و
اثر فسخ بر استرداد عین غیرمنقول
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
رای وحدت رویه ٨١٠ در سال ۱۴۰۰ مقرر داشت: «...چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ... مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بیاثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود...». انشای متن حاکی است این رای حکم خیار تخلف شرط را بیان داشته، هرچند با وحدت ملاک و تنقیح مناط (رفتار متعارف اشخاص) میشود حکم مقرر را به خیار شرط و شرط فاسخ نیز تسری داد.
سه سال بعد، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حکمی دیگر رانده و نظم نوینی پیافکنده است: «... چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»
اثر فسخ:این تبصره، در معاملات رسمی غیرمنقول، انتقال بعدی را در حکم تلف مبیع تلقی نموده، جز هنگامی که استرداد آن سهل باشد. پس، در نبودِ شرط سلب حق انتقال، خریدار میتواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد؛ حتی اگر فروشندهی نخست، شرط خیار داشته باشد. در این صورت، چنانچه قرارداد فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهند ماند؛ مگر در شرایط زیر: در معاملهی دوم، برای فروشنده حق فسخ گنجانده شده باشد، یامعامله دوم اقاله شده باشد، یامال، به خریدار نخست بازگشته باشد. . نسخ یا جمع؟:آیا مفاد رای وحدت رویه که همسنگ قانون است، نسخ شده؟ یا توام با تبصره۱ماده۱ قابل جمع و اجراست؟نتایج متفاوت است:🟥 الف- نسخ: اگر رای وحدت رویه، نسخ ضمنی شده باشد، اصل بر عدم امکان استرداد است، مگر اینکه فسخ معامله دوم ممکن یا اقاله محقق شود یا مال به مالکیت خریدار برگشته باشد و در این حکم تفاوتی بین معاملات عادی و رسمی نیست و حتی میتوان این حکم را به معاملات اموال منقول نیز- به عنوان قاعدهای کلی- توسعه داد.🟥 ب-جمع: با جمع حکم تبصره۱ ماده۱ و رای وحدت رویه، باید قائل به تفصیل شد: الف- تلف عین: در انتقالات رسمی اموال غیرمنقول، پس از انجام معاملهی رسمی مجدد، ثبت فسخ یا انفساخ معامله نخست، موجب بازگشت مال به فروشنده نمیگردد، مگر اینکه برای خریدار نخست، در معاملهی بعدی حق فسخ گنجانده شده، یا معامله اقاله شده باشد یا مال به مالکیت وی درآمده باشد. ب- بازگشت عین: در سایر موارد، هنوز رای وحدت رویه حاکم است که در صورت فسخ با خیار تخلف شرط (و نیز خیار شرط و شرط فاسخ)، عین مبیع به فروشنده نخست بازمیگردد، اما در خیارات قانونی مانند غبن و تدلیس و عیب و... باید به گرفتن بدل اکتغا کرد. سایر موارد، شامل اینهاست: کلیه معاملات عادی بدلیل عدم شمول تبصره،اگر با وجود ثبت فسخ معامله رسمی نخست، معامله دوم ثبت رسمی نشده باشد. این وضعیت، خود، شامل اینهاست: معاملات عادی املاکی که سند غیرحدنگار سبز دارند (تا پیش از سپری شدن یک سال از راه اندازی سامانه یادشده). معاملات متکی به اسناد عادی در سامانه ساماندهی اسناد عادی.اگر معامله دوم، ولو رسمی، پس از ثبتِ فسخ منعقد شده باشدمعاملات اموال «منقول».
جداکردن احکام معاملات عادی معتبر با معاملات رسمی، و نیز احکام معاملات منقول با غیرمنقول، در این موضوع چندان منطقی و موجه به نظر نمیرسد. قانونگذار، اکنون شرط سلب حق انتقال را جداگانه در نظر گرفته و از اثر فسخ جداکرده که نتیجهاش، میتواند به تقویت بنیانِ قاعدهی تلف حکمی مبیع،در اثر معاملهی مجدد تعبیر شود.برای حفظ عین مبیع، بهتر است به جای تکیه بر اثر مبهم فسخ بر استرداد عین، از راه مطمئنتر سود ببریم: درج «شرط سلب حق انتقال مبیع» در قرارداد.
