و
«شرطِ سلبِ حقِ انتقال»
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریاستدلال غالب این است که با فسخ معاملهی نخست، معاملهی بعدی، باطل نمیشود، پس، علیالاصول، فروشنده پس از فسخ، مستحق بدل مبیع است و نه عین مبیع.تا چند سال پیش، نص قانونی جامعی برای بیان حکم قضیه در کار نبود.
در سال ١۴٠٠، رای وحدت رویه ٨١٠ در خیار تخلف شرط، خریدار ثانوی، را «مطلع» فرض، و حکم کرد عین مال باید برگردد. سه سال بعد، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دست به کار وضع قاعدهی کلیتر شد: «...در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»احکام این دو، تداخل و تعارض دارد: یکی استرداد عین مبیع، اما دیگری بهای روز آن را تجویز کرده است، مگر آنگاه که بازگشت عین مبیع، سهل باشد.در باب «نسخ» یا «جمع» حکم مندرج در رای وحدت رویه با تبصره فوق، و اثر فسخ بر استرداد عین غیرمنقول جداگانه بحث شده است و با استدلالات متنوع، برتری هر کدام را میتوان نشان داد. شاید همین ابهامات سبب شد که قانونگذار، قاعدهی تکمیلی دیگری نیز، بیفزاید که راهگشاست: شرط سلب حق انتقال: «سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.» اینجا هم در میان حقوقدانان مناقشه بود که شرط سلب حق انتقال، خلاف مقتضای ذات عقد و باطل و مبطل عقد است، یا اینکه خلاف اثر جزئی عقد (مقتضایِ مقتضای عقد) است و معتبر شمرده میشود. نتیجه، در شکلِ دعوای استردادِ عین موثر بود. رویه قضایی، عموما شرط را در حق خریدار دوم لازم میدانست: دادنامه 9409982885800066 -1395/03/31شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: «...بموجب بند 7 مبایعه نامه ((خریدار قبل از تنظیم سند رسمی حق انتقال... مورد معامله را ... ندارد ... )) ... بنابراین همانگونه که هیات امناء تعهدی به منتقل الیه ( آقای م. ض. ی ) ندارند ... بر این اساس الزام شرکت ب. به انجام تعهدات قراردادی موضوع مبایعه نامه ای که تعهدی را متوجه وی نمینماید غیر موجه و بر خلاف قانون می باشد ...قراررد دعوی خواهان بدوی صادر میگردد...» حال تبصره ۱ ماده ۱ تکلیف قضیه را روشنتر کرده و شرط سلب حق انتقال برای مدتی معین را، مجاز و معتبر دانسته است. زین پس قانون، با صراحت پشتیبان فروشنده است. اگر فسخ به تنهایی و بدون شرط سلب حق انتقال در قرارداد بیاید، کافی نیست و حتی میتواند متضمن خطری بزرگ برای فروشنده باشد: فرض کنیم خریدار با پرداخت بخشی از ثمن، مال را به دیگری فروخته و بخش بیشتری از ثمن را در معاملهی دوم دریافت کند، چرا که حق معامله ثانوی از وی سلب نشده است. با فسخ معامله، به حکم تبصره۱ماده۱ دیگر «عین مبیع» قابل استرداد نیست و خریدار نیز با پنهان کردن دارایی و سپس ادعای اعسار و تقسیط محکومبه، عملا موجب نابودی سرمایه فروشنده میگردد! حتی ممکن است معاملهی دوم بطور صوری باشد تا عین مبیع را از دسترس فروشنده خارج کند. بدین ترتیب، تنها گنجاندن شرط فسخ یا انفساخ، اطمینان بخش نیست؛ چرا که قانون بطور شفاف گفته فسخ معاملهی مقدم، عین مبیع را بازنمیگرداند.راه تکمیلی، شرط سلب حق انتقال به مدت معین است که از انتقال غیرقابل بازگشت عین مال و تبدیل حق «عینی» فروشنده به حق «دینی» و سرگردانی و تضییع حق وی جلوگیری میکند. اگرچه تبصره ۱ ماده ۱ سازوکار مسدودسازی انتقالات رسمی مجدد را برعهدهی سازمان ثبت اسناد و املاک گذارده است، اما این شرط ریشه در عرف معاملات دارد و از این پس، همین تبصره را میتوان گواهی بر ورود رسمی یک قاعده عرفی به قانون، تلقی و در تمام معاملات اعم از عادی و رسمی، منقول و غیرمنقول معتبر شناخت، بدون واهمه از اینکه خلاف مقتضای ذات عقد باشد.
