا و مستندات: علاوه بر ممنوع شدن معاملات عادی، دارندهی سند عادی، ناچار است برای « تثبیت » و « استمرار » یافتن مالکیت خویش -حتی بدون قصد انتقال به دیگران- طی مهلت مقرر در سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی، ادعا و مستنداتش را درج کند و به دنبال گرفتن سند رسمی باشد، وگرنه سند عادی او پذیرفته نیست ودعوای مالکیتش شنیده نخواهد شد.در مورد اخیر (*تثبیت رسمی مالکیت عادی*)، اگر ادعا و مستندات عادی، طی مهلت مقرر، در سامانه ماده ۱۰ ثبت نشد، تکلیف مالکیت چیست؟ تبصره ۵ ماده یک، ظاهرا بدنبال راه حلی برای این معضل است: «دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق که قبل از لازمالاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.»تبصره، زبان حقوقی ندارد؛ ناگویاست؛ مصداقش نامعلوم و گنگ است؛ حکم مندرج در آن نیز همینطور. این تبصره را به عنوان استثنا بر حکم اصل ماده ۱۰ میدانم که باید ذیل همان ماده درج میشد تا روشن باشد که در موارد خاص، دعوا با سند عادی قابل استماع است؛ حتی اگر مستندات «در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» ثبت نشده باشند و مساله، ارتباطی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد ندارد؛ فتامل!
🟥 مسائل بغرنج اینهاست: فروکاستنِ جایگاهِ رئیس قوهی قضاییه، به مداخلهی موردی در احراز قطعیت هر سند عادی، باورپذیر نیست؛ در حدی که ادارهی حقوقی قوهی قضائیه، به استعلامی در معنای این تبصره، پاسخ داده که حکم مقرر-یعنی احراز توسط رییس قوه قضائیه- «...به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن، مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب کننده میباشد»! (تصویر پیوست). وضع «حکم» با قانونگذار است و انطباق آن با «موضوع» در صلاحیت قاضی. آئیننامه، شیوهی اجرای قانون را برای کارگزاران روشنتر میکند. با این حال، به نظر میرسد در اینجا نقش سنگینتری -در حد قانونگذاری- به آئیننامه سپرده شده است. گستردگی دامنه و ویژگیهای هر سند عادی، به گونهای است که نمیگذارد آئین نامه، با تعیین مصادیق، حکم کلی براند. باید دید قوهی قضائیه از اختیار تدوین آئیننامه، عملا به چه شکلی استفاده خواهد کرد. در کنار این دو، معلوم نیست مقصود از احراز «قطعیت» مستند عادی چیست؟ آرای دادگاهها، اکثرا بر مبنای «ظن» و گمان به حقانیت طرف و سطح خاصی از اطمینانِ خاطرِ قاضی، صادر میگردند که همان سطح، دارای کفایت و اعتبار شرعی و قانونی است. دادگاهها نیاز ندارند به قطعیت (در معنای یقین صددرصد) برسند تا بتوانند حکم صادر کنند؛ پس جا داشته -اگر منظور تدوین کنندگان این معناست- ساختار قضایی، بیشتر مورد توجه قرار میگرفت.ممکن است بررسی حجیت و اعتبار شرعی و قانونی و «اعتبار» سند منظور بوده باشد. اینها کار قضات است در فرآیند دادرسی و نه تشخیص عالی ترین مقام قضایی کشور، مگر اینکه فلسفهی وضع این تبصره را، گشودن راهی باریک برای پذیرش اسناد عادی در شرایط ویژه بدانیم و استثنایی بزرگ، بر عزم حاکمیت در سلب اعتبار این اسناد: مفتاحی بر قفل عدم استماع دعاوی اسناد عادی، در دست شخص رییس قوهی قضائیه. آیا قانونگذار مقصودی دیگر در ذهن داشته است؟تبصرهها برای روشن شدن حکم اصلی در ساختار قانونگذاری میآیند، اما اگر خودشان بصیرت نیفزایند چه؟
انتقال عادی، پیش از سند حدنگار سبز
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*۱۴۰۴/۱/۲۷
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریآیا حاکمیت، این بار، عزمی راسخ دارد که اسناد عادی را «کاملا» از میانهی معاملات غیرمنقول بردارد؟ قانونِ الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در این راستا، احکام ویژهای دارد، از جمله:
ممنوعیت «معاملات» عادی: معاملات عادی غیرمنقول، پس از گذشت یک سال از راهاندازی سامانهی ماده ۱۰ قانون، ممنوع است. ضمانت اجرای تخلف، این است که تنها «رد عوض» را میشود از دادگاه خواست و نه هیچ دعوای دیگر. رد عوض، معنایش بطلان معامله است؛ اگر معامله باطل نیست، چرا باید عوض برگردد؟ با این حال، اگر نگوئیم معامله باطل است، آشکارا سند و معامله، معتبر شناخته نمیشوند؛ دادگاهها و مراجع رسیدگی و دولتی و عمومی، به سند و مسند بها نخواهند داد و حمایت حاکمیت از سند قطع میشود... ثبت ادعا و مستندات: علاوه بر ممنوع شدن معاملات عادی، دارندهی سند عادی، ناچار است برای « تثبیت » و « استمرار » یافتن مالکیت خویش -حتی بدون قصد انتقال به دیگران- طی مهلت مقرر در سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی، ادعا و مستنداتش را درج کند و به دنبال گرفتن سند رسمی باشد، وگرنه سند عادی او پذیرفته نیست ودعوای مالکیتش شنیده نخواهد شد.در مورد اخیر (*تثبیت رسمی مالکیت عادی*)، اگر ادعا و مستندات عادی، طی مهلت مقرر، در سامانه ماده ۱۰ ثبت نشد، تکلیف مالکیت چیست؟ تبصره ۵ ماده یک، ظاهرا بدنبال راه حلی برای این معضل است: «دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق که قبل از لازمالاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.»تبصره، زبان حقوقی ندارد؛ ناگویاست؛ مصداقش نامعلوم و گنگ است؛ حکم مندرج در آن نیز همینطور. این تبصره را به عنوان استثنا بر حکم اصل ماده ۱۰ میدانم که باید ذیل همان ماده درج میشد تا روشن باشد که در موارد خاص، دعوا با سند عادی قابل استماع است؛ حتی اگر مستندات «در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» ثبت نشده باشند و مساله، ارتباطی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد ندارد؛ فتامل!🟥 مسائل بغرنج اینهاست:
فروکاستنِ جایگاهِ رئیس قوهی قضاییه، به مداخلهی موردی در احراز قطعیت هر سند عادی، باورپذیر نیست؛ در حدی که ادارهی حقوقی قوهی قضائیه، به استعلامی در معنای این تبصره، پاسخ داده که حکم مقرر-یعنی احراز توسط رییس قوه قضائیه- «...به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن، مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب کننده میباشد»! (تصویر پیوست). وضع «حکم» با قانونگذار است و انطباق آن با «موضوع» در صلاحیت قاضی. آئیننامه، شیوهی اجرای قانون را برای کارگزاران روشنتر میکند. با این حال، به نظر میرسد در اینجا نقش سنگینتری -در حد قانونگذاری- به آئیننامه سپرده شده است. گستردگی دامنه و ویژگیهای هر سند عادی، به گونهای است که نمیگذارد آئین نامه، با تعیین مصادیق، حکم کلی براند. باید دید قوهی قضائیه از اختیار تدوین آئیننامه، عملا به چه شکلی استفاده خواهد کرد. در کنار این دو، معلوم نیست مقصود از احراز «قطعیت» مستند عادی چیست؟ آرای دادگاهها، اکثرا بر مبنای «ظن» و گمان به حقانیت طرف و سطح خاصی از اطمینانِ خاطرِ قاضی، صادر میگردند که همان سطح، دارای کفایت و اعتبار شرعی و قانونی است. دادگاهها نیاز ندارند به قطعیت (در معنای یقین صددرصد) برسند تا بتوانند حکم صادر کنند؛ پس جا داشته -اگر منظور تدوین کنندگان این معناست- ساختار قضایی، بیشتر مورد توجه قرار میگرفت.ممکن است بررسی حجیت و اعتبار شرعی و قانونی و «اعتبار» سند منظور بوده باشد. اینها کار قضات است در فرآیند دادرسی و نه تشخیص عالی ترین مقام قضایی کشور، مگر اینکه فلسفهی وضع این تبصره را، گشودن راهی باریک برای پذیرش اسناد عادی در شرایط ویژه بدانیم و استثنایی بزرگ، بر عزم حاکمیت در سلب اعتبار این اسناد: مفتاحی بر قفل عدم استماع دعاوی اسناد عادی، در دست شخص رییس قوهی قضائیه. آیا قانونگذار مقصودی دیگر در ذهن داشته است؟تبصرهها برای روشن شدن حکم اصلی در ساختار قانونگذاری میآیند، اما اگر خودشان بصیرت نیفزایند چه؟ انتقال عادی، پیش از سند حدنگار سبزبه کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*۱۴۰۴/۱/۲۷
۱۰۶