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۵/۲/۲
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
رای وحدت رویه ٨١٠ در سال ۱۴۰۰ مقرر داشت: «...چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ... مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بیاثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود...». انشای متن حاکی است این رای حکم خیار تخلف شرط را بیان داشته، هرچند با وحدت ملاک و تنقیح مناط (رفتار متعارف اشخاص) میشود حکم مقرر را به خیار شرط و شرط فاسخ نیز تسری داد. سه سال بعد، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حکمی دیگر رانده و نظم نوینی پیافکنده است: «... چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»
اثر فسخ:این تبصره، در معاملات رسمی غیرمنقول، انتقال بعدی را در حکم تلف مبیع تلقی نموده، جز هنگامی که استرداد آن سهل باشد. پس، در نبودِ شرط سلب حق انتقال، خریدار میتواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد؛ حتی اگر فروشندهی نخست، شرط خیار داشته باشد. در این صورت، چنانچه قرارداد فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهند ماند؛ مگر در شرایط زیر: در معاملهی دوم، برای فروشنده حق فسخ گنجانده شده باشد، یامعامله دوم اقاله شده باشد، یامال، به خریدار نخست بازگشته باشد. . نسخ یا جمع؟:آیا مفاد رای وحدت رویه که همسنگ قانون است، نسخ شده؟ یا توام با تبصره۱ماده۱ قابل جمع و اجراست؟نتایج متفاوت است:🟥 الف- نسخ: اگر رای وحدت رویه، نسخ ضمنی شده باشد، اصل بر عدم امکان استرداد است، مگر اینکه فسخ معامله دوم ممکن یا اقاله محقق شود یا مال به مالکیت خریدار برگشته باشد و در این حکم تفاوتی بین معاملات عادی و رسمی نیست و حتی میتوان این حکم را به معاملات اموال منقول نیز- به عنوان قاعدهای کلی- توسعه داد.🟥 ب-جمع: با جمع حکم تبصره۱ ماده۱ و رای وحدت رویه، باید قائل به تفصیل شد: الف- تلف عین: در انتقالات رسمی اموال غیرمنقول، پس از انجام معاملهی رسمی مجدد، ثبت فسخ یا انفساخ معامله نخست، موجب بازگشت مال به فروشنده نمیگردد، مگر اینکه برای خریدار نخست، در معاملهی بعدی حق فسخ گنجانده شده، یا معامله اقاله شده باشد یا مال به مالکیت وی درآمده باشد. ب- بازگشت عین: در سایر موارد، هنوز رای وحدت رویه حاکم است که در صورت فسخ با خیار تخلف شرط (و نیز خیار شرط و شرط فاسخ)، عین مبیع به فروشنده نخست بازمیگردد، اما در خیارات قانونی مانند غبن و تدلیس و عیب و... باید به گرفتن بدل اکتغا کرد. سایر موارد، شامل اینهاست: کلیه معاملات عادی بدلیل عدم شمول تبصره،اگر با وجود ثبت فسخ معامله رسمی نخست، معامله دوم ثبت رسمی نشده باشد. این وضعیت، خود، شامل اینهاست: معاملات عادی املاکی که سند غیرحدنگار سبز دارند (تا پیش از سپری شدن یک سال از راه اندازی سامانه یادشده). معاملات متکی به اسناد عادی در سامانه ساماندهی اسناد عادی.اگر معامله دوم، ولو رسمی، پس از ثبتِ فسخ منعقد شده باشدمعاملات اموال «منقول». جداکردن احکام معاملات عادی معتبر با معاملات رسمی، و نیز احکام معاملات منقول با غیرمنقول، در این موضوع چندان منطقی و موجه به نظر نمیرسد. قانونگذار، اکنون شرط سلب حق انتقال را جداگانه در نظر گرفته و از اثر فسخ جداکرده که نتیجهاش، میتواند به تقویت بنیانِ قاعدهی تلف حکمی مبیع،در اثر معاملهی مجدد تعبیر شود.برای حفظ عین مبیع، بهتر است به جای تکیه بر اثر مبهم فسخ بر استرداد عین، از راه مطمئنتر سود ببریم: درج «شرط سلب حق انتقال مبیع» در قرارداد.به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht۱۴۰۵/۲/۲
۶۴۴