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*۱۴۰۵-۱-۱۷
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستریاستدلال غالب این است که با فسخ معاملهی نخست، معاملهی بعدی، باطل نمیشود، پس، علیالاصول، فروشنده پس از فسخ، مستحق بدل مبیع است و نه عین مبیع.تا چند سال پیش، نص قانونی جامعی برای بیان حکم قضیه در کار نبود.
در سال ١۴٠٠، رای وحدت رویه ٨١٠ در خیار تخلف شرط، خریدار ثانوی، را «مطلع» فرض، و حکم کرد عین مال باید برگردد. سه سال بعد، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دست به کار وضع قاعدهی کلیتر شد: «...در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»
احکام این دو، تداخل و تعارض دارد: یکی استرداد عین مبیع، اما دیگری بهای روز آن را تجویز کرده است، مگر آنگاه که بازگشت عین مبیع، سهل باشد.در باب «نسخ» یا «جمع» حکم مندرج در رای وحدت رویه با تبصره فوق، و اثر فسخ بر استرداد عین غیرمنقول جداگانه بحث شده است و با استدلالات متنوع، برتری هر کدام را میتوان نشان داد. شاید همین ابهامات سبب شد که قانونگذار، قاعدهی تکمیلی دیگری نیز، بیفزاید که راهگشاست: شرط سلب حق انتقال: «سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.» اینجا هم در میان حقوقدانان مناقشه بود که شرط سلب حق انتقال، خلاف مقتضای ذات عقد و باطل و مبطل عقد است، یا اینکه خلاف اثر جزئی عقد (مقتضایِ مقتضای عقد) است و معتبر شمرده میشود. نتیجه، در شکلِ دعوای استردادِ عین موثر بود. رویه قضایی، عموما شرط را در حق خریدار دوم لازم میدانست: دادنامه 9409982885800066 -1395/03/31شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: «...بموجب بند 7 مبایعه نامه ((خریدار قبل از تنظیم سند رسمی حق انتقال... مورد معامله را ... ندارد ... )) ... بنابراین همانگونه که هیات امناء تعهدی به منتقل الیه ( آقای م. ض. ی ) ندارند ... بر این اساس الزام شرکت ب. به انجام تعهدات قراردادی موضوع مبایعه نامه ای که تعهدی را متوجه وی نمینماید غیر موجه و بر خلاف قانون می باشد ...قراررد دعوی خواهان بدوی صادر میگردد...» حال تبصره ۱ ماده ۱ تکلیف قضیه را روشنتر کرده و شرط سلب حق انتقال برای مدتی معین را، مجاز و معتبر دانسته است. زین پس قانون، با صراحت پشتیبان فروشنده است. اگر فسخ به تنهایی و بدون شرط سلب حق انتقال در قرارداد بیاید، کافی نیست و حتی میتواند متضمن خطری بزرگ برای فروشنده باشد: فرض کنیم خریدار با پرداخت بخشی از ثمن، مال را به دیگری فروخته و بخش بیشتری از ثمن را در معاملهی دوم دریافت کند، چرا که حق معامله ثانوی از وی سلب نشده است. با فسخ معامله، به حکم تبصره۱ماده۱ دیگر «عین مبیع» قابل استرداد نیست و خریدار نیز با پنهان کردن دارایی و سپس ادعای اعسار و تقسیط محکومبه، عملا موجب نابودی سرمایه فروشنده میگردد! حتی ممکن است معاملهی دوم بطور صوری باشد تا عین مبیع را از دسترس فروشنده خارج کند. بدین ترتیب، تنها گنجاندن شرط فسخ یا انفساخ، اطمینان بخش نیست؛ چرا که قانون بطور شفاف گفته فسخ معاملهی مقدم، عین مبیع را بازنمیگرداند.راه تکمیلی، شرط سلب حق انتقال به مدت معین است که از انتقال غیرقابل بازگشت عین مال و تبدیل حق «عینی» فروشنده به حق «دینی» و سرگردانی و تضییع حق وی جلوگیری میکند. اگرچه تبصره ۱ ماده ۱ سازوکار مسدودسازی انتقالات رسمی مجدد را برعهدهی سازمان ثبت اسناد و املاک گذارده است، اما این شرط ریشه در عرف معاملات دارد و از این پس، همین تبصره را میتوان گواهی بر ورود رسمی یک قاعده عرفی به قانون، تلقی و در تمام معاملات اعم از عادی و رسمی، منقول و غیرمنقول معتبر شناخت، بدون واهمه از اینکه خلاف مقتضای ذات عقد باشد.به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:بله: https://ble.ir/vaneveshtتلگرام: https://t.me/vanevesht*۱۴۰۵-۱-۱۷
۹۲